2017年的樓市調(diào)控絕對可以稱得上是史無前例的。以前的樓市調(diào)控，差不多都是從國家層面出臺一些措施，然后各地開始執(zhí)行，有好幾個國幾條就是這來的。而今年的樓市調(diào)控，各地都是因地制宜，根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘星闆r實(shí)施調(diào)控，不再是一刀切，而是循序漸進(jìn)。
可能很多剛需購房者覺得，自己買房是為了自住，調(diào)不調(diào)控跟自己沒有太大關(guān)系，反正都是第一套房，基本不受限制，即使現(xiàn)在一直在調(diào)控，房價也沒有下跌的跡象。還有部分購房者覺得，現(xiàn)在房子這么貴，根本買不起，也就藍(lán)的關(guān)心了。
其實(shí)不然，雖然表面上來看，樓市調(diào)控確實(shí)跟剛需的關(guān)系不大，但是從深層次來講，還是會對剛需購房者買房產(chǎn)生一定的影響。尤其是在房價居高不下，樓市調(diào)控不斷的現(xiàn)階段，無論買不買房，都應(yīng)該了解一下未來樓市的走勢。
走勢一、房子正在由不動產(chǎn)變成“凍產(chǎn)”
國慶中秋長假前，全國樓市開啟新一輪的樓市調(diào)控，而長假剛結(jié)束，又有城市開始針對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控了。10月12日，昆明、紹興加入到了限售的行列，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國已經(jīng)有45個城市實(shí)施了限售措施。
限售并不難理解，以前買了房子，差不多可以用隨時交易，沒下房產(chǎn)證之前，可以更名；下了房產(chǎn)證之后，可以直接過戶。后來改成不動產(chǎn)權(quán)證了，基本流程也差不多。
但是現(xiàn)在不一樣了，大部分城市都是要求取得房產(chǎn)證2年以后才能進(jìn)行交易，有的城市是3年或者5年，更長的甚至是8年。我們以2年為例，你買的是期房，從簽合同到交房，期間至少有半年的時間，長點(diǎn)的需求1年半到2年。交房之后，有的小區(qū)并不能立馬拿到不動產(chǎn)權(quán)證，可能還要再拖一段時間。因此從簽合同到房子可以交易，中間至少需要3年的時間。
這3年的時間，對于剛需購房者來說可能沒有什么，但是對于投資客、炒房者來說，則影響深遠(yuǎn)。投資客和炒房者追求的是短線交易，尤其是炒房者，房產(chǎn)持有的時間一般不會超過2年。因?yàn)樗麄冇脕沓捶康馁Y金大多都是通過貸款、融資等方式籌集的，利息很高。對于他們來說，房產(chǎn)持有的時間越長，資金壓力就越大。而且3年的時間，房價一旦沒有明顯上漲，或者下跌，那么炒房者勢必賺不到錢。
而且，現(xiàn)在各個城市的房子的租金回報率普遍很低，如果想通過出租房子來盈利，明顯不現(xiàn)實(shí)。
因此，限售可以將炒房者清除出房地產(chǎn)市場，同時可以限制投資客，讓房子回歸居住的本質(zhì)。
趨勢二、買房的資金成本會越來越高
買房的資金成本越來越高體現(xiàn)在兩個方面，一是買房資金來源少了，二是購房貸款利率高了。
以前，由于沒有限制，首付貸、房產(chǎn)抵押貸款、消費(fèi)貸、經(jīng)營性貸款等均可以流入樓市，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上的資金過多，也在一定程度上助漲了房價。資金多，房價漲，投資、投機(jī)性需求就會不斷滋生，房地產(chǎn)市場也就進(jìn)入了惡性循環(huán)，而最終受影響的，還是普通購房者。
而現(xiàn)在，央行已經(jīng)發(fā)文，命令禁止首付貸，并且防止消費(fèi)貸、經(jīng)營性貸款等資金流入樓市。沒有了這些違規(guī)資金，炒房者、投資客也就沒有了資金來源，也就從源頭上限制了房產(chǎn)投資行為。
而購房貸款利率的提高，則影響了所有的購房者。融360最新數(shù)據(jù)顯示，9月，全國首套平均房貸利率升至5.22%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.06倍，已經(jīng)是年內(nèi)第9次上漲。未來，房貸利率仍有有繼續(xù)上漲的趨勢。
房貸利率之所以上漲，主要還是因?yàn)殂y行普遍“缺錢”，由于臨近年底，個人購房貸款的額度普遍偏低，有的銀行甚至已經(jīng)停止了個人購房貸款的發(fā)放。
趨勢三、樓市調(diào)控不放松，全國房價有望在明年6月份開始回落
未來樓市的第三大趨勢就是調(diào)控不會放松，直至長效 機(jī)制建立。
前幾年的房地產(chǎn)市場，一直是房價漲了就調(diào)控，一旦不調(diào)控房價就漲的態(tài)勢，有人戲言，房價是越調(diào)越漲。
但是今年，這一局面有望發(fā)生根本性的改變。首先，大力發(fā)展住房租賃市場已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的重要舉措之一，而且隨著共有產(chǎn)房的推出，房地產(chǎn)市場的構(gòu)成將更加完善。未來，有錢的人買商品房，資金不充裕的可以選擇租房，讓每個人都有更合適的選擇。
同時，通過今年的樓市調(diào)控來看，房地產(chǎn)市場的降溫并沒有對全國經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生不利影響，反而是房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中占比下降了。因此，這也消除了樓市調(diào)控會影響全國經(jīng)濟(jì)擔(dān)心，為樓市長效機(jī)制的建立創(chuàng)造了有利的條件。
一旦樓市調(diào)控繼續(xù)實(shí)施下去，那么未來樓市泡沫會逐漸降低，房價尤其是二手房的房價會逐漸回落至正常水平。業(yè)內(nèi)專家預(yù)測，明年6月份全國房價將會觸頂，之后會小幅回落。
