9月4日，北青報發(fā)了一篇文章，文章援引專家觀點稱“樓市去庫存時代即將結束”。而佐證觀點的有兩點：
一是一線城市和熱門二線城市商品房銷售周期已經(jīng)接近2010年上半年的歷史最低水平。
二是在一些非熱點二線城市和三四線城市，經(jīng)過近兩年的努力，樓市活躍度也已經(jīng)明顯提升。
整體來看 ，上面的觀點的確沒啥問題。在去庫存的過程中，純商品住宅賣得最快，截至7月份，庫存為3.4億平米，同比減少20.8%。
一二線樓市現(xiàn)在是沒什么房子可賣，新房基本上不愁賣，而在二手房市場目前不少剛需經(jīng)過了幾個月的壓抑，也已經(jīng)蠢蠢欲動。
至于三四線樓市，整體來看，庫存也的確降低了不少。易居和克爾瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月份，全國商品房可售周期已經(jīng)只有12.3個月，三四線城市則是17.52個月，低于全國平均水平。
高興之余，我們?nèi)圆坏貌魂P注這樣一個事實，那就是三四線樓市現(xiàn)在也已經(jīng)徹底分化，類似這樣大規(guī)模的去庫存的機會今后可能都很難再現(xiàn)了。
部分三四線城市已經(jīng)抓住這個機會甩掉了大包袱，而更多的三四線城市則面臨“還沒開始就已經(jīng)結束”的尷尬，這些城市想上岸，恐怕是機會不大了。
現(xiàn)在有一個時髦的說法，叫“都市圈三四線城市”，這些城市依托大城市能在人口流動趨勢中分一杯羹，部分城市甚至已經(jīng)有了甜蜜的負擔，開始提高購房門檻。這些城市房價已經(jīng)上來了，就房地產(chǎn)來說，它們已經(jīng)上岸，但未來仍需努力。
作為三四線城市，雖然有靠近大城市的地段優(yōu)勢，但如果交通、產(chǎn)業(yè)承接、公共服務跟不上，未來也不會有值得期待的前景。
但無論怎么說，相對于其他大多數(shù)三四線城市，它們抓住了這輪去庫存，要幸運得多。
更多的三四線城市就沒那么幸運了，這些城市商品房庫存量仍然相當高。我手頭上沒有具體的數(shù)據(jù)，但可以從人口流動的角度來大致判斷下。
在中國的中西部，比如河南、陜西、四川、陜西，除了省會人口還在增長之外，其他的城市人口全都在減少，至于東北，就更別說了，只有沈陽一個城市人口在增加。
沒有了人口，這些城市拿什么崛起？
需要注意的是，在這些三四線城市中，有部分城市今年表現(xiàn)出色，公開數(shù)據(jù)顯示，今年以來，北海、貴陽、茂名、馬鞍山、九江、汕頭、煙臺、徐州、揚州、連云港等城市住宅成交量明顯放大。部分城市比如馬鞍山、九江和茂名，商品房可售周期甚至不足6個月。
這些城市的房地產(chǎn)可能正在經(jīng)歷一種“甜蜜的陷阱”，因為這些城市的房地產(chǎn)缺乏扎實的根基，人口無一例外均在減少，賣房子全靠刺激。
這些城市的麻煩在于后市，房子賣完就得補貨，這些成本更高的貨才是更大的麻煩。
有房企朋友曾表示，去庫存力度這么大，還是有很多城市的房地產(chǎn)無人問津。這說明三四線樓市的“紅利期”已經(jīng)過了，現(xiàn)在想通過三四線樓市做大體量，實現(xiàn)彎道超車，風險已經(jīng)大很多。
三四線樓市已經(jīng)基本定型
城鎮(zhèn)化的規(guī)律是大城市化，規(guī)模才有效率。
對上面來說，去庫存要的是整體效果，要想實現(xiàn)所有城市均衡發(fā)展，這是根本不現(xiàn)實的。隨著樓市的重心轉移至租房市場，剩下那些遠離城市圈的三四線城市，沒趕上這輪機會，后續(xù)也已經(jīng)沒有機會了。
對于仍打算在三四線城市買房的朋友們來說，現(xiàn)在需更加摸準自己的需求，買房必須是為了解決實際問題才行。別因為在工作地買不起房，手里又攢了一筆錢，就跑去三四線買房。這樣只會讓自己陷進去，高興的只會是開發(fā)商。
