現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是三方博弈，開發(fā)商、購(gòu)房者以及主管部門都是主力。開發(fā)商拿地建房，自然是為了獲得利益回報(bào)，因此他們會(huì)盡可能的提高房?jī)r(jià)，以便獲得更多的利潤(rùn)。購(gòu)房者買房為了自住或者投資，自然希望房?jī)r(jià)越低越好，但是現(xiàn)實(shí)是，在一線城市和熱點(diǎn)二線城市，房子往往供不應(yīng)求，要想買到一套合適的房子，有的時(shí)候就得接受高房?jī)r(jià)。而主管部門一方面要通過出讓土地獲得財(cái)政收入，另外一方面也希望房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，不要出現(xiàn)大漲大跌。
在這三者當(dāng)中，購(gòu)房者自然是弱勢(shì)，因?yàn)樗麄兺耆珱]有定價(jià)權(quán)，可以說，房?jī)r(jià)的漲跌只能推遲或者加快他們買房的節(jié)湊，但是并不會(huì)打消他們買房的需求。
尤其是在樓市經(jīng)歷了下半年的快速上漲之后，很大一部分剛需購(gòu)房者都推遲了自己的買房計(jì)劃。為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲，房地產(chǎn)的主管部門也推出了一系列的調(diào)整措施，以求房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定，讓房子回歸居住的本質(zhì)功能。雖然經(jīng)過十個(gè)多月的調(diào)整，房?jī)r(jià)并沒有明顯的回落，但是也沒有繼續(xù)上漲下去。
近日，有媒體調(diào)研結(jié)果顯示，55.4%一線城市受訪者對(duì)樓市穩(wěn)定信心提高了。之所以信心提高，主要還是建立在樓市調(diào)整的基礎(chǔ)上。尤其是大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)和共有產(chǎn)權(quán)住房的推出，在一定程度上緩解了購(gòu)房者買房的焦慮心態(tài)，同時(shí)降低了房屋的金融屬性，能夠控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
雖然樓市長(zhǎng)效機(jī)制正在逐步建立，但是購(gòu)房者最關(guān)心的房?jī)r(jià)依然沒有實(shí)質(zhì)性的變化。而各大房企上半年的業(yè)績(jī)表明，他們的銷售壓力并不大，也難出現(xiàn)降價(jià)促銷的情況。那么，未來房?jī)r(jià)是不是會(huì)長(zhǎng)時(shí)間維持現(xiàn)狀呢？房?jī)r(jià)還會(huì)下跌嗎？
筆者認(rèn)為，樓市同其他的商品一樣，都具有周期性。尤其是在樓市調(diào)整的背景下，周期性變化更為明顯。現(xiàn)在，除了各種限制買房的措施之外，信貸的收緊對(duì)于樓市的影響也非常明顯。據(jù)悉，目前深圳的首套房的房貸利率已經(jīng)是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮5%，而南京則傳出了首套房房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮30%。筆者的同事上周剛簽訂了貸款合同，貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮1%，這還是銀行給出的“優(yōu)惠”。目前銀行已經(jīng)有選擇的拒絕部分購(gòu)房者的購(gòu)房貸款申請(qǐng)。
信貸的收緊，無(wú)疑會(huì)降低購(gòu)房者買房的意向，將一部分剛需購(gòu)房者擋在了外面。同時(shí)，在多輪調(diào)整之后，投資客、炒房者也變得越來越少，尤其是炒房者，已經(jīng)基本銷聲匿跡。沒有了炒房者的推波助瀾，房?jī)r(jià)回落的可能性也更大了。
雖然上半年各大房企的銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)不俗，但是也不乏高負(fù)債的房企。業(yè)內(nèi)人士分析，下半年，樓市的成交數(shù)據(jù)會(huì)有明顯的回落，而且由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)明顯逆轉(zhuǎn)的跡象，今年底乃至明年年初，樓市極有可能進(jìn)入深度調(diào)整期，屆時(shí)，這些房企的資金成本會(huì)顯著上升，資金鏈也極有可能出現(xiàn)問題，降價(jià)促銷快速回款也是大有可能。
總體來看，購(gòu)房者對(duì)于樓市信心的提高將會(huì)讓買房變得更加理性，而未來樓市進(jìn)入深度調(diào)整期將促使房?jī)r(jià)回落。因此，今年年底或者明年年初，將是廣大購(gòu)房者買房的好時(shí)機(jī)。
