北京市住建委等八個(gè)部門(mén)9月29日正式發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，預(yù)留一個(gè)月的緩沖期，將于2017年10月31日起實(shí)施。來(lái)看看《通知》都給了承租人哪些賦權(quán)，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)房租產(chǎn)生哪些影響。
新政會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌？
北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，無(wú)論是從近期推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，還是住房租賃新政，都是北京逐步建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的具體舉措。這也是“3？17”以來(lái)調(diào)控政策的延續(xù)和深化。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，新政策實(shí)施后，將對(duì)抑制投機(jī)、平抑房?jī)r(jià)起到一定作用，引導(dǎo)居民形成先租后買的梯次消費(fèi)模式，逐漸實(shí)現(xiàn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。
北京工業(yè)大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授李君甫也表示，租賃市場(chǎng)的發(fā)展有利于購(gòu)租并舉住房制度的建立，讓住房回歸居住功能，有利于平抑房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，新政對(duì)無(wú)房北京戶籍明顯利好，租賃公租房可以落戶，同時(shí)可以在租房區(qū)域符合條件的情況下享受義務(wù)教育。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中新網(wǎng)(微信公眾號(hào)：cns2012)表示，按現(xiàn)在的政策思路，后續(xù)北京各區(qū)的教育資源分配上將更加均勻。
房租會(huì)否上漲？
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌表示，北京的這個(gè)政策出臺(tái)以后，遠(yuǎn)期是否會(huì)影響租房?jī)r(jià)格，還需要看出租房的數(shù)量和需要租房人的比重，如果租售同權(quán)了，很多人去租房了，租房越來(lái)越多，出租的房子不夠，肯定租金漲價(jià)。如果大家對(duì)租房不感興趣，或者出租的房子足夠多，租金就能夠保持穩(wěn)定。
有一個(gè)明確的好消息是：9月29日發(fā)布的《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年》提出，研究擴(kuò)大租賃住房賦權(quán)，公共租賃住房向非京籍人口放開(kāi)。未來(lái)五年新供應(yīng)各類住房150萬(wàn)套以上。其中，產(chǎn)權(quán)類住房約占70%，租賃類約30%。
另，依據(jù)《通知》，住建部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立制度，及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)實(shí)際成交租金水平等信息。北京市住建委稱，房東和租戶可以根據(jù)這個(gè)“參考價(jià)”，約定具體的租金情況。
據(jù)介紹，北京市住建委已經(jīng)同步抓緊開(kāi)展住房租賃監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)、住房租賃合同示范文本制定等實(shí)施準(zhǔn)備工作。未來(lái)將通過(guò)監(jiān)管平臺(tái)實(shí)施守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒。
【釋疑】
京籍無(wú)房承租人子女上學(xué)的規(guī)定較嚴(yán)？
《通知》明確承租人為非京籍家庭的，可依法申請(qǐng)辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育的手續(xù)。
在北京市現(xiàn)有義務(wù)教育政策要求“本市戶籍家庭適齡子女須在戶口所在地接受義務(wù)教育”基礎(chǔ)上，規(guī)定京籍無(wú)房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。
部分公眾認(rèn)為《通知》中關(guān)于京戶籍無(wú)房承租家庭適齡子女接受義務(wù)教育的規(guī)定較嚴(yán)，建議進(jìn)一步放開(kāi)，并建議明確具體流程、要求。
北京市住建委表示，相關(guān)部門(mén)將結(jié)合實(shí)際情況，不斷加大教育資源配置，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)教育制度改革，進(jìn)一步滿足適齡兒童接受義務(wù)教育的需求。關(guān)于承租人適齡子女接受義務(wù)教育的具體實(shí)施細(xì)則，將由各區(qū)人民政府結(jié)合本區(qū)實(shí)際情況予以制定。
公租房承租人退租后戶口遷出怎么辦理？
除了子女入學(xué)，對(duì)于《通知》公眾關(guān)注較多還有戶口問(wèn)題。部分公眾對(duì)于公租房承租人退租后戶口遷出問(wèn)題表示疑慮，要求明確公租房、直管公房戶口登記、遷移具體流程。
對(duì)于辦理戶口登記和遷移，《通知》僅對(duì)京籍的承租人承租公共租賃住房和直管公房的情況進(jìn)行了規(guī)定。
《通知》明確，承租人為京籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理戶口登記和遷移手續(xù)。承租人為非京籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。
北京市住建委表示，承租人戶口登記、遷移及遷出等具體實(shí)施細(xì)則將由戶籍管理部門(mén)結(jié)合實(shí)際情況制定。
【須知】
租戶這些權(quán)益得到保障
《通知》明確規(guī)定，出租的住房需以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租；廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住。
同時(shí)，合同期內(nèi)房東不得單方面提高租金。如果房東收取押金的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時(shí)間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個(gè)工作日內(nèi)，房東應(yīng)將押金退還租戶。
《通知》還規(guī)定，房東在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐租戶，未經(jīng)租戶同意不得擅自進(jìn)入出租住房。如果租賃期屆滿，房東不再繼續(xù)出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前1個(gè)月以上通知租戶。
對(duì)于中介機(jī)構(gòu)，《通知》要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)提供的住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等合理收取費(fèi)用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。
新建租賃住房這些人受益
《通知》強(qiáng)調(diào)要多渠道增加租賃住房的供應(yīng)，各區(qū)人民政府辦公廳應(yīng)當(dāng)通過(guò)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)。
《通知》稱，新建租賃住房應(yīng)當(dāng)配置教育設(shè)施，居住人口達(dá)到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無(wú)醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃予以設(shè)置。新建租賃住房將優(yōu)先面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、周邊就業(yè)人員出租，促進(jìn)職住平衡。
北京市住建委副主任鄒勁松29日表示，北京將大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立購(gòu)租并舉的住房制度，加快推進(jìn)50萬(wàn)套租賃房建設(shè)。
