買來的二手房，裝修時卻發(fā)現(xiàn)房屋實際面積比產(chǎn)權(quán)證上記載的面積少了18.78平方米。售房者稱對此不知情，房屋原產(chǎn)權(quán)單位則表示是因登記失誤所致。購房人將售房人和中介公司訴至法院，要求退還面積差價及中介費。近日，本案在豐臺法院開庭審理。
訴訟
房本上的18平方米消失了
去年7月，李小莉（化名）通過中介公司與秦池（化名）夫婦簽訂了購房合同，房屋產(chǎn)權(quán)證顯示，這套房屋的建筑面積為86.41平方米。
由于急于安排父母入住，在看過房后，李小莉便決定購買這套房屋，并與秦池簽訂了購房合同，約定李小莉以350萬元的價格購買秦池名下的房屋。
房屋過戶后，在裝修期間，李小莉就被裝修師傅提醒，這套房屋的面積可能不對。
不僅如此，就連同樓的鄰居和物業(yè)公司都向李小莉確認了房屋的問題。“我去看了二層的同戶型，確實少了一間房?！?
但在李小莉詢問秦池時，秦池表示可能是因為一層的公攤面積大，導(dǎo)致房屋內(nèi)部面積小，產(chǎn)權(quán)證肯定是真的，不會有錯。
李小莉不放心，便委托了專業(yè)的測繪公司進行測繪。測繪結(jié)果讓李小莉大吃一驚，房屋實際面積僅有67.63平方米，也就是說，她多掏了18.78平方米的購房款。
李小莉隨即向國土局提出了面積更正申請，經(jīng)測繪，國土局為李小莉換發(fā)了67.63平方米的房產(chǎn)證。
拿著新的房產(chǎn)證，李小莉要求秦池退還相應(yīng)房款，但被秦池拒絕。因認為秦池故意隱瞞房屋面積缺失的事實，造成了重大誤解，李小莉?qū)⑶爻仄鹪V至豐臺法院，要求對方退還購房款差額76萬余元及測繪費。此外，由于中介公司在提供服務(wù)時，沒有如實告知房屋情況，違反了忠實義務(wù)，故一并要求中介公司退還中介費8.7萬余元。
賣方說
房屋面積以房產(chǎn)證為準
秦池表示，在購房前，李小莉已經(jīng)實地看過房，自己也向她提供了有效的房產(chǎn)證原件，房屋的面積是經(jīng)過有權(quán)機關(guān)登記公示的，具有合法的物權(quán)效力，房屋的交付不存在任何問題。
而由于涉案房屋性質(zhì)是房改房，當年房改時，秦池與單位簽訂了《出售公有住房協(xié)議書》，協(xié)議書上顯示的面積就是86.41平方米，他們支付了相應(yīng)購房款后合法取得了房產(chǎn)證，該面積已經(jīng)不動產(chǎn)登記機關(guān)合法登記，具有物權(quán)公示效力，“面積肯定是沒有問題的”。
“為什么房管部門會重新測繪，我完全不知情?！鼻爻乇硎荆麄冊诰幼r沒有關(guān)注過房屋面積的問題，也從未覺得房屋面積不足。直到李小莉拿著測繪結(jié)果找到她，她才得知此事。
前后兩本房產(chǎn)證，都是房管部門頒發(fā)的具有法律效力的證件。秦池認為，自己在售房過程中并無過錯，她對房屋面積的問題并不知情，希望掌握實情的原產(chǎn)權(quán)單位能夠向法院說明情況。
買方說
對方刻意隱瞞房屋瑕疵
對秦池的說法，李小莉表示無法認可。在她向房管部門提出變更房屋面積的申請后，房屋原產(chǎn)權(quán)單位向房管部門出具了一份情況說明，稱2004年房改時，涉案房屋建筑面積為單位測繪部門自測，當時單位向房改辦申報的該套房屋面積為65.5平方米。但在向房管部門申請辦理產(chǎn)權(quán)登記時產(chǎn)生錯誤，誤登記為86.41平方米。同時，對李小莉的測繪結(jié)果，單位表示了認可。
針對李小莉提交的證明材料，記者聯(lián)系了該單位，但對方以案件正在審理中為由，表示不便就此事接受采訪。
李小莉認為，這與秦池所稱在簽訂購房合同時便確定房屋面積為86.41平方米的情況不符，“我們有理由認為，她簽訂合同時有人為操作的情況?！?
