對(duì)于剛需購(gòu)房族來(lái)說(shuō)，貸款時(shí)月供的多少是影響生活品質(zhì)的重要因素。因?yàn)槊吭碌母哳~房貸導(dǎo)致家庭經(jīng)濟(jì)生活捉襟見肘的例子不在少數(shù)。所以貸款買房月供到底多少合適？且看下文分解。
01
還貸能力系數(shù)
通過研究發(fā)現(xiàn)，合適的月供額度與正常的生活品質(zhì)之間存在著一個(gè)平衡點(diǎn)，這個(gè)點(diǎn)我們稱之為還貸能力系數(shù)。還貸能力系數(shù)通過計(jì)算貸款人的貸款金額與貸款人每月的收入比例，以此來(lái)計(jì)算貸款人的還貸能力。通過還貸能力系數(shù)，可以計(jì)算出月供對(duì)家庭生活的影響，防止因房貸、月供比例過高而影響日常生活或者造成逾期貸款的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。
但是商業(yè)貸款和公積金貸款的還貸能力系數(shù)略有不同，商業(yè)貸款的系數(shù)一般是0.5，假如你的家庭月收入是1萬(wàn)，那么你月還款能力是5000，你可以貸到每月還款5000元的貸款。公積金還貸能力系數(shù)是按不同借款期限來(lái)確定的，十年以內(nèi)(含十年)為35%，十至二十年（含二十年）為40%，二十年至三十年為45%。比如貸款30年，月收入10000元，月還貸能力應(yīng)為4500元或以下。
但在實(shí)際生活中，每個(gè)人的狀況不一樣，要具體問題具體分析，給大家舉兩個(gè)例子。
案例1：處于事業(yè)上升期的購(gòu)房人
小劉已經(jīng)工作3年，想在今年買房，目前每月工資是1.2萬(wàn)元，要買的房子大概150萬(wàn)，按照首付3成，貸款利率4.9%，期限30年計(jì)算，每月月供大概為5500多，正好是月收入的一半?？紤]他還單身，正處于事業(yè)的上升期，月供占收入一半的話負(fù)擔(dān)較小，隨著以后升職加薪，房貸壓力也會(huì)逐步減小。
案例2：家庭支出較大的購(gòu)房人
李先生今年想貸款買房，他跟妻子工資一共1.5萬(wàn)，假如仍然是150萬(wàn)的房子，首付3成，利率4.9%，期限30年計(jì)算，每月月供5500多，雖然月供占了家庭收入一半左右，但是家里老人、孩子支出都很大，為了保證生活質(zhì)量，就多交點(diǎn)首付，將房貸月供與工資的比例控制在30%左右。
上面這兩類人代表了比較典型的購(gòu)房人群，一種是處于事業(yè)上升期的年輕人，房貸月供控制在月收入的50%比較合適；一種是整體家庭支出比較大的，為了保證不影響正常生活，房貸月供與月收入比例控制在30%左右?？梢哉f(shuō)，出于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，50%是銀行規(guī)定的警戒線，30%是舒適線，在不超過警戒線的基礎(chǔ)上，購(gòu)房人可以根據(jù)自身的情況做出相應(yīng)調(diào)整。
02
還月供還需考慮的三個(gè)問題
除了還貸能力系數(shù)之外，月供的多少以及還月供之后對(duì)其他方面的影響，你還需要考慮以下3個(gè)方面，對(duì)每月月供支出作出合理的分析，從而選擇合適價(jià)位的房子，做合適的銀行貸款。
了解購(gòu)房城市政策
另外風(fēng)險(xiǎn)的分布強(qiáng)弱也有差異，今年上半年三四線城市接收了來(lái)自熱點(diǎn)城市的外溢需求，房?jī)r(jià)上漲明顯，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，小城市在沒有人口和產(chǎn)業(yè)支撐的背景下，房產(chǎn)保值性很差，下半年的政策調(diào)整會(huì)圍繞“控風(fēng)險(xiǎn)”實(shí)行，因此多關(guān)注所在城市的購(gòu)房政策變動(dòng)顯得尤為重要。
選擇適合自己的還款方式
買房常見的還款方式主要是等額本金和等額本息，等額本金比較適合在前段時(shí)間還款能力強(qiáng)的貸款人，比如工作年限較長(zhǎng)的人。等額本金的總利息比等額本息少。等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計(jì)劃的家庭，特別是年輕人，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式，如公務(wù)員、教師等收入和工作機(jī)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定的群體。購(gòu)房人要根據(jù)自身的需求選擇。
房貸月供取決于基準(zhǔn)利率和還款方式
貸款買房時(shí)，購(gòu)房人如何知道自己月供變化？這主要取決于基準(zhǔn)利率變化和還款方式，還款方式上面已經(jīng)介紹過了，關(guān)于基準(zhǔn)利率，遇到升息降息，銀行主要有“按年調(diào)息”、“自然年調(diào)息”的方式，如果貸款合同中采用的是“按年調(diào)息”的方式，則購(gòu)房者要到次年1月1日才能開始享受降息后的新利率減少月供；如果貸款合同中采用的是浮動(dòng)利率周期調(diào)整，即按自然年調(diào)整利息的方式，則購(gòu)房者要到次年的同月才能減少月供。不過少數(shù)情況下，有的貸款合同中會(huì)約定固定利率，此時(shí)購(gòu)房者就無(wú)法減少月供。在簽訂貸款合同時(shí)，購(gòu)房人要跟銀行溝通好利率的調(diào)整方式并落實(shí)到合同中，最好將還款賬戶綁定到手機(jī)上，了解自己月供的變化，以便做好資金規(guī)劃。
來(lái)源：中原集團(tuán)官微
