房地產(chǎn)市場(chǎng)亟須建立庫(kù)存動(dòng)態(tài)平衡機(jī)制
??隨著去年部分一二三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)輪番上漲，去庫(kù)存取得了較好的成績(jī)。今年以來(lái)，商品房庫(kù)存連續(xù)多個(gè)月持續(xù)降低，有專(zhuān)家斷言“樓市去庫(kù)存時(shí)代即將結(jié)束”。但是，在肯定大部分地區(qū)庫(kù)存去化效果較為明顯的前提下，排除庫(kù)存布局區(qū)域出現(xiàn)分化的因素，從房地產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的視角來(lái)看，“庫(kù)存”概念應(yīng)該成為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，建立庫(kù)存與市場(chǎng)需求動(dòng)態(tài)平衡機(jī)制，避免樓市再次陷入房?jī)r(jià)與庫(kù)存“互斥”的怪圈。
??去庫(kù)存取得明顯成效
??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，中國(guó)今年房地產(chǎn)去庫(kù)存較快，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然穩(wěn)定。8月末，商品房待售面積62352萬(wàn)平方米，比7月末減少1144萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少987萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少43萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少87萬(wàn)平方米。
??隨著庫(kù)存去化周期逐漸收窄，市場(chǎng)行情也逐漸出現(xiàn)變化。8月房地產(chǎn)銷(xiāo)售維持了7月的低迷，據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月銷(xiāo)售面積單月增速4.3%，較7月小幅回升2.3%，但絕對(duì)水平依然為年內(nèi)第二低。進(jìn)入“金九銀十”，如果房地產(chǎn)銷(xiāo)售難有明顯改觀，**者對(duì)樓市的預(yù)期將發(fā)生明顯變化，庫(kù)存也將隨之發(fā)生些微變化。
??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從2010年開(kāi)始公布商品房待售面積，用以反映市場(chǎng)的庫(kù)存水平。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，2011年末，全國(guó)商品房待售面積為27194萬(wàn)平方米。但隨后，該指標(biāo)逐年攀升，到2016年2月達(dá)到高點(diǎn)，為73931萬(wàn)平方米。自2011年末到2016年初的四年間，全國(guó)商品房庫(kù)存增加了約170%。
??從目前各地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)除東北、西北等區(qū)域的少數(shù)城市，大部分城市庫(kù)存已經(jīng)進(jìn)入良性周期，去庫(kù)存政策效果明顯。
??市場(chǎng)庫(kù)存及需求發(fā)生變化
??不過(guò)，現(xiàn)在就斷言“房地產(chǎn)去庫(kù)存即將結(jié)束”還為時(shí)尚早，目前并沒(méi)有一個(gè)非常科學(xué)的、系統(tǒng)的工具來(lái)評(píng)估當(dāng)前精確的庫(kù)存情況。
??尤其就當(dāng)前不同區(qū)域的城市而言，庫(kù)存分化較為明顯，部分城市庫(kù)存有明顯增加，一些郊區(qū)或者偏遠(yuǎn)城市庫(kù)存依然較高，而一些熱門(mén)區(qū)域，這一波房?jī)r(jià)快速上漲帶動(dòng)庫(kù)存去化較快。
??有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)表明，2017年8月，選取的80個(gè)城市中，有17個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中合肥、惠州和珠海3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到86%、57%和41%。同時(shí)，80個(gè)城市中，有61個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢(shì)，其中杭州、九江和馬鞍山的同比跌幅較大，跌幅分別為55%、48%和41%。
??作為此次去庫(kù)存的主要目標(biāo)，大部分三四線(xiàn)城市的去庫(kù)存周期已經(jīng)明顯收窄，即存銷(xiāo)比較小。如果以12個(gè)月作為分界線(xiàn)，至少有30個(gè)三四線(xiàn)城市存銷(xiāo)比是低于或等于12個(gè)月，這30個(gè)城市也是需要供地和補(bǔ)庫(kù)存的城市。
??隨著去庫(kù)存效果的逐漸顯現(xiàn)，部分城市庫(kù)存不足的情況也需重視。以?？谑袨槔?，?？谖幢涣腥牒Ｄ鲜 皟蓚€(gè)暫?！闭叻秶?，但每年商品住宅規(guī)劃報(bào)建總建筑面積不得超過(guò)近兩年年均商品住宅銷(xiāo)售面積；實(shí)行商品住宅用地計(jì)劃管理，商品住宅用地計(jì)劃周期為半年。因此，住宅用地的供應(yīng)受到一定的限制。
??下半年補(bǔ)庫(kù)存預(yù)計(jì)會(huì)形成兩條路徑：一是對(duì)于去庫(kù)存周期較短或存銷(xiāo)比偏小的城市，土地供應(yīng)會(huì)明顯增加。部分三四線(xiàn)城市也有望積極增加供地。二是對(duì)于一些熱點(diǎn)城市尤其是租賃市場(chǎng)活躍的城市，積極增加租賃用地以對(duì)沖購(gòu)房市場(chǎng)壓力將成為主流選擇，進(jìn)而也體現(xiàn)出長(zhǎng)效機(jī)制的政策導(dǎo)向。
??亟待建立庫(kù)存與需求平衡機(jī)制
??目前從三類(lèi)城市的庫(kù)存走勢(shì)來(lái)看，一線(xiàn)城市有所抬頭，而二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市則依然有小幅下滑的態(tài)勢(shì)。究其原因，對(duì)于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，庫(kù)存規(guī)模已降低到歷史底部，基本上接近2010年上半年的歷史最低水平，所以當(dāng)前繼續(xù)下跌的空間不大。而對(duì)于非限購(gòu)二線(xiàn)城市、熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，當(dāng)前市場(chǎng)交易總體是活躍的，去庫(kù)存的動(dòng)力較為強(qiáng)勁。
??觀察歷史數(shù)據(jù)即可發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前住宅去庫(kù)存周期已走過(guò)了最低點(diǎn)，后續(xù)將大概率步入小幅上行的通道。換句話(huà)說(shuō)，去庫(kù)存周期拐點(diǎn)已來(lái)，今年下半年供不應(yīng)求的矛盾將得到較好化解，這也有助于進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
??過(guò)去的種種案例表明，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，庫(kù)存高與房?jī)r(jià)低迷相伴相生，去庫(kù)存往往會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，必然會(huì)帶動(dòng)銷(xiāo)量增長(zhǎng)，庫(kù)存去化較快。供需失衡之后，調(diào)控手段介入，為了保持供需，往往又會(huì)增加供給補(bǔ)庫(kù)存。
??在過(guò)去較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，這種現(xiàn)象反復(fù)出現(xiàn)，只是前幾年對(duì)于去庫(kù)存的概念沒(méi)有上升到此次的高度。隨著庫(kù)存快速去化，現(xiàn)如今業(yè)內(nèi)外對(duì)去庫(kù)存的言論越來(lái)越少，在近期舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇2017年年會(huì)上，無(wú)論業(yè)內(nèi)專(zhuān)家還是房企，都對(duì)去庫(kù)存提及甚少，去庫(kù)存這個(gè)概念似乎在淡出人們視線(xiàn)。
??但“庫(kù)存”這個(gè)指標(biāo)應(yīng)該納入房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，無(wú)論從政策制定方還是市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方，都應(yīng)該緊繃“庫(kù)存”這根弦，建立庫(kù)存與市場(chǎng)需求動(dòng)態(tài)平衡機(jī)制，避免市場(chǎng)陷入類(lèi)似于“水多了加面，面多了加水”的怪圈，真正使得房地產(chǎn)能夠持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。
