民間的想象力真的很強(qiáng)大。
??8月28日，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。決定在全國第一批13個城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。從字面推測，不排除還會有第二第三批試點(diǎn)城市加入，這且不表。
??看到這個消息后，有朋友立即問我：這是不是表明，小產(chǎn)權(quán)房要放開了？
??所謂小產(chǎn)權(quán)房，這是民間的說法。是指在集體用地主要是集體建設(shè)用地上開發(fā)建設(shè)的住房。如果是農(nóng)村集體組織自用，沒啥可討論的。通常意義上，它是指城鎮(zhèn)居民購買的、在集體用地上建設(shè)的非商品住房，沒有產(chǎn)權(quán)證，無法轉(zhuǎn)讓流通。
??全國有多少數(shù)量的小產(chǎn)權(quán)房，沒有權(quán)威統(tǒng)計(jì)。怎么處理這個歷史遺留問題，頗傷腦筋，終究沒有找到好的辦法，于是擱置至今。轉(zhuǎn)正的傳說一波又一波，這次試點(diǎn)方案出來，又引發(fā)新的一波臆想。
??漢語真的是精妙?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”，一個“小”字，性質(zhì)已定。所謂轉(zhuǎn)正，當(dāng)然是說商品房才是“正”的。而轉(zhuǎn)正，應(yīng)該是指給小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書，允許上市流通。在這個意義上，不得不遺憾地掐滅你心中的這個幻想，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是沒有希望的。
??上市呢？分兩個層面看。
??如果是存量部分，對不起，仍然沒戲。已建成的小產(chǎn)權(quán)房，不屬于此次試點(diǎn)范疇，更談不上允許放開上市了。朋友又問，將已建成的存量小產(chǎn)權(quán)房變成租賃住房對外（主要是向城鎮(zhèn)居民）出租呢？不成。本來房子就是違法建的，出租就是違法的延伸。
??如果是增量部分，有戲。但是，請不要使用那個已被污染的詞，小產(chǎn)權(quán)房。
??兩部門試點(diǎn)方案說得很清楚，集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房，需要履行項(xiàng)目報批程序，健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。全套手續(xù)幾乎跟商品房開發(fā)建設(shè)相近。想利用集體用地建租賃住房，也沒那么容易。
??集體建設(shè)用地建的租賃住房，對現(xiàn)有租賃市場和長租公寓有何影響？試點(diǎn)初期，用地和規(guī)劃都需要審批，前期的供應(yīng)量不會大，應(yīng)該是逐步增加。如果試點(diǎn)城市重視，進(jìn)展順利，明年下半年就會有一批集體建設(shè)用地上的租賃住房上市。
??北京試點(diǎn)早已開始。從2011年起，北京市先后在5個集體建設(shè)用地地塊開展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)，可供應(yīng)租賃住房1.28萬套。更重要的是，今后5年，北京市計(jì)劃建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。每年10萬套，這個供應(yīng)量就很大了。它不僅影響到長租公寓，而且會影響整個租賃市場，影響到整個房地產(chǎn)市場。
??任何一個成熟經(jīng)濟(jì)體，租賃市場都是房地產(chǎn)市場的重要組成部分?？傮w來說，租賃房源增加了供應(yīng)，客觀上有助于緩和甚至抑制租金的上漲。由于存在一定的價格優(yōu)勢，它會分流一部分原有的二手房租賃客戶，直至達(dá)到市場新的供求平衡。
??試點(diǎn)方案提出，要探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。所謂基本公共服務(wù)，主要是指享受醫(yī)療、教育的權(quán)利，這被理解為“租購?fù)瑱?quán)”。然而，理論上的倡導(dǎo)與實(shí)際執(zhí)行，有一定距離。像京滬深這類大城市，不是沒有教育醫(yī)療資源的問題，而是優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源，投入不足、分布不均衡。集體用地租賃住房恐怕還得安靜地等待較長的一段時期。
??集體建設(shè)用地入市，是對建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的一種極好的探索。房地產(chǎn)長效機(jī)制，不可能缺少住房租賃市場。長期以來，我們的住房租賃市場是以散戶為主的市場，機(jī)構(gòu)租賃占比不足3%。所以，前段時間，中央政府部門鼓勵發(fā)展機(jī)構(gòu)住房租賃市場。集體建設(shè)用地建租賃住房，既是不改變集體建設(shè)用地基本制度基礎(chǔ)上的重大探索，也是培育機(jī)構(gòu)租賃市場的嘗試。
??兩部門推出的這項(xiàng)試點(diǎn)，一定是經(jīng)過更高層面的首肯。它對健全發(fā)展住房租賃市場，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，進(jìn)而穩(wěn)定房價，有著不可低估的重大意義。無論是在機(jī)制改革制度創(chuàng)新，還是在緩解、解決房地產(chǎn)市場現(xiàn)實(shí)困境（高房價）方面（但請不要簡單地等同于降房價），都有著深遠(yuǎn)的意義。但很多人沒有意識到。
??寫到這里，請?jiān)试S我小小地得意一下。去年以來，尤其是今年，我寫了多篇文章，再三呼吁盡快推行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)。甚至直接借鑒北京市的做法，全面推廣。但我不會自大地認(rèn)為兩部門是聽了我的建議而推出試點(diǎn)方案的。
??順便提一句，我還多次呼吁利用空置商業(yè)用房、廠房改建租賃住房，雖有深圳、廣州等城市提倡，但還沒看到具體實(shí)施案例，推廣力度也不夠。
