近日，北京市下發(fā)的《2017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示，2017年全年，北京全市供應(yīng)國有建設(shè)用地4140公頃，其中住宅用地供應(yīng)1000公頃。據(jù)統(tǒng)計，北京市已經(jīng)成交了17宗地，供應(yīng)住宅量接近120萬平方米，其中商品住宅的供應(yīng)量已經(jīng)超過了去年全年。
過去30年中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，正是建立在土地資本化、人口快速增長并城市化的基礎(chǔ)上。然而，觀察30年來的新增人口曲線，會發(fā)現(xiàn)1990年后出生的人口急劇減少。而90后，正是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的購房主力之一。但從第六次人口普查和2000年以來的新增人口數(shù)目來看，人口凈流出的城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于人口凈流入的城市，支撐房地產(chǎn)的“剛需”在持續(xù)萎縮。北京也不例外。
樓市新政下，投資者應(yīng)該把持一種什么樣的理念和思路呢？
平衡風(fēng)險是關(guān)鍵！筆者特別要提醒投資者和過去十年在房地產(chǎn)市場贏得財富的高凈值人群：如果還像十年前那樣隨便買幾套房子坐等升值，那么這些房子別說做“提款機(jī)”了，就連“存錢罐”的功能，都未必會實現(xiàn)。
目前國內(nèi)樓市來看，風(fēng)險最大的便是沒有人口支撐的三四線城市了，因為資源都集中在大城市，購買力也一直保持旺盛。那么，投資購房者要把目光投向北上廣等一線城市嗎？很顯然這不現(xiàn)實：一、政策管制，四限，凍房，信貸大量收縮，首套房優(yōu)惠不再，短時間內(nèi)不容易將投資落實；而市場瞬息萬變，等到有資格購買的時候，最佳投資時機(jī)就已經(jīng)過去了。二、資金需求高，貸款即使落實下來，那也是在很高比例的首付之上；房產(chǎn)投資是一個長線的投資過程，巨額的首付壓制了大量的現(xiàn)金流，倘若是在經(jīng)濟(jì)通縮期，錢越來越值錢了，而你的資金押在了房子上，卻沒有因房產(chǎn)獲得等值的收益，甚至跑不過M2，那么這個投資就可以說是失敗的。
土地供求關(guān)系一直是市場波動的核心所在，伴隨樓市調(diào)控加碼的同時，土地供應(yīng)不斷擴(kuò)容，也成為以往不同的一大特點。并且，未來土地供應(yīng)將成為彈性機(jī)制，當(dāng)房價開始上漲，將會增加用地供應(yīng)，抑制稀缺性在市場中的作用。
此外，在密集調(diào)控面前，金融去杠桿勢在必行，樓市信貸將收縮，無論是企業(yè)還是個人，融資難度和成本都將加大。一些銀行甚至已經(jīng)將全年信貸額度用光，年底信貸額度將更緊張。開發(fā)商的融資成本隨之上升，特別是對中小開發(fā)商而言，現(xiàn)金流進(jìn)一步繃緊，不排除降價賣房求自保的情況出現(xiàn)。
作為投資的房產(chǎn)，既可以是良劑，也可能是毒藥——說它是良劑，是因為房子是人的最基本的需求，而且在房價的上行空間，可以帶來可觀的收益；然而，一旦房價轉(zhuǎn)向下行，那它很可能就變毒藥，正常的投資需求也就變成了發(fā)家致富的幻想，未來的財富規(guī)劃也很可能就變成了泡沫。
從職業(yè)地產(chǎn)投資人視角來看，房價不溫不火，投資思想不破不立！單一資本市場僅僅依靠房價上漲獲利的盈利模式已經(jīng)成為過去時！唯有投資思路與時俱進(jìn)，才能擁有與之匹配的財富規(guī)模！
