今年以來，“萬元俱樂部”已經(jīng)是很多三四線城市的基本“考核門檻”，甚至有些漲幅更猛烈的三四線城市房價已經(jīng)可以比肩一二線城市了。隨著一二線城市的強調(diào)整不斷，房地產(chǎn)市場分化嚴重，一二線城市在政策的干預(yù)下已經(jīng)逐漸降溫，呈現(xiàn)量價齊跌的景觀，但是三四線城市仿佛在玩“蹺蹺板游戲”，這端被壓下，另一端就迅速抬升。
三四線城市到處都是這樣的工地
筆者把三四線城市分為兩種，一種是特大型城市周邊的三四線城市，多位于北上廣深和中東部省會城市周邊，這些地方的定義通常是特大城市的延伸，能夠享受到這些大城市外溢的人口紅利和優(yōu)質(zhì)資源，所以理所當然受“城市圈效應(yīng)”影響，房子并不愁賣，價格也有得漲。另一種是人口輸出型且地理位置不占優(yōu)勢、資源短缺型三四線城市，今年以來這些城市房價能夠出現(xiàn)上升大多是因為「去庫存」政策驅(qū)動以及棚戶區(qū)改造催生的大量農(nóng)民工進城刺激下的買房需求，這些城市特點非常鮮明，那就是新房不愁賣，二手房無人問津，這些地方當然也不乏跟風而來的投資炒房客，雖然面臨房子升值的幸福，但難變現(xiàn)的煩惱也在始終纏繞著他們。
筆者分析今年以來扎堆到三四線城市買房的除了上述國家因素之外，購房者無非是以下這兩種心態(tài)在三四線城市置業(yè)：
1、一二線城市的房子房價太高，而且各種限購限貸，在大城市工作生活的人買不了，但是手里又有點兒閑錢，再加上可能老家就是三四線城市，所以看哪兒便宜就買哪兒；
2、在一線城市工作，老家是三四線城市的人，看到全國樓市都在管控，怕早晚得管到自己家門口，所以趕緊再投資一套，等著以后保值升值。
業(yè)內(nèi)專家分析稱：“未來城鎮(zhèn)化仍然是兩大趨勢，省內(nèi)向省會集中，中西部向東部大城市圈遷移，位于城市圈內(nèi)的三四線城市必將承接外溢的需求，投資和剛需都看準了這一點。”
所以今年以來三四線城市火熱程度才會如此之盛，但筆者隱隱約約卻感覺到三四線城市更面臨巨大的危機，因為雖然從去庫存的角度來說，三四線城市對投資客是來者不拒的，但從實際效果來看，多一個投資客，商品房空置率就增加一點，這恐怕不是三四線城市愿意看到的，也是與“房子是用來住的”是相悖的。而且從近期的調(diào)控思路來看，當局不會再等待樓市發(fā)酵到一定程度才會出手，稍有炒房苗頭即會打壓。
對于三四線城市炒房者集聚、去庫存效果明顯，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生表示：“如今政府提倡租售并舉，確實滿足了居住使用的需求，這種去庫存方式是良性健康的。但另外一種現(xiàn)象應(yīng)當引起警惕，去庫存確實把房子賣光了，但大多都是投資客，很多房子沒人去住，造成房地產(chǎn)高空置率，如果都不去住，那就是惡性去庫存，只是房子從開發(fā)商手里轉(zhuǎn)移到投資客手中，只是讓庫存搬了一次家?！?
在我看來，三四線城市就像是在完成一場任務(wù)，也像是在甩包袱，一旦完成，包袱甩完，局面有可能逆轉(zhuǎn)，比如貨幣層面利率上調(diào)（已經(jīng)在進行中），稅收層面由交易稅轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟卸悾ǚ慨a(chǎn)稅正在醞釀），這些對于投資者來說都是風險。
與此同時，雖然近年以來越來越多的規(guī)模房企又卷土重來，紛紛跑到三四線城市又開始拿地了，但是數(shù)年前房企在三四線城市一度陷入高庫存窘境，紛紛撤回一二線城市的“慘案”相信他們并沒有忘記，這也是筆者一直強調(diào)的，眼下的房企雖然看似在三四線城市發(fā)力，實際上一邊是一二線城市土地稀缺，為了維持規(guī)模不斷增長，不得不四處爭奪土地；另一邊是如果不拿地就面臨立刻“死亡”的風險，索性不如拼一把。
事實上房企對于在三四布局也是有著偏見，富力地產(chǎn)董事長李思廉在一次發(fā)布會上直言：“目前房地產(chǎn)供過于求的情況主要集中在三四線城市，如有十分合適的土地收購項目，富力也只限于考慮北京和廣州等一線城市?！?
無獨有偶，靠三四線起家的恒大如今對于三四線城市也是態(tài)度180度大轉(zhuǎn)變，恒大總裁夏海鈞在恒大上半年業(yè)績會上表示：“恒大看中的是一二線城市，并不看中三線城市。三線城市叫階段性城市，人口是決定性因素。”什么叫“階段性城市”呢？顧名思義只是承擔著階段性的任務(wù)，所以回歸到人口和產(chǎn)業(yè)的博弈上三四線城市無論怎么掙扎都難敵一二線城市，其發(fā)展前景注定不可遠視，房企現(xiàn)階段在去庫存的推動下把房子賣出去了，這就是皆大歡喜的結(jié)局，未來怎樣相信每家都早有自己的打算。
事實上三四線城市還存在諸多問題，筆者曾在7月份的時候回過老家（阜陽），花了一周時間跑遍了當?shù)氐拇笮潜P，發(fā)現(xiàn)了一個更加殘酷的現(xiàn)實 是有的樓盤房子表面上看都已經(jīng)蓋好了，但里面還沒有通水通電，業(yè)主根本無法住進去，跟爛尾樓沒有區(qū)別。所以三四線的發(fā)展事實上還是停滯不前的，蓋起的樓房并不能代表經(jīng)濟水平的增加，不過是掏光了當?shù)厝说囊粭潡澊u頭、水泥罷了。
最近幾天隨著3天9城密集出臺“限售”政策，好像一夜之間大家對樓市的關(guān)心又高漲起來了，尤其是對于三四線城市的未來跟進與否，筆者最近收到很多朋友的私信問詢，大體都是關(guān)于三四線城市是否調(diào)整的。筆者想說，三四線其實已經(jīng)到了繁華的尾聲了，不管調(diào)整與否其火熱之勢已經(jīng)難以延續(xù)。事實上今年以來三四線的火熱也讓在這里買房的人都統(tǒng)一感知到房子升值帶來的喜悅了，但筆者想說有價無市的現(xiàn)實還沒有感覺到嗎？炒房者的沖擊還不夠嗎？非得要開啟“鎖盤”你們才能死心嗎？
