我國(guó)高速發(fā)展20年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在已形成規(guī)模高達(dá)200萬億元以上的存量市場(chǎng)。租賃住房市場(chǎng)雖然仍然處于探索階段，但各路資本早已嗅到商機(jī)，并躍躍欲試。新存量時(shí)代，存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)、買賣、租賃和金融化，將會(huì)是房地產(chǎn)業(yè)未來最值得關(guān)注的大市場(chǎng)。
9月26日，在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“第七屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)”上，青客公寓副總裁屈成才，世聯(lián)行副總經(jīng)理、董秘袁鴻昌，方糖小鎮(zhèn)聯(lián)合創(chuàng)始人、COO楊學(xué)濤，淳石資本董事長(zhǎng)、樸石地產(chǎn)董事長(zhǎng)姚偉示，YOU+青年社區(qū)CEO、執(zhí)行董事郁珽，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長(zhǎng)助理李學(xué)鋒等業(yè)內(nèi)精英及專家從行業(yè)和專業(yè)視角，就“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”下房地產(chǎn)價(jià)值鏈的重構(gòu)，以及大整合背后的資本驅(qū)動(dòng)力這一話題，分享了觀點(diǎn)。
目前行業(yè)利潤(rùn)非常薄
屈成才表示，在各種利好政策的影響下，當(dāng)前，住房租賃市場(chǎng)受到了前所未有的關(guān)注，房企、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)以及“國(guó)家隊(duì)”都在涌入，已進(jìn)入群雄逐鹿階段。最近住建部關(guān)于租賃立法，明確房東、租客權(quán)、責(zé)、利；住房租賃網(wǎng)絡(luò)備案的實(shí)施，像阿里巴巴、京東等正在做住房租賃的數(shù)據(jù)庫；以及資本在涌入公寓市場(chǎng)，這些市場(chǎng)特征預(yù)示著公寓市場(chǎng)已從萌芽階段進(jìn)入發(fā)展階段，并將進(jìn)入快速發(fā)展階段。以北京、上海兩個(gè)市場(chǎng)為例，排名前100位的品牌公寓企業(yè)，在住房租賃市場(chǎng)的占有率不到3%，而且住房租賃或公寓行業(yè)目前仍然是一個(gè)利潤(rùn)非常薄的行業(yè)，如何生存下去仍是大家面臨的共同問題。
而郁珽用“螳螂捕蟬，黃雀在后”來形容當(dāng)前的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)格局。郁珽認(rèn)為，目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的“玩家”以傳統(tǒng)的房企、中介為主，這些是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的“螳螂”；當(dāng)前阿里巴巴等大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也在布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，這些是“黃雀”。
郁珽表示，YOU+目前要快速與“黃雀”搞好關(guān)系，在市場(chǎng)規(guī)模無限大的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)占據(jù)重要位置。YOU+并不是一家公寓企業(yè)，也不希望成為“二房東”，而是一個(gè)青年文化平臺(tái)。YOU+并不僅僅看重房源規(guī)模，更看重有效租住人群，未來將拓展有效的居住人群5萬個(gè)。
國(guó)內(nèi)較早涉足長(zhǎng)租公寓的世聯(lián)行，目前其長(zhǎng)租公寓品牌“紅璞”公寓已落地全國(guó)超過20個(gè)城市，并計(jì)劃今年底簽約房源達(dá)到10萬間。
袁鴻昌認(rèn)為，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)城市的發(fā)展、對(duì)年輕人的成長(zhǎng)都是很有意義的。未來一二線城市將有40%的人群的居住需求，需要通過租賃住房來解決。盡管“紅璞”目前還沒有實(shí)現(xiàn)盈利，但世聯(lián)行將會(huì)堅(jiān)持做下去。
