時(shí)至今日，筆者最直觀的感受就是房地產(chǎn)已經(jīng)不能和過去同日而語了，其背后的邏輯乃至大環(huán)境都已經(jīng)有天翻地覆地改觀。就拿政策的出臺(tái)來說，從去年“9.30”至今，全國(guó)大大小小的城市近百個(gè)已經(jīng)掀起了150+此的調(diào)整大潮，在潮水的沖擊下樓市想不有所改變都能啊，而且縱觀整個(gè)調(diào)整進(jìn)程不難發(fā)現(xiàn)，無論是深度上海市廣度上都已經(jīng)超過以往。最主要的是政策已經(jīng)有貫穿之意，不像過去“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”的陳腔濫調(diào)，現(xiàn)在是分城施策、因地制宜的科學(xué)調(diào)整。
遠(yuǎn)的不說，就拿剛過去的“金九”和“黃金周”來說，以往開發(fā)商整個(gè)下半年的銷量不能說全部是靠這幾個(gè)節(jié)點(diǎn)沖刺，但也絕對(duì)占據(jù)銷量的大多數(shù)，今年其實(shí)也是毫無疑問也會(huì)想著靠“金九銀十”和“黃金周”能有所收獲的，但是在今年各種環(huán)境因素和過去完全不同的情況下，期待樓市本身借助“金九銀十”出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)和反彈，本身就是不切實(shí)際的。
今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”不再，已經(jīng)不是一家之言了，無論是數(shù)據(jù)層面還是各業(yè)內(nèi)專家之口都已經(jīng)宣告終結(jié)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)稱今年是史上最冷的“金九銀十”，甚至有一些城市非但沒能憑借這一傳統(tǒng)樓市旺季“大翻身”，還有下滑的態(tài)勢(shì)。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，9月樓市成交同環(huán)比均下降。2017年9月監(jiān)測(cè)的主要城市成交面積環(huán)比下降6.49%，同比下降34.88%，近六成城市環(huán)比下降。國(guó)慶黃金周期間，各地的樓市成交同樣大幅縮水。其中北京“黃金周”前7天合計(jì)簽約僅有可憐的143套，同比下跌65%，其它廣州、深圳、上海等地更是將至“冰點(diǎn)”！
研究專家嚴(yán)躍進(jìn)坦言，“樓市的交易旺季總是摻雜著投資、投機(jī)需求的，今年“金九銀十”沒有出現(xiàn)這樣的旺季，說明入市的購房者主體是剛需?！笔聦?shí)上出現(xiàn)這樣的慘淡收官和節(jié)前一周各地紛紛出臺(tái)新一輪調(diào)整不無關(guān)系。9月22日起，一周內(nèi)全國(guó)有近十個(gè)城市統(tǒng)一步伐地進(jìn)入“鎖盤時(shí)代”，宣布不同程度的針對(duì)炒房者的“限售”政策，這對(duì)于本打算進(jìn)入市場(chǎng)再炒一把的投資需求打擊深重，所以直接導(dǎo)致了“黃金周”乃至接下來市場(chǎng)的冷淡。眾所周知，炒房往往是通過快進(jìn)快出低買高拋，所以在房產(chǎn)的持有上都不會(huì)太久，所以可想而知這一輪的“限售”行為等于是直接掐住了炒房者的喉管，買過之后不能賣，等于是逼他們長(zhǎng)期持有，這對(duì)于高杠桿炒房者來說代價(jià)太大，所以一些城市宣布開啟“限售”，炒房者已經(jīng)聞風(fēng)喪膽了，避之不及怎么還可能會(huì)“飛蛾撲火”。
與此同時(shí)銀行利率不斷提升，也使得炒房成本不斷增加，現(xiàn)如今炒房不僅要冒更大的風(fēng)險(xiǎn)，更面臨利潤(rùn)被擠壓的現(xiàn)實(shí)，炒房賺錢的鐵律已經(jīng)動(dòng)搖。加之剛需購房者在面臨購房成本驟贈(zèng)的當(dāng)下，購房情緒已經(jīng)沒有那么濃厚，據(jù)統(tǒng)計(jì)43.6%的購房者已經(jīng)延遲或取消購房打算了，這不僅僅是對(duì)房子的未來預(yù)期的不看好，更是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不看好。尤其是國(guó)家提出“房住不炒”的定位后，買房躺著賺錢的觀念已經(jīng)一去不復(fù)返了。
