在中央有關(guān)部門要求下，已經(jīng)有20個(gè)城市政府主管部門，陸續(xù)組織開發(fā)商開了吹風(fēng)會(huì)，傳達(dá)了下一步調(diào)控方向。一線城市包括北京、上海、廣州、深圳；二線熱點(diǎn)城市包括天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、武漢、鄭州、濟(jì)南、無錫、福州、成都；然后還有四個(gè)偏弱的二線城市石家莊、南昌、長(zhǎng)沙、青島。
（一）剛剛，上海市樓市又有新動(dòng)作！
據(jù)上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局掛出的消息，上海一次性掛牌出讓4塊地理位置極佳的國(guó)有建設(shè)用地，總規(guī)劃建筑面積21.85萬平方米，用途全部為租賃用途！
據(jù)公告，4幅地塊分別為浦東新區(qū)北蔡社區(qū)Z000501單元03-02、03-03地塊，長(zhǎng)寧區(qū)古北社區(qū)W040502單元E1-10地塊、浦東新區(qū)南碼頭街道濱江單元06-05地塊、徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)196a-08地塊。
參照此前上海市出讓給國(guó)有企業(yè)的兩塊租賃用地，成交價(jià)基本上就是目前測(cè)算的樓面價(jià)，綜合價(jià)值約為16.87億。而按照土地價(jià)值和面積計(jì)算，4塊土地如全開發(fā)為商品房，那么市場(chǎng)價(jià)值約為200億！
把租賃用途的土地潛在成交價(jià)和按照商品房標(biāo)準(zhǔn)成交的價(jià)格做一個(gè)對(duì)比的話，那么可以得出一個(gè)結(jié)論，上海市政府此次讓利183.13億元！
以最貴的長(zhǎng)寧區(qū)古北社區(qū)地塊計(jì)算，12762元/平方米的樓面價(jià)，最終成本大概是2.5萬左右；目前臨近地區(qū)一套125平米的房子月租金是1.5萬；按照上述計(jì)算，租金回報(bào)率在5%~6%的水平，已經(jīng)是合理的租金回報(bào)率了。
上海市的舉措可以說既在情理之中，又可以說在意料以外。
說是情理之中是因?yàn)椋饲吧虾＞鸵烟岢觥笆濉逼陂g供應(yīng)租賃住房用地1700公頃，占全部供地比重的30.9%；
意料之外是因?yàn)椋x2020年十三五結(jié)束還有很長(zhǎng)時(shí)間，但上海市政府卻快速在短期內(nèi)連續(xù)推出8塊租賃用地，速度令人驚嘆，還讓人看到，租賃用地不涉及賺錢和利益，全然是讓利之舉！
（二）這一次的調(diào)控，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的手段重新派上了用場(chǎng)。
而具體的參考指標(biāo)，就是以去年10月份的房?jī)r(jià)作為紅線， 要嚴(yán)防死守房?jī)r(jià)，對(duì)于新開樓盤的預(yù)售價(jià)格，不能超過紅線。
新盤，要么你就捂著不賣，不去申請(qǐng)預(yù)售證，要么，你就必須按照政府的指導(dǎo)價(jià)格來定價(jià)。
所以，杭州、南京、武漢、鄭州、成都、廣州、深圳、北京等這些城市，你會(huì)看到新房和二手房?jī)r(jià)格明顯倒掛，即新開的樓盤價(jià)格，要比周邊二手房便宜20%-30%。
現(xiàn)階段，因?yàn)榇蠹翌^腦還是發(fā)熱，所以覺得撿到便宜就是寶了，一出新盤就去搶，不過你放心，現(xiàn)在是因?yàn)樾卤P數(shù)量還不多，所以呢大家喜歡一哄而上，畢竟供給不多嘛。
相信不少關(guān)注樓市的朋友也有不少做投資的股票的!其實(shí)買房也和買股一樣，在此鑒紂通過運(yùn)用中線主力控盤戰(zhàn)法，精準(zhǔn)捕捉漲停大牛股，如果你在股市沒賺到錢，絕對(duì)是因?yàn)槟銢]有一套好的方法。其實(shí)只要有了好方法，在股市賺錢是件很輕松的事!我花了10年的時(shí)間，總結(jié)了一套篩選漲停股的方法，我稱之為《三把斧選股神奇戰(zhàn)法》，精準(zhǔn)率最高達(dá)84%以上，讀者可以到【hdk951】上來全部無償領(lǐng)走，記得是微信，相信我的實(shí)力!而且不收任何費(fèi)用!我是已是資深的實(shí)戰(zhàn)派投資者，我入市這些年以來，同樣經(jīng)歷過大量虧損帶來的慘痛代價(jià)，從曾經(jīng)的"熊市被套，牛市踏空"，再到現(xiàn)在的"牛市大賺，熊市穩(wěn)賺"，成為了還算得上成功的職業(yè)投資者。幾年來積累的實(shí)戰(zhàn)方法和無數(shù)經(jīng)驗(yàn)，愿在此和大家一起分享，一起步入財(cái)富之途!
