在限購、限貸背景下，今年樓市的“金九”行情較往年全面縮水，一線城市九月新房、二手房成交出現(xiàn)“量價(jià)齊跌”，這種降溫也傳導(dǎo)到熱點(diǎn)二線城市。在此環(huán)境下，土地市場環(huán)境和房企的應(yīng)對也逐漸變化。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前的熱點(diǎn)城市市場大多是置換性要求，但目前置換動(dòng)力降低，四季度市場將會(huì)持續(xù)低迷。這為房企在提升交易量方面將帶來壓力，因此會(huì)主動(dòng)迎合政府限價(jià)要求。二手房交易量方面也將是非常慘淡，目前月均只有1.1-1.2萬套成交，而去年最高交易量達(dá)到4.5萬套。
與之觀點(diǎn)類似，中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，今年“金九”行情遠(yuǎn)低于預(yù)期。
“金九”行情不再
整體而言，一線城市成交普遍表現(xiàn)出持續(xù)低迷的走勢。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，9月首周，一線城市整體成交量平均環(huán)比下調(diào)20%。其中北京環(huán)比下調(diào)28%，同比跌幅達(dá)60%；廣州平均環(huán)比下調(diào)32%，同比跌幅72%；上海市場環(huán)比下調(diào)了22%，同比跌幅為27%。在調(diào)控政策和持續(xù)收緊的金融環(huán)境影響下，“金九樓市”落空。
北京是其中樓市政策發(fā)布最密集的城市，一年內(nèi)發(fā)布了超過30次調(diào)控措施。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，過去一年，北京新建住宅簽約27667套，二手房住宅簽約167923套，一二手住宅簽約總量同比跌38.9%。今年1-8月，北京市住宅市場新增供應(yīng)12495套，同比下降35%。另據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，2017年三季度北京二手房網(wǎng)簽量2.06萬套，同比下降73.7%，已降至自2015年以來最低。
同樣受調(diào)控影響，1-9月，上海新房成交506.8萬平方米，同比減少55.9%，比正常新房流量80-100萬平方米/月低了37%。1-8月，二手房成交10.4萬套，同比減少64.8%，比正常流量大約低35%。截至9月25日，上海9月新房供應(yīng)21.4萬平方米，為有網(wǎng)簽記錄以來最低的九月。受供應(yīng)影響，上海9月房屋成交量僅37.5萬平方米，較往年大幅下滑。二手房方面，盡管看房人數(shù)有恢復(fù)性增加，但市場情緒較為謹(jǐn)慎，成交量在1萬多套低位徘徊。
一線城市中，深圳開始出現(xiàn)回溫跡象。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月共有18個(gè)新盤入市，新房住宅的推售量達(dá)到7526套，環(huán)比升209.71%。9月截至24日，深圳市累計(jì)成交2249套，超過8月整月。不過這一表現(xiàn)很快扭轉(zhuǎn)，截至9月27日，深圳僅推出6個(gè)新盤，住宅推貨量為871套，環(huán)比下降88%。根據(jù)深圳市規(guī)土委的備案數(shù)據(jù)，二手房成交量除了第三周（9月11-17日）環(huán)比上升之外，其余三周的成交量都環(huán)比下跌。在價(jià)格方面，一手住宅和二手住宅的成交均價(jià)在9月前四周均出現(xiàn)微幅下跌。
二三線城市也沒有表現(xiàn)出“金九”熱潮。據(jù)中國指數(shù)研究院跟蹤監(jiān)測，9月第一周，二線代表城市成交量環(huán)比下滑7.4%，同比大幅下降32.6%。其中溫州降幅最大，寧波次之；濟(jì)南則出現(xiàn)23.6%的漲幅。上半年表現(xiàn)火熱的三線城市也出現(xiàn)降溫，代表城市成交量環(huán)比下降13%，其中東莞降幅最大，達(dá)48.3%。
四季度或持續(xù)低迷
今年“金九”并未發(fā)力，或許暗示著房地產(chǎn)市場在第四季度的走向。盧文曦指出，一般而言，10月遇到國慶假期，大多數(shù)人重心不在買房上，預(yù)計(jì)成交也會(huì)受到一定影響。從最近政策風(fēng)聲來看，上海還會(huì)延續(xù)高壓，因此四季度成交也不太可能出現(xiàn)回暖。相反，考慮到年底信貸額度偏緊，對交易更是制約，年底交易可能還會(huì)有小幅回落。
樓市低迷與密集出臺(tái)的調(diào)控政策密切相關(guān)，在市場預(yù)期出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)之前，政策一般不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)跡象。9月，南昌、西安、重慶、南寧、長沙等省會(huì)城市發(fā)布了新的樓市調(diào)控政策，北京、上海、深圳、南京等地銀行也陸續(xù)提高首套房貸利率水平，收緊信貸。
對此，盧文曦認(rèn)為，全國范圍來看，越來越多城市趕在國慶前出臺(tái)調(diào)控政策，也給接下來市場帶來降溫預(yù)期，所以出臺(tái)調(diào)控加碼政策的城市成交10月或出現(xiàn)明顯縮水，四季度交易量可能出現(xiàn)快速下滑。
據(jù)前述人士分析，下半年是開發(fā)商“保量沖業(yè)績”的時(shí)期，由于市場預(yù)期難以判斷加上信貸收緊，開發(fā)商資金回籠壓力增大，樓市可能會(huì)出現(xiàn)“以價(jià)換量”現(xiàn)象。
以上海為例，張宏偉認(rèn)為，9月上海成交量仍然在低位徘徊，但四季度將會(huì)發(fā)生變化，今年估計(jì)能成交700萬平方米左右，將與2011年730萬平方米不相上下。因此，房企在提升交易量方面會(huì)有壓力，將主動(dòng)迎合政府限價(jià)要求。
盧文曦也認(rèn)為，對房企而言，基于這種預(yù)期，可能有些城市會(huì)加快出貨節(jié)奏，尤其價(jià)格上不會(huì)過多堅(jiān)持，而是盡可能多完成銷售指標(biāo)。
對當(dāng)前市場的預(yù)判也對土拍市場帶來影響。9月29日，廈門推出7幅商住用地，總建筑面積52萬平方米，共有10多家房企參與競拍。不過卻遭遇開局遇冷，分析人士稱，其中有些地塊與周邊土地去年的價(jià)格相比降了近萬元。這說明在調(diào)控政策的風(fēng)險(xiǎn)之下，一些房企選擇進(jìn)倉的同時(shí)又保持謹(jǐn)慎姿態(tài)，為下一個(gè)周期努力布局。
