“今年很多關(guān)于租賃方面的新政策，令大家好奇究竟會(huì)有什么樣的影響，我想給大家提供一些數(shù)據(jù)，從七個(gè)角度嘗試做解讀。” 近日，鏈家集團(tuán)董事長左暉首次就租賃市場的變革對外發(fā)表觀點(diǎn)。
左暉從城市的人口、合理的交易量、買房和租房、政府和市場、存量與增量、未來機(jī)構(gòu)化占主流、服務(wù)等七個(gè)方面入手，闡釋了他所理解的“租賃新時(shí)代”。
顯性趨勢：租賃人口比例增高
“中國大概有20個(gè)以一、二線城市為中心的城市圈正在逐步崛起。據(jù)估計(jì)，未來可能每一個(gè)城市圈會(huì)擁有2000-3000萬人口，等于占總城市人口的一半”，從城市人口出發(fā)，左暉認(rèn)為租房目前是大城市的問題，像北京、上海等城市的二手房交易量已高達(dá)70%-80%?？梢娭袊粍?dòng)產(chǎn)交易市場**巨大，二手房權(quán)重會(huì)越來越高。
未來真正能解決房地產(chǎn)流通的手段到底是什么？左暉提到一個(gè)概念——“中性價(jià)值觀”，即保持市場合理的流通率，這是調(diào)控本身的一個(gè)目標(biāo)。左暉還提到一個(gè)指標(biāo)——“千人的流通率”，即一個(gè)城市在合理或均衡狀態(tài)下，應(yīng)該有多少人能夠通過二手房或新房市場買到或換到自己的住房。成熟市場的歷史均值保持在20‰—25‰之間。
而對于買房和租房兩種方式在城市中如何占比才算合理？左暉給了一組預(yù)估數(shù)據(jù)：未來中國的租賃人口占比大概是1/3；城市越大，比例越高；北京的租房比例未來會(huì)超過50%。至于租賃住宅的供應(yīng)主體，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)來看，左暉認(rèn)為公租住宅占比最好不超過10%，當(dāng)公租住宅比例過高會(huì)導(dǎo)致占用太多資源、運(yùn)營效率低下等諸多問題。
租房市場
看好存量市場 未來機(jī)構(gòu)化或占主流
租賃市場重歸主流視線，印證了近幾年來“房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代”的業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)。
一個(gè)顯而易見的現(xiàn)象是，越來越多的開發(fā)商逐漸減緩新房開發(fā)速度，轉(zhuǎn)而通過自持住宅地、開發(fā)長租公寓等手段介入存量市場。而傳統(tǒng)以二手房中介為主營業(yè)務(wù)的鏈家、我愛我家等企業(yè)，則更有了專注存量的理由。
左暉表示，存量有非常大的空間，各城市都在大規(guī)模啟用租賃住宅是對的，估計(jì)北京起碼要有3千萬平米才能基本緩解租房困難的問題，“一個(gè)較為合理的比重應(yīng)該是：80%從存量解決，20%從增量解決?！?
左暉表示，對于老房子要循環(huán)利用，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行改造再投入到新的市場里去，同時(shí)進(jìn)行統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)化管理，使用戶的租住品質(zhì)得到基本保障。
對于租賃市場以及整個(gè)租賃的服務(wù)市場來說，左暉認(rèn)為，眼下市場比較呼喚專業(yè)的機(jī)構(gòu)化管理，在這方面未來機(jī)構(gòu)化將占主流。
解決租房品質(zhì)化難題
“房地產(chǎn)行業(yè)，服務(wù)是最基本的要求。企業(yè)如何提高服務(wù)水平是占有住房租賃市場比例的關(guān)鍵點(diǎn)?！弊髸熗嘎?，“鏈家的基本管理理念是方差要足夠小，IT系統(tǒng)和內(nèi)部運(yùn)營體系設(shè)計(jì)都是為了80分而努力，并在此基礎(chǔ)上逐漸做得更好”。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，如何讓租戶在租金相對比較穩(wěn)定的情況下享受更好的品質(zhì)，是包括鏈家在內(nèi)的中介企業(yè)一直以來面臨的更高層面的難題。
鏈家從2008年開始樓盤梳理，建立起一個(gè)覆蓋36個(gè)城市7500萬套房屋樓盤的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，并在業(yè)內(nèi)率先提出“真房源”標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)將這一理念延續(xù)至租賃領(lǐng)域，承諾經(jīng)紀(jì)人在各渠道發(fā)布的房源信息真實(shí)存在、真實(shí)在租、真實(shí)價(jià)格、真實(shí)圖片，假一賠百元。除此之外，鏈家還將租到房屋篩查、客戶投訴24小時(shí)反饋等問題納入管制體系，確保為租戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和體驗(yàn)。其近期發(fā)布三大“租賃服務(wù)承諾”，旨在成為維護(hù)租戶權(quán)益的服務(wù)保障，提高解決租房問題的效率，在行業(yè)內(nèi)打造規(guī)范化的市場環(huán)境，推動(dòng)著行業(yè)服務(wù)體系的進(jìn)步。
左暉說，未來10年，中國的租賃市場規(guī)模將達(dá)3萬億，但當(dāng)下，租房子還遠(yuǎn)不是一件有品質(zhì)、有尊嚴(yán)的事。他和他的同行要做的，就是讓租房成為一種可選的生活方式，讓居民能夠住有所居，安居樂業(yè)。