但等到后面的新盤源源不斷供應(yīng)后，購(gòu)房者就會(huì)發(fā)現(xiàn)，哦，不用搶了，后面還有房子出來，說不定戶型、地段更好呢，反正不缺貨，政府也會(huì)一直控制房?jī)r(jià)，不用擔(dān)心房?jī)r(jià)漲，那我就不急著買啦，屆時(shí)預(yù)期就會(huì)扭轉(zhuǎn)。
目前來說，限價(jià)城市是分批的，不是說了要分類調(diào)控嘛?，F(xiàn)在肯定還輪不到三四線去庫(kù)存的城市，還只是對(duì)熱點(diǎn)城市有要求，而且也沒有公開，都是私下傳達(dá)要求。我估計(jì)接下來，其它房?jī)r(jià)大漲的二線城市也會(huì)要求制定控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)。到明年，那些過熱的三線城市也會(huì)跟隨。
所以已經(jīng)限價(jià)的這些二線城市，你可以對(duì)比一下現(xiàn)在的新盤價(jià)格和去年十月，價(jià)格還差多少，假如還沒有回到去年十月的價(jià)格，那政府也會(huì)有壓力被迫下調(diào)，因?yàn)樯项^在盯著呢。
（三）除了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，地方的吹風(fēng)會(huì)上，都說了些什么？
一，加大供應(yīng)，即將出重手清查捂盤行為
1、重點(diǎn)清查304個(gè)已達(dá)到預(yù)售條件的項(xiàng)目；
2、接下來將出2個(gè)強(qiáng)硬政策打擊房企捂盤的行為。
二，讓房企抓住機(jī)遇積極出貨
1、將出臺(tái)限售政策，將迅速為樓市降溫，當(dāng)?shù)胤抗芫种耙呀?jīng)數(shù)次頂住住建部壓力，沒有出臺(tái)相關(guān)政策，現(xiàn)在頂不住了；
2、當(dāng)?shù)貙?shí)際供應(yīng)充足，下半年將有420個(gè)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件；
3、信貸方面，銀行將對(duì)房地產(chǎn)貸款逐漸收緊，利率提高是大方向，銀行按揭貸款的時(shí)間也在延長(zhǎng)，各方面對(duì)房地產(chǎn)的融資都會(huì)收緊。
三、穩(wěn)房?jī)r(jià)
1、申明大會(huì)之后價(jià)格仍不能漲；
2、市局表明價(jià)格不漲的決心。
① 堅(jiān)決不突破2016年10月9341.86元/㎡的價(jià)格紅線；
② 對(duì)于面粉超過面包價(jià)，即將入市的項(xiàng)目，只有兩條出路，要么參照周邊價(jià)格開盤，要么按保成本的價(jià)格賣，沒有其他選擇，重點(diǎn)點(diǎn)名碧桂園，也建議大家謹(jǐn)慎拿地。
四、規(guī)范市場(chǎng)及鼓勵(lì)租售并舉
1、繼續(xù)重點(diǎn)整治捂盤、不明碼標(biāo)價(jià)、違規(guī)交付、未公布材料價(jià)格等市場(chǎng)不規(guī)范行為，重點(diǎn)點(diǎn)名綠地；
2、 租購(gòu)并舉是趨勢(shì)，希望各大開發(fā)商積極參與租賃房的建設(shè)管理，國(guó)家也將針對(duì)集體土地出臺(tái)有利政策，讓參與企業(yè)獲利。
會(huì)議完畢，在座開發(fā)商紛紛表態(tài)積極參與。
某些房?jī)r(jià)今年3月份之后上漲依然過快的熱點(diǎn)城市，比如廣東某城市，被住建部批了個(gè)狗血淋頭。所以率先在租售同權(quán)上打了頭陣，積極做出了表率，接下來的調(diào)控一定好好表現(xiàn)，算是亡羊補(bǔ)牢，負(fù)荊請(qǐng)罪了。
這兩年一二線熱點(diǎn)城市，地價(jià)節(jié)節(jié)攀升， 地方的土地財(cái)政是大豐收，現(xiàn)在這些一二線城市，政府都在勸房企，拿地要謹(jǐn)慎，不要去搶地了，千萬不能出地王。
另外，還有一個(gè)可靠消息，在今年五年一次的大會(huì)之后，房?jī)r(jià)要繼續(xù)調(diào)控，至少需要等到長(zhǎng)效機(jī)制建立，房?jī)r(jià)穩(wěn)定后，調(diào)控才有可能放松。指望今年明年調(diào)控放松的，可以歇歇了。
相信不少關(guān)注樓市的朋友也有不少做投資的股票的!其實(shí)買房也和買股一樣，在此鑒紂通過運(yùn)用中線主力控盤戰(zhàn)法，精準(zhǔn)捕捉漲停大牛股，如果你在股市沒賺到錢，絕對(duì)是因?yàn)槟銢]有一套好的方法。其實(shí)只要有了好方法，在股市賺錢是件很輕松的事!我花了10年的時(shí)間，總結(jié)了一套篩選漲停股的方法，我稱之為《三把斧選股神奇戰(zhàn)法》，精準(zhǔn)率最高達(dá)84%以上，讀者可以到【hdk951】上來全部無償領(lǐng)走，記得是微信，相信我的實(shí)力!而且不收任何費(fèi)用!我是已是資深的實(shí)戰(zhàn)派投資者，我入市這些年以來，同樣經(jīng)歷過大量虧損帶來的慘痛代價(jià)，從曾經(jīng)的"熊市被套，牛市踏空"，再到現(xiàn)在的"牛市大賺，熊市穩(wěn)賺"，成為了還算得上成功的職業(yè)投資者。幾年來積累的實(shí)戰(zhàn)方法和無數(shù)經(jīng)驗(yàn)，愿在此和大家一起分享，一起步入財(cái)富之途!
