大家都知道，每年的“金九銀十”一直到是樓市傳統(tǒng)的銷售旺季。但是今年自9月22日起，西安、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等多個省會城市和重慶市在兩天時間里密集出臺樓市調(diào)控新政，其中6個城市實施了限售。限售也成為本輪調(diào)控有別于以往調(diào)控周期的最大特征。
其中，重慶市和南昌市規(guī)定，在限售區(qū)購買的新建商品房，取得不動產(chǎn)權(quán)證兩年后方可轉(zhuǎn)讓；貴陽的限售期為簽購房合同之后的三年；南寧則是限售升級：法人單位購買二套及以上住房限售兩年，此前南寧已有規(guī)定，購房人購買第三套及以上住房兩年后才可轉(zhuǎn)讓；長沙新購住房滿三年后才可轉(zhuǎn)讓，首套住房購買滿三年之后，才能購買二套房。
中國農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系主任朱道林說，最近密集出臺的這些城市的情況來看，一是這些城市前期的價格漲幅相對比較穩(wěn)定，而今年以來他們價格開始出現(xiàn)相對一定程度的上漲，另外，這些城市相對供求關(guān)系或者說人口規(guī)模相對也比較大，那么因此需求會相對比較旺盛。
專家表示，限售也成為本輪調(diào)控有別于以往調(diào)控周期的最大特征，從效果看，屬于短效機制，目的是抑制市場的投機需求。限售本質(zhì)是樓市去杠桿政策，這要求購房者必須要以自用為目的配置資產(chǎn)。否則按照3-5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進入。這種限售明顯打擊了投機和投資需求，使得房地產(chǎn)的投資屬性降低，影響了短期獲利的可能性，對于加杠桿的投資者來說，風(fēng)險越來越大。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民說，這就意味著我們應(yīng)該從保證供需基本平衡的這個角度來進行這種調(diào)控，那么反過頭來我們對于這種入市的速度其實我們是要進行一個合理地控制，能夠使大家這種住房這種需求的釋放能夠進行一個平穩(wěn)的釋放。
投資周期延長 房價或高位盤整
對于多個城市出臺限購政策，專家表示對樓市的影響，應(yīng)該分兩個層面來看，一是對自身的影響，二是政策升級對樓市發(fā)出的信號。
隨著樓市新政的出臺，這些城市購房的投資周期必然被延長，流動性受限，住房需求特別是投資性購房需求被抑制，成交量也會隨之下滑，房價將會高位盤整甚至出現(xiàn)下跌。以全國首個實施限售政策的城市廈門為例。廈門推出限售政策當(dāng)月，其新建商品住宅環(huán)比上漲1.9%，二手住宅價格上漲4.9%；限售政策推出后的次月，各類房屋的價格漲幅快速回落，特別是二手住宅價格環(huán)比出現(xiàn)了下跌，隨后幾個月，廈門各類房屋價格環(huán)比漲幅均在0.5%以內(nèi)，二手住宅更是連續(xù)5個月保持小幅下跌態(tài)勢。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民說，會對于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)平穩(wěn)運行會起到很好的作用，那么特別是對于那些真正的這種剛性需求其實是有一定作用的。
劉衛(wèi)民還表示，多地樓市調(diào)控政策升級，將給市場傳遞出一個明確的信號，讓市場各方認識到政府調(diào)控樓市、穩(wěn)定房價的決心。這將對其他城市的購房者尤其是投資性購房群體產(chǎn)生一定的威懾力，各城市樓市潛在購房群體的觀望比例也會增加。
專家建議：要加快房地產(chǎn)市場長效機制的建設(shè)
限購、限價、限貸、限售等調(diào)控政策疊加，一段時期以來對抑制房地產(chǎn)價格上漲起到了明顯效果。對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松接受央視記者采訪時表示，下一步更重要的是國家要加快房地產(chǎn)市場長效機制的建設(shè)。
當(dāng)前，地方政府已經(jīng)開始綜合利用土地、金融、住房保障等政策手段來抑制投資，加強住房的居住屬性，例如：在房屋供求預(yù)期突出的城市加大土地供應(yīng)，強化差別化住房信貸政策，不同購房對象實施不同的信貸政策，完善住房保障體系，加強共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)等等。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松說，怎么樣更好地滿足居民的正常的居住需求，不斷改善居住條件，防范房地產(chǎn)風(fēng)險，應(yīng)該是未來一段時間我們整個房地產(chǎn)市場政策調(diào)整的一個重點，也就是說我們怎么樣建立房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)性制度和長效機制。
此外，租購并舉的住房制度將是房地產(chǎn)市場長效機制的另一個重要方面。住房租賃市場改革快速推進，以此來倒逼商品房市場完善自身。據(jù)統(tǒng)計，未來5年，僅僅北上廣深4個一線城市就將提供超過250萬套租賃住房。從長期來看，最終通過提供租賃住房完成房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，引導(dǎo)自住和投資需求各歸各位，促使房地產(chǎn)市場向更加理性的方向發(fā)展。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松說，我覺得還是要區(qū)分投資需求和正常改善的需求，要合理地引導(dǎo)投資需求，使得他們能夠在提供住房租賃，在實現(xiàn)住房市場租住的這個方面能夠發(fā)揮積極的作用，而不是去炒房子。
