去年9月30日北京發(fā)布樓市新政，開啟全國新一輪樓市調(diào)控浪潮。過去一年，全國上百城市發(fā)布收緊政策，調(diào)控次數(shù)累計(jì)超200次；經(jīng)過不斷演化，樓市調(diào)控方向在今年3月17日出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由傳統(tǒng)“結(jié)果管理式”的調(diào)控手段，轉(zhuǎn)向基于長效機(jī)制的多維調(diào)控。至8月份，15個(gè)熱點(diǎn)城市房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)停漲現(xiàn)象。
去年9月30日晚間，北京加碼樓市限貸措施，分別將購買首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%。隨后在2016年的“十一”長假，多地圍繞提高首付比例、增加貸款利率的“限貸”調(diào)控政策接踵而至，兩個(gè)月時(shí)間里迅速席卷深圳、杭州等20多個(gè)熱點(diǎn)城市。
至2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，此舉被分析人士看作要減弱住房金融屬性，明確了嚴(yán)格打擊投資投機(jī)行為的調(diào)控方向。
今年3月17日，北京再度祭出具有轉(zhuǎn)折點(diǎn)意義的調(diào)控政策，加碼限貸政策和升級(jí)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為最嚴(yán)的“認(rèn)房又認(rèn)貸”。同時(shí)，北京改變單打獨(dú)斗的調(diào)控策略，隨后創(chuàng)造了10天9次出拳的調(diào)控紀(jì)錄。
來自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，自去年“9·30”開始，北京已發(fā)布約30次調(diào)控政策。在風(fēng)向標(biāo)一線城市的效應(yīng)下，過去一年全國已有超過100個(gè)城市(縣級(jí)以上)發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控措施200余次。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，一年來，樓市的調(diào)控邏輯也在發(fā)生變化。傳統(tǒng)“結(jié)果管理式”調(diào)控基礎(chǔ)上，出現(xiàn)了以長效機(jī)制為根本的“加法”調(diào)控，在業(yè)界看來，這一變化的轉(zhuǎn)折點(diǎn)正是北京的“3·17”調(diào)控。
安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，“9·30”調(diào)控伊始并未能瞬間止住樓市瘋狂，仍有大量的購房者恐慌性入市。而后全國各地陸續(xù)從限購、限貸、限價(jià)、限售、限商等多層面下猛藥，直至今年4月前后，各地完成階段性調(diào)控，樓市才慢慢趨穩(wěn)。
“‘9·30’后的半年內(nèi)，調(diào)控策略和之前差不多，無非是一個(gè)城市出了政策，短期內(nèi)影響市場(chǎng)走向；而‘3·17’后，每次出拳只針對(duì)一個(gè)方面，但卻是連續(xù)出拳、多路封堵，政策效果更具持續(xù)性?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉在接受中新網(wǎng)(微信公眾號(hào)：cns2012)記者采訪時(shí)指出。
在長效機(jī)制的“藥箱”里，最被看好的是購租并舉的長效藥。7月17日，廣州針對(duì)承租人子女就近入學(xué)提出“租購?fù)瑱?quán)”；隨后，九部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，12個(gè)試點(diǎn)城市陸續(xù)發(fā)布相關(guān)試點(diǎn)方案。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，購租并舉就是為了改變當(dāng)前樓市“重售輕租”的局面，讓承租人租得安心。房地產(chǎn)研究人士歐陽捷稱，就是讓外來人口更為靈活的流動(dòng)，想留下的可以穩(wěn)定租房，想離開的無“后顧之憂”。“大城市的住房資源被高效利用，避免住房資源閑置、浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)租賃住宅‘輪動(dòng)式利用效應(yīng)’?！?
調(diào)控成效顯現(xiàn)
熱點(diǎn)城市房價(jià)停漲 購房成本降低
高密度、強(qiáng)力度的調(diào)控后，全國樓市到底發(fā)生了怎樣的變化？
國家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份70城房價(jià)指數(shù)顯示，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降或持平，為近三年來首次出現(xiàn)全面停漲。
“全國普遍情況來看，調(diào)控對(duì)抑制一二線城市房價(jià)高燒式上漲非常有效。”張波說，從長遠(yuǎn)來看，強(qiáng)調(diào)控帶來的樓市價(jià)格穩(wěn)定，降低了社會(huì)整體的購房成本。
作為調(diào)控頻次和力度最大的城市，北京樓市的調(diào)控效果更為顯著。張大偉告訴中新網(wǎng)記者，過去一年，北京二手房和新建住宅共簽約195590套，同比降幅達(dá)到38.9%，特別是“3·17”政策后降幅非常明顯；在價(jià)格方面，“9·30”調(diào)控后北京整體二手房價(jià)格調(diào)整非常明顯，從4月開始到現(xiàn)在累計(jì)跌幅在12%-15%左右，目前的價(jià)格大約回到了春節(jié)前后水平。
未來樓市怎么走
調(diào)控步伐不會(huì)停 長效機(jī)制或是重頭戲
“短期內(nèi)，樓市調(diào)控不會(huì)放松。”張波的表態(tài)代表了中新網(wǎng)接觸的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的看法。
張波認(rèn)為，差別化的調(diào)控政策將繼續(xù)推行，一二線城市的防過熱舉措要避免對(duì)三四線城市產(chǎn)生不利影響。同時(shí)，住房長效機(jī)制也將深入推進(jìn)，各地租賃政策陸續(xù)出臺(tái)將是下一步的重頭戲。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，樓市調(diào)控會(huì)繼續(xù)收緊，體現(xiàn)了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)于政策放松的幻想應(yīng)該減少，有助于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展。他認(rèn)為，在后續(xù)政策方面，租賃市場(chǎng)、集體建設(shè)用地、共有產(chǎn)權(quán)住房、融資等方面預(yù)計(jì)都會(huì)有新的政策內(nèi)容。
