中國商業(yè)地產(chǎn)投資于2016年創(chuàng)歷史新高，大宗交易金額高達(dá)2094億元，較2015年翻了一倍。這一狀況在2017年還將繼續(xù)。戴德梁行監(jiān)測報告顯示，盡管2017年一季度記錄的交易額僅為500億元人民幣，由于不少大型資產(chǎn)交易正在進(jìn)行，預(yù)計交易額會在第二、三季度飆升，2017年交易總額有望突破新紀(jì)錄。中國將成為繼美國之后第二大投資目標(biāo)國。
戴德梁行北中國區(qū)投資及顧問服務(wù)部主管、高級董事劉兵對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分析，中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易旺盛主要有三個原因：首先與資產(chǎn)升值密不可分；同時，市場日趨成熟，職業(yè)經(jīng)理人由原來的少數(shù)外資公司分散到較多內(nèi)資公司，活躍度也出現(xiàn)變化；此外，可交易資產(chǎn)越來越多，核心區(qū)樓宇變老，升級改造帶來升值空間，交易標(biāo)的也隨之增多。
世邦魏理仕研究部預(yù)測，中國目前可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模達(dá)到3.4萬億美元，僅次于美國，并有望在2020年增長到4.2萬億美元。
商業(yè)地產(chǎn)大宗交易活躍
劉兵表示，由于經(jīng)紀(jì)人常在年底完成交易，圣誕節(jié)和春節(jié)后會休息，因而一季度的大宗交易最為平淡。2017年一季度記錄的交易額為500億元人民幣，超過去年同期數(shù)據(jù)，在今年最平淡的季節(jié)達(dá)到了去年的季度平均水平，因而今年全年交易額很可能突破去年的新紀(jì)錄。
商業(yè)大宗交易在一二線城市均表現(xiàn)活躍，尤其是上海等一線城市。戴德梁行報告顯示，上海的投資占到2016年全年總額的一半；北京、深圳、廣州的投資也均有顯著增長。
上?；钴S的市場，一方面得益于較多可售資產(chǎn)，另一方面在全國收益率不斷壓縮的大趨勢下。上海資產(chǎn)低風(fēng)險穩(wěn)收益的優(yōu)勢得到更多投資者，尤其是機(jī)構(gòu)性投資者的青睞（占全年投資額45%）。
而以內(nèi)資買家為主的北京市場2016年表現(xiàn)活躍，投資金額380億，較2015年增長92%。
廣州深圳多為自用買家，達(dá)到兩市投資總額的六成以上。尤其在深圳，由于土地供應(yīng)緊缺以及拿地門檻高企，許多企業(yè)直接收購優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)滿足自用需求。
在二線城市中，成都尤為活躍，占2016年二線城市交易總額的22%。
持有不少商業(yè)的SOHO中國就先后出售大宗物業(yè)。其先是在6月底以35.7億成功叫賣了上海虹口SOHO，又在7月初突然宣布啟動光華路SOHO2和凌空SOHO整售。對此，潘石屹回應(yīng)稱，出售是遵循低價買入、高價賣出的商業(yè)原則?！霸趦r位低時進(jìn)貨，價位高時出貨。我們永遠(yuǎn)遵循這個原則。”
對于企業(yè)出售自持物業(yè)行為，劉兵認(rèn)為，最初開發(fā)商沒有能力持有整棟物業(yè)，于是選擇散賣。但如今其持有資產(chǎn)升值，政府又不允許散賣，開發(fā)商手中的資金不值得持有這類資產(chǎn)。從租金回報等投資角度看，目前這類大宗樓宇基本以私募基金的形式持有更為合適。劉兵表示，營改增給生產(chǎn)型企業(yè)稅務(wù)等方面帶來優(yōu)惠政策，部分企業(yè)選擇自購辦公樓。而自購辦公樓有利于企業(yè)在固定地方發(fā)展，提高形象。他認(rèn)為，企業(yè)自購也將成為趨勢。
內(nèi)資買家占比創(chuàng)十年最高
在商業(yè)地產(chǎn)大宗交易中，內(nèi)資買家成為主力軍。
戴德梁行報告顯示，內(nèi)資買家占2016年全年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額九成，為10年來最高占比。
內(nèi)資企業(yè)以其資金雄厚，審批較快等優(yōu)勢大舉涉足中國超一線城市。在上海，以險資為主的內(nèi)資機(jī)構(gòu)資本十分活躍，占內(nèi)資投資總額近六成。中國人壽以200億收購的世紀(jì)匯廣場成為年度最大交易；光大安石同時收購閘北星光耀和H88越虹廣場兩棟物業(yè)，國華人壽買下SOHO世紀(jì)廣場，上海人壽買下渣打銀行大廈49%股權(quán)。
保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，中國保險業(yè)保費在2016年實現(xiàn)2008年以來的最高增速，同比增長近28%，共計3.1萬億元。然而，保險業(yè)凈利潤和投資收益卻在2016年不同程度下降，這主要由于股票和證券投資下降所致。在利率仍保持較低水平以及股市持續(xù)低迷狀態(tài)下，險資的資產(chǎn)配置壓力不斷加大，而商業(yè)地產(chǎn)尤其是位于一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，成為各大險資的爭奪對象。
近期國務(wù)院發(fā)布通知，將限制境內(nèi)企業(yè)開展的房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等境外投資和在境外設(shè)立無具體實業(yè)項目的股權(quán)投資基金或投資平臺，要求重點推進(jìn)有利于“一帶一路”建設(shè)和周邊基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通的基礎(chǔ)設(shè)施境外投資。
劉兵表示，限制境外投資對國內(nèi)商業(yè)大宗交易有非常正面的影響，這會加大境內(nèi)企業(yè)的國內(nèi)投資配置。
戴德梁行認(rèn)為，從全球資本來看，2017年可用新資金預(yù)計將達(dá)到4350億美元，雖較去年的最高時減少2%，但仍為有史以來第二大投資目標(biāo)國。面對又一波大量資金的涌入，中國預(yù)計成為繼美國之后的第二大投資目標(biāo)國。