市場(chǎng)盈利能力待考驗(yàn)“方糖到今年將宣布公司整體盈利，在所有的眾創(chuàng)空間里面是第一家整體盈利的企業(yè)?！睏顚W(xué)濤在對(duì)話環(huán)節(jié)上表示。
其實(shí)，近兩年來，共享經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展催生了一個(gè)又一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，比如共享單車品牌摩拜和ofo更是引領(lǐng)共享經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但對(duì)這些企業(yè)而言，如何實(shí)現(xiàn)盈利，短期來看仍然是個(gè)難題。
楊學(xué)濤認(rèn)為，傳統(tǒng)的辦公室給大家提供的只是一個(gè)簡(jiǎn)單的租賃，沒有其他任何的服務(wù)業(yè)務(wù)，更沒有相關(guān)資源的對(duì)接，而聯(lián)合辦公也正是基于解決傳統(tǒng)辦公室租賃業(yè)的痛點(diǎn)應(yīng)運(yùn)而生，為租戶提供空間、服務(wù)以及社群等業(yè)務(wù)，還可有效盤活存量商業(yè)等房源。聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)對(duì)商場(chǎng)來說租期長(zhǎng)，是最好、最穩(wěn)定的業(yè)態(tài)之一，能很好地解決一些商業(yè)物業(yè)的空置率居高不下的問題。未來方糖小鎮(zhèn)將通過社群運(yùn)營(yíng)，在2到3年內(nèi)使非租金收入占比達(dá)到30%以上。
在李學(xué)鋒看來，類似于方糖小鎮(zhèn)這樣的共享辦公企業(yè)的發(fā)展，為存量房的利用提供了一個(gè)很好的方向。當(dāng)前，一些城市一方面出現(xiàn)房屋空置，特別是商業(yè)用房的空置現(xiàn)象；另一方面，這些城市的建設(shè)用地，特別是一線城市建設(shè)用地又極度緊缺，共享辦公企業(yè)的模式為盤活存量房源提供了很好的探索經(jīng)驗(yàn)；隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新存量時(shí)代，價(jià)值鏈必定會(huì)重構(gòu)，房地產(chǎn)公司未來可能會(huì)成為租賃公司，也可能成為平臺(tái)公司、數(shù)據(jù)公司或者服務(wù)公司；企業(yè)一定要正確處理好與政府、社會(huì)的關(guān)系，堅(jiān)持以人為本、為人服務(wù)，而這也是城市發(fā)展的趨勢(shì)，也會(huì)是行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。
其實(shí)，最近一系列鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策出臺(tái)后，一些資本表現(xiàn)出了對(duì)這一市場(chǎng)的濃厚興趣，并通過提前布局以期在未來市場(chǎng)爆發(fā)時(shí)獲得可觀收益。但在姚偉示看來，雖然目前長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公都處于風(fēng)口，但投資風(fēng)險(xiǎn)仍然比較大。
姚偉示認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)格局下，做品牌比做規(guī)模更重要。目前市場(chǎng)上一些優(yōu)秀的長(zhǎng)租公寓或聯(lián)合辦公企業(yè)，都是通過一兩個(gè)項(xiàng)目的精心打造，做出了品牌和行業(yè)影響力，但未來一旦資本大量涌入，可能這些企業(yè)更多的會(huì)考慮更快的發(fā)展速度，往往會(huì)忽視品牌的塑造。未來在長(zhǎng)租公寓或共享辦公領(lǐng)域?qū)⒋嬖趦煞N商業(yè)模式，一個(gè)是以線下為主要特征的散客模式；一個(gè)是價(jià)值重塑模式。前者競(jìng)爭(zhēng)激烈，成長(zhǎng)空間有限；后者在原有物業(yè)的基礎(chǔ)上，通過注入文化、內(nèi)涵、服務(wù)等，重新塑造和最大化挖掘物業(yè)的價(jià)值，提升其租金水平。就這兩種商業(yè)模式來說，后者更能經(jīng)得起時(shí)間和市場(chǎng)的考驗(yàn)。