事實(shí)上，筆者一直相信，對(duì)于購房者的購房門檻的提高和對(duì)炒房者的打擊都是間接的對(duì)于開發(fā)商的制約。因?yàn)?，首先來說，開發(fā)商無論建再多的房子，最后輸出肯定是要到購房者的手上，而炒房者不過是暫時(shí)的擁有，所以當(dāng)剛需購房者都理性起來的時(shí)候，實(shí)際上開發(fā)商就要著急了；其次，“限售”政策的出臺(tái)已經(jīng)在某種意義上關(guān)上了炒房者進(jìn)場(chǎng)的大門，當(dāng)炒房者不再參與市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)行為時(shí)，開發(fā)商獨(dú)木難成舟，也經(jīng)不起大風(fēng)大浪，其“買漲不買跌”和“搶購熱潮”的營(yíng)銷策略就斷然不會(huì)奏效，就造成不了剛需買房的熱情。
與此同時(shí)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控的大背景下去庫存一直高喊，但是絲毫不能阻擋開發(fā)商拿地的熱情，所以結(jié)果就是國(guó)家一邊提出“去庫存”，另一邊是開發(fā)商在制造庫存。據(jù)中房智庫研究員統(tǒng)計(jì)，今年上半年30家標(biāo)桿房企存貨值高達(dá)5.23萬億元，同比增長(zhǎng)36.33%。上半年上市房企存貨排行榜TOP30中，中國(guó)恒大、萬科地產(chǎn)、綠地控股、碧桂園、保利地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展位居榜單前6名，存貨值均超過2000億元。尤其最強(qiáng)“地主”中國(guó)恒大，上半年存貨值高達(dá)7974.25億元，同比增長(zhǎng)59.52%。
相信很多網(wǎng)友朋友肯定摸不著頭腦了，前段時(shí)間有媒體不是宣告庫存告急了嗎，只夠賣5個(gè)月了？筆者想說，這樣的新聞確實(shí)是非常誤導(dǎo)人的，但是現(xiàn)實(shí)的情況卻恰恰相反，因?yàn)檎驹诜康禺a(chǎn)的邏輯，土地相當(dāng)于開發(fā)商的命脈，他們要么撐死要么餓死，當(dāng)然選擇餓死的都是傻子，所以最后演變的卻是各家都拼命拿地建房，即使市場(chǎng)環(huán)境不友好的情況下，他們也不會(huì)干坐著。這就導(dǎo)致了上述的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年大環(huán)境趨進(jìn)的情況下，實(shí)際上庫存也在急劇增加，加之銀行現(xiàn)在信貸是“緊”字當(dāng)頭，開發(fā)商想從銀行借錢已經(jīng)不可能了。所以筆者說一邊是銷售不暢，另一邊是政策“限價(jià)”高懸，中間是銀行的貸款期限將至，你說開發(fā)商接下來會(huì)有什么打算呢？
而且，現(xiàn)在國(guó)家對(duì)于租房市場(chǎng)的發(fā)展是非常重視的，眼下的各種信息已經(jīng)表明了建立“租售并舉”的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)是當(dāng)務(wù)之急，也是頭等大事。當(dāng)租房體系逐漸完善之后，隨之改變的就是國(guó)民的買房觀念的轉(zhuǎn)變，加之眼下“90后”大潮已經(jīng)有70%的群體選擇租房生活，購買力和人口紅利的消失就注定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)像過去一樣那么激進(jìn)。
在“金九銀十”都無法帶活的情況下，明智的開發(fā)商都會(huì)作出調(diào)整，畢竟這樣的光景還很長(zhǎng)，一味地硬撐只會(huì)讓自己元?dú)獯髠?。所以筆者斷定，接下來的一個(gè)月一定會(huì)有開發(fā)商坐不住選擇降價(jià)銷售，而一旦有了第一家就會(huì)接二連三地出現(xiàn)降價(jià)銷售的開發(fā)商跟進(jìn)。所以，對(duì)于剛需購房者來說，現(xiàn)在情況雖然不明但是大方向早已確定了，如果購房真不那么著急的，現(xiàn)在切勿沖動(dòng)進(jìn)場(chǎng)，因?yàn)楝F(xiàn)在進(jìn)去的毫無意外都是炒房者歡迎的，因?yàn)樗麄冋嘤跓o人接盤呢。但也不要心存房?jī)r(jià)會(huì)有大幅度下跌的希望，其實(shí)剛需需要的是一個(gè)良好的市場(chǎng)，不會(huì)大起大落的市場(chǎng)，房地產(chǎn)無論怎么發(fā)展都不會(huì)讓所有人都買得起房子，但回歸健康平穩(wěn)的市場(chǎng)是利好剛需的。
買房是人生頭等大事之一，而一直處于上漲階段的房?jī)r(jià)，許多人僅憑工資是難以實(shí)現(xiàn)買房大計(jì)的。所以利用投資實(shí)現(xiàn)第二收入賺首付顯得尤為重要。當(dāng)今互聯(lián)網(wǎng)金融實(shí)現(xiàn)了操作簡(jiǎn)單收益快速的投資優(yōu)勢(shì)，如金-盛-微交易在漲跌二選一中，30秒就能實(shí)現(xiàn)最高95%的單筆收益。是當(dāng)下投資的最佳選擇之一。