“樓上鄰居都是您的同事，都和我說房子面積有問題。”李小莉表示，鄰居告訴她，其實中介公司對此也是知情的。秦池在委托中介公司出售房屋時，特意說明不要出售給本單位的職工，“面積問題單位內(nèi)部的人都是知道的，當時樓上二層的鄰居想買房，都被她回絕了，她就是要賣給外人”。
“中介公司違背了忠實義務(wù)，應(yīng)該退還收取的報酬。”李小莉說。
但中介公司否認自己知情，并始終稱房屋買賣應(yīng)以房產(chǎn)證為準，而公司已經(jīng)依照合同履行了居間行為，收取居間服務(wù)費是合法的，不應(yīng)退還。
對于李小莉要求秦池返還的76萬余元房屋價款，秦池也持不同意見。秦池稱，雙方購房合同中約定的購房款為190萬元，其余160萬元作價為裝修、家電等費用，因此即使房屋面積確實有誤差而導(dǎo)致折價，也應(yīng)以190萬元為基數(shù)按面積折算。目前，本案仍在法院審理中。
釋法
買方起訴理由正當
北京（樓盤）市盈科律師事務(wù)所葛磊律師認為，對于實際房屋面積與房產(chǎn)證登記面積的差額，如果經(jīng)實際測算屬實的，應(yīng)當退還差價。本案中，房屋管理部門已經(jīng)實際確認，李小莉所購買的房屋確實存在18余平方米的面積差額，因此李小莉起訴秦池要求返還購房款差額的請求是正當?shù)?。同時，李小莉還可以要求秦池承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
而對于購房款差額的認定，葛磊律師表示，在二手房交易過程中，雙方將房屋總價拆分成房屋價款與房屋裝修款兩部分是很常見的。而在司法實踐中，法院在審理此類案件時一般會按照房屋總價，即房屋價款與房屋裝修款的總和，來確定違約方所應(yīng)承擔(dān)的賠償數(shù)額。
因此在本案中，購房款差價計算的基數(shù)應(yīng)當是350萬元，在此基礎(chǔ)上，按照面積折算，即可算出秦池應(yīng)當返還的錢款。
建議
賣房最好提前測繪
對于房屋登記面積與實際面積的出入，最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定，房屋交付使用實際面積與合同約定面積不符的，如果面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)，只需補足差額款項即可；如果差值在3%以上的，受買人可以解除合同并要求返還房款及利息。
而在我國“房改”政策的施行中，葛磊律師表示，公有住房在分配和購買時，經(jīng)常會出現(xiàn)過戶的房屋實際建筑面積與房產(chǎn)證所登記的建筑面積不符的情況。其中包括對一套房屋的部分進行分割并將分割部分并入另一套房屋，或?qū)⒁惶追课莶鸱譃槎鄳舻那闆r。
“這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因是公有住房在根據(jù)政策分配或出售給國有單位職工時會根據(jù)職工的工齡、級別等因素作為劃定分配房屋建筑面積的標準，所以出現(xiàn)了職工取得住房的實際建筑面積會與房產(chǎn)證上所登記的建筑面積不一致的情況?！备鹄诼蓭熣f。
針對這一問題，葛磊律師建議房屋產(chǎn)權(quán)人在房屋上市出售前，應(yīng)及時與原有產(chǎn)權(quán)單位進行溝通，并會同原有產(chǎn)權(quán)單位一起到房屋管理部門申請對房屋建筑面積進行重新測繪。在取得登記建筑面積與房屋實際建筑面積一致的房屋產(chǎn)權(quán)證書后，再進行上市出售，這樣可以避免因房屋面積而產(chǎn)生的糾紛，甚至導(dǎo)致被買方追究違約責(zé)任的后果。
