房貸利率的上調(diào)和房貸額度的收緊，對(duì)尚未買房的朋友來說，可能是兩記重拳。但一扇門關(guān)閉了，另一扇們卻徐徐打開，未來樓市的發(fā)展趨勢，對(duì)于沒買房的朋友來說，卻可能是新的機(jī)會(huì)。
目前樓市正在形成的四級(jí)供應(yīng)體系，租房→各類保障性產(chǎn)權(quán)住房→普通商品房→高端商品房。
這個(gè)體系中，后面兩者的體量仍然占據(jù)大頭，但比例正在不斷降低，而租房和各類保障性產(chǎn)權(quán)住房雖然體量很小，但供應(yīng)量卻在快速增加。前兩者和后兩者比例的此消彼長，正體現(xiàn)了“房子是用來住的”的總方向。
第一、多角度消除房租疑慮
租房也有很多選擇，未來的租房市場會(huì)形成以存量商品房供應(yīng)為主，公租房和長租公寓為輔的格局。
北京的租房條例將在10月31日生效，其中有三點(diǎn)值得關(guān)注，一是再次明確公租房貨幣化補(bǔ)貼；二是定期公布房租參考價(jià)，三是引入房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。
這三點(diǎn)總結(jié)起來就是這個(gè)意思：收入最低的去租公租房，我給你補(bǔ)貼，租房不會(huì)有多大壓力；收入相對(duì)好點(diǎn)的去市場上租普通的二手房或者長租公寓，至于房租也別太擔(dān)心，一個(gè)是有房租參考價(jià)在這錨定，房東也不敢太放肆，至于開發(fā)商的長租公寓，通過REITs幫他們降低成本并在資本市場上尋找新的利潤點(diǎn)，這樣以來，長租公寓的房租也不會(huì)很高冷。
第二、租購?fù)瑱?quán)同步推進(jìn)
租購?fù)瑱?quán)，雖然目前還停留在“符合條件”的層面上，但從趨勢來看，這條路是一定要走下去的，時(shí)機(jī)成熟后，“權(quán)”的擴(kuò)圍是肯定的。如果這個(gè)不擴(kuò)圍，那么租房戰(zhàn)略的根基會(huì)受到極大影響，原本沉淀到租房上的需求會(huì)重新?lián)湎蛸彿渴袌觯@個(gè)結(jié)果是不允許出現(xiàn)的。
第三、全力開建產(chǎn)權(quán)類保障房
這一輪的保障房有兩個(gè)特點(diǎn)。
一是繼續(xù)兜底提供一批廉價(jià)的房子，讓夾心層去買。這些房子今后可能主要以“共有產(chǎn)權(quán)房”的形式出現(xiàn)，這些房子雖然便宜，但只能住，不會(huì)給你賺錢的空間。這類房子強(qiáng)調(diào)的是公平。
二是人才房大量出現(xiàn)。隨著實(shí)體被重視，各個(gè)城市開始新一輪發(fā)展競賽，而人才是關(guān)鍵。所以這一輪不少城市開始專門為人才新建住房，符合條件的人有機(jī)會(huì)獲得一套。這類房子強(qiáng)調(diào)的是效率優(yōu)先。
第四、未來買商品房將是一種相對(duì)奢侈的選擇
關(guān)于商品房，筆者想說的是，未來的價(jià)格可能還會(huì)更貴，特別是一二線城市，商品房會(huì)朝著“高端化”方向發(fā)展。買商品房不僅要面臨價(jià)格方面的壓力，另一個(gè)值得關(guān)注的是房地產(chǎn)稅，很可能只針對(duì)商品房收取。
我的理由有這么幾個(gè)：一是租房和保障房本身就是保障性質(zhì)，而商品房則沒有這個(gè)性質(zhì)。二是樓市即將進(jìn)入收割期，政府在保障房投入巨大，勢必要在商品房市場找補(bǔ)回來。
此外，商品房價(jià)格繼續(xù)走高也是大概率事件。商品房市場有其規(guī)律，成本決定價(jià)格，這也是為北京8萬/平米的價(jià)格被突破的原因。
總體來看，未來買商品房將是一種相對(duì)奢侈的選擇，可以住得更好，但住的成本也更高。
第五、未來的住房格局
房地產(chǎn)稅是長效機(jī)制的核心，它可以幫人們確定最具性價(jià)比的居住方式。
在住房供需矛盾比較突出的城市，租房和各類保障性住房（共有產(chǎn)權(quán)房、人才房等）將著力解決剛需的住房需求，而為了讓剛需能夠長期沉淀下來，穩(wěn)定房租水平、推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)、防止保障性住房套利等措施會(huì)逐步跟進(jìn)。
至于商品房，等到時(shí)機(jī)成熟后，租房和各類保障性產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量足夠承載住房轉(zhuǎn)移需求，價(jià)格會(huì)逐漸放開。放開后，買房就不僅是背負(fù)更高的房價(jià)那么簡單了，房地產(chǎn)稅也得年年交。
