長三角熱點(diǎn)城市正在加速推動(dòng)土地供應(yīng)。
日前，上海土地市場官網(wǎng)發(fā)布公告出讓8幅純宅地，涉及浦東新區(qū)、松江區(qū)、寶山區(qū)、金山區(qū)、奉賢區(qū)5個(gè)地區(qū)，總出讓面積達(dá)45.84萬平方米，總起始價(jià)為174億元。地塊均地理位置較好，將在11月中旬采用招掛復(fù)合方式競拍。
9月21日，杭州也出讓了8幅土地，包括5幅商地，3幅宅地，總出讓面積21.4萬平方米，總建筑面積47.5萬平方米，總起價(jià)63.9億，樓面均價(jià)12012元/平方米。9月20日，南京推出7幅土地，包括3幅商住用地，3幅商業(yè)用地，1幅住宅用地，總出讓面積32.1萬平方米，總成交額達(dá)89.4億元。
對此，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，最近上海入市的土地具有純宅地、地段均好性等特點(diǎn)，因此房企還是愿意爭取，不排除土地市場熱度上升。然而，銷售端卻顯得有點(diǎn)糾結(jié)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道日前了解到，杭州多個(gè)樓盤認(rèn)購客戶已遠(yuǎn)超過房源數(shù)量，全款買房成為一道門檻。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，近期土地市場熱度上漲與購房者熱情不減有關(guān)，這主要源于市場對房價(jià)上漲的預(yù)期。分析人士認(rèn)為，加速推地或可在一定程度上為這種預(yù)期起到一定緩和作用。
自持地塊增多
在熱門城市，各類房企都在積極補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，帶來的則是雖然正面臨調(diào)控加碼，但開發(fā)商拿地?zé)崆橐廊徊粶p。
9月21日的杭州土拍中，九龍倉集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)、金茂集團(tuán)、萬科集團(tuán)、中海地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、廈門國貿(mào)與世茂集團(tuán)聯(lián)合體等13家房企主體參與競拍。8幅土地中有4幅土地的溢價(jià)率達(dá)到70%，在競投自持比例階段，首開集團(tuán)甚至提出了55%的自持率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州土地新政出臺(tái)后，土地市場有21宗土地溢價(jià)超50%，16宗達(dá)到競投自持比例階段，3宗自持比例達(dá)100%。
20日南京推出的7幅土地中，也有4幅土地的溢價(jià)率超過50%。不過在限價(jià)政策下，南京出現(xiàn)了高價(jià)地承受不住資金壓力虧本開賣的現(xiàn)象，加之現(xiàn)房銷售帶來的資金回籠緩慢和商辦占比較大等因素，令一些房企在拿地時(shí)選擇理性謹(jǐn)慎的態(tài)度。比如此前南京出讓的主城區(qū)G43、G45兩地塊，均沒有拍出最高限價(jià)。
據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年1-8月，從各城市群拿地權(quán)益金額來看，長三角仍是房企重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。長三角地區(qū)TOP10企業(yè)拿地總價(jià)高達(dá)2497億元；中西部和珠三角以1673億元和1463億元分列第二、第三位；環(huán)渤海地區(qū)由于推出土地城市數(shù)量較少及熱點(diǎn)城市如北京多為聯(lián)合體競得，拿地總額位列第四位，為1378億元。
一名房企人士指出，拿地仍然是下半年各家房企的主題詞，因?yàn)槎鄠€(gè)因素指向房地產(chǎn)預(yù)期向好。首先，庫存正在下降。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2017年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，房地產(chǎn)業(yè)去庫存進(jìn)度加快；8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)，樓市庫存創(chuàng)下2015年1月以來的新低。其次，房企已進(jìn)入規(guī)模與效益的矛盾周期，高比例自持土地的推出就是一個(gè)信號(hào)，“房企要做規(guī)模，又不得不拿自持地塊”。
以杭州為例，截至9月20日，杭州市區(qū)（含余杭、蕭山、富陽、大江東）共計(jì)40幅涉宅地塊因溢價(jià)率達(dá)到70%轉(zhuǎn)入競報(bào)自持比例，各開發(fā)商自持面積合計(jì)超91萬平方米。其中主城區(qū)的自持面積最多，28幅涉宅地塊全都進(jìn)入競報(bào)自持比例環(huán)節(jié)，自持面積近72萬平方米。
有機(jī)構(gòu)測算，倘若這91萬平方米開發(fā)商自持面積全部進(jìn)入租賃市場，按目前主流的50-60平方米戶型計(jì)算，預(yù)計(jì)將為租賃市場提供至少15000余套的房源量。土地市場升溫對于樓市的加速作用或可通過自持地塊獲得平衡。
市場膠著
2017年以來，各地調(diào)控在階段性持續(xù)加碼，在此環(huán)境下，熱點(diǎn)城市的購房需求在一定程度上被抑制，但也顯示出樓市的潛在壓力。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年杭州市區(qū)（不含富陽）新建商品房成交78345套，成交面積769.3萬平方米，成交金額1621.5億元，三項(xiàng)指標(biāo)同為歷史次新高，僅低于2016年上半年。排除限價(jià)因素，房價(jià)上漲壓力仍然較大。
來自央行杭州中心支行的2017年上半年浙江省經(jīng)濟(jì)金融形勢分析報(bào)告顯示，上半年杭州市區(qū)商品房和商品住宅成交價(jià)格分別達(dá)21077元/平方米和21640元/平方米，同創(chuàng)歷史新高，同比漲幅分別達(dá)25.6%和26.4%。但仍低于由真實(shí)供需決定的市場“影子價(jià)格”和購房者預(yù)期價(jià)格。
上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，需求端上，消費(fèi)者的購房意愿依舊強(qiáng)烈。據(jù)中國指數(shù)研究院杭州分院對564位有意向購房者的問卷調(diào)查，準(zhǔn)備一年之內(nèi)購房的占73%，其中表示“房源少，趕緊搶”的占42%。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，杭州不少買家手里拿著現(xiàn)金，卻因支付不起高昂的首付款而買不到房。小張先是看中一個(gè)奧體樓盤，好不容易托到了關(guān)系，卻因?yàn)橹荒苁赘读桑瑳]能買到房。接著，她又想買艮北的一個(gè)樓盤，愿意接受七成首付，結(jié)果還是被全款付清的購房者給擠掉了購房資格。
前述央行報(bào)告指出，房地產(chǎn)市場的脆弱性和波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的上升，有可能對經(jīng)濟(jì)金融產(chǎn)生一定影響。一是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)脈沖性波動(dòng)，從短周期看，房地產(chǎn)銷售脈沖性回落通常會(huì)帶來工業(yè)生產(chǎn)指標(biāo)滯后3-6個(gè)月的回落，工業(yè)生產(chǎn)的波動(dòng)不利于去庫存及去產(chǎn)能平穩(wěn)推進(jìn)。二是產(chǎn)生金融加速器效應(yīng)，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，房價(jià)剛性上漲，容易使資金向房地產(chǎn)市場快速聚攏，形成房地產(chǎn)“虹吸效應(yīng)”，給經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和防范金融風(fēng)險(xiǎn)帶來較大壓力。三是不利于房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建設(shè)，目前主要集中于需求端的房地產(chǎn)調(diào)控，沒有全面矯正市場供需失衡狀況，特別是部分市場主體與調(diào)控政策博弈，增加了市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
因此有人士指出，下半年開始，長三角主要城市加大土地供應(yīng)的舉措，正可以間接對市場整體情緒起到一定緩和作用。
