2016年的金九銀十遭遇“政策劫”，2017年的金九銀十直接“消失”，房地產(chǎn)正迎來最冰冷的時刻。
前幾天，易居房地產(chǎn)研究院出了一個報告，叫《全國房地產(chǎn)板塊輪動現(xiàn)象研究》，里面提到了兩個城市，分別是合肥和北京。自2015年5月開始，這兩個城市的房價漲幅在70城中位居前兩名，分別是52%和51%。而現(xiàn)在，這兩座城市均已經(jīng)調(diào)轉(zhuǎn)向下：
而從三類城市的房價走勢來看，一二線均已現(xiàn)頹勢，只剩下三四線城市還在緩慢爬升，但這種爬升正在面臨兩大阻力，一個是三四線樓市主要靠釋放存量需求，靠棚改，但棚改前期棚改力度過猛，需求釋放過快，后續(xù)衰減也會很快；二是去杠桿已經(jīng)成為主題，三四線樓市繼續(xù)發(fā)展需要維持高舉高打的局面，這需要房企的助力，一邊賣房子，一邊大規(guī)模吃進土地才行。現(xiàn)在龍頭房企都面臨“儲備陷阱”，手里存貨太多，資金沉淀嚴重，下半年買地不會是重點。
如圖，在一線樓市已經(jīng)掉頭的情況下，二三線能扛起大旗？
當(dāng)然，具體到今年金九銀十的“消失”，還是跟上半年的密集調(diào)控有直接關(guān)系，本輪調(diào)控與以往不同，最直接的表現(xiàn)是政策不再是追著房價跑，而是先給房價打預(yù)防針，手段也更為高明。今年以來已經(jīng)有46個城市明確“限售”，預(yù)計這種手段還會擴展至三線城市，未來超過50個城市限售也有很大可能，排除掉這些城市，你會發(fā)現(xiàn)剩下那些可以隨便買買買的城市全都是不值得買買買的城市。限售的好處在于化解“爆發(fā)”，沒有爆發(fā)，就好騰出手來解決核心問題。
核心問題是什么？對于房地產(chǎn)來說，仍然是大而不破的“泡沫”。
幾個月來，泡沫這個詞不算熱，但聰明的人其實已經(jīng)看懂，當(dāng)前化解“泡沫”已經(jīng)在悄悄地進行了。今年金九銀十的消失就是這一行動的最直接表現(xiàn)之一。泡沫，是如何化解的？
1、 “穩(wěn)健+偏緊”的貨幣供應(yīng)
大家應(yīng)該還記得央行定向給“小微企業(yè)”降準(zhǔn)，通知是9月30日發(fā)出的，但生效卻是在明年，我在之前的文章中也專門就這種“延遲”討論過，其意圖就是留出空間和時間，讓市場消化預(yù)期，讓人事安排完。
總之這件事說明了一點，當(dāng)前經(jīng)濟的主要矛盾是結(jié)構(gòu)性矛盾，而與之相對應(yīng)的措施也是要解決結(jié)構(gòu)性矛盾，實體小企業(yè)借不到錢，或者借錢成本高的問題要解決，這是穩(wěn)健的一面。
而偏緊的一面則體現(xiàn)在房地產(chǎn)。供應(yīng)端，下半年開發(fā)貸會有一個明顯的下行，隨著房企償債高峰的來臨，現(xiàn)金流是極大的考驗，少拿地，多賣房，降價賣房是務(wù)實選擇。而具體到購房需求這端，在房貸整體明顯收緊的情況下，堵住房抵貸消費貸等資金流入樓市，等于是遏制住了需求。
以上兩點，一個是管住了錢的數(shù)量，一個是管住了錢的流向，貨幣供應(yīng)已經(jīng)實實在在讓樓市感受到了“寒意”。
2、全力去杠桿
去杠桿才是這幾個月的高頻詞。
6月份的M2（9.4%）首次低于10%，而8月份已經(jīng)只有8.9%，這是近20個月來的新低。M2最能代表金融體系內(nèi)部的杠桿規(guī)模，而它的快速走低，已經(jīng)說明金融去杠桿的效率。
金融領(lǐng)域的去杠桿，去掉的是市場倒騰出來的派生貨幣。而正是派生貨幣放大了購買力，導(dǎo)致了資產(chǎn)荒，推高了房價。遏制住派生貨幣，對樓市的直接影響用一句話形容：以后買房得用自己的錢。
去杠桿就是去債務(wù)，房企高杠桿擴張與購房者高杠桿買買買都將結(jié)束。對于習(xí)慣了那些用銀行的錢來為自己賺錢的人來說，無疑是致命一擊。
這是dada在去年說的一段話：
去桿杠要做的就是主動化解金融風(fēng)險。對于房地產(chǎn)而言，化解了金融風(fēng)險，就能化解“泡沫”，很顯然，“化解”是遠遠優(yōu)于“刺破”的。
當(dāng)人們只關(guān)注到各種眼花繚亂的調(diào)控政策的時候，貨幣已經(jīng)悄悄地發(fā)力，房地產(chǎn)寒冬將至，至于“春天”，在哪？