（四）這個(gè)數(shù)據(jù)暴跌了74%!
這輪樓市除了出臺(tái)這些嚴(yán)厲的調(diào)控政策外，對(duì)金融的管控同樣也是相當(dāng)?shù)膰?yán)厲。其中，尤其是央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等紛紛出臺(tái)的新規(guī)，嚴(yán)格的控制了資金大規(guī)模涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
對(duì)此，來自某研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，在今年的上半年，房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)走低，其中，私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資僅為1771.8億，相比去年同時(shí)期而言，則是暴跌了74%，去年同時(shí)期的融資可是高達(dá)6735.94億，這個(gè)跌幅，真的只能用震驚來形容了！
對(duì)此，一位來自某龍頭型房企的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，在這輪樓市調(diào)控政策還沒開始之前，我們的一個(gè)樓盤，可謂是找關(guān)系都買不到的。然而，如今在最嚴(yán)樓市調(diào)控政策下，基本一個(gè)新開的樓盤很難達(dá)到100%去化，而且，在市場(chǎng)繼續(xù)回落的態(tài)勢(shì)下，如今已經(jīng)有許多的開發(fā)商，開始降價(jià)跑量了。房子真的到了，越來越難賣的地步了！
某研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前樓市出現(xiàn)的大幅降溫現(xiàn)象，一部分原因除了最嚴(yán)調(diào)控政策影響外，還有一部分原因就是，樓市自進(jìn)入7、8月份后，已經(jīng)是迎來了傳統(tǒng)的銷售淡季，而且，再加上7月份房企的推盤節(jié)奏和銷售節(jié)奏的放緩，銷售規(guī)模下滑那是在所難免的！
因此，這輪樓市的降溫，估計(jì)還將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，因?yàn)?，目前整個(gè)樓市，幾乎是看不到任何反彈的跡象！
（五）一直以來大家對(duì)于房?jī)r(jià)很不滿意，各種各樣的批評(píng)涌現(xiàn)，比如什么人為土地稀缺，造成客觀政府抬高房?jī)r(jià)，地價(jià)漲所以房?jī)r(jià)才會(huì)漲等等——質(zhì)疑造成的后果就是：象征性地限購(gòu)并不能解決問題，越限購(gòu)，饑餓營(yíng)銷的效果越好，以前不著急買房的都憋不住了，開發(fā)商就在這里頭翻江倒海，搞得大家人心惶惶。
但就在今年，趨勢(shì)突然變了——高房?jī)r(jià)的歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來，樓市降溫已成不爭(zhēng)事實(shí)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月18日公布，7月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比持平或下降的城市個(gè)數(shù)增加，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品房?jī)r(jià)格同比漲幅繼續(xù)全部回落。專家分析，因地制宜、因城施策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，投資、投機(jī)性需求進(jìn)一步退出。
另外，大家對(duì)房地產(chǎn)的怨言，竟有人聽了，還積極做出改變。
某著名地產(chǎn)開發(fā)商任先生一直拿供地說事，說北京2016年房?jī)r(jià)暴漲，是因?yàn)?016年供地突然少了，實(shí)際供地只有454公頃，而原計(jì)劃2017年供地也只有480公頃，商品住宅只有100公頃左右，沒有可賣的房子了，所以房?jī)r(jià)才會(huì)漲。
結(jié)果這個(gè)批評(píng)之后，北京今年半年時(shí)間就完成了去年的供地總量，也修改了今年的供地計(jì)劃，相比于原計(jì)劃，多供地將近一倍，基本回到2015年的水平。
土地供給的問題，似乎有回應(yīng)了，那么有人說地價(jià)高推動(dòng)房?jī)r(jià)漲的問題，上海也給出了改變。
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7月初上海拿出兩宗土地，只租不售。此舉震驚全國(guó)，因?yàn)榈貎r(jià)一下壓低到10年前，浦東張江和嘉定新城的這兩塊地的樓面價(jià)只有5000多塊錢。正當(dāng)很多人質(zhì)疑這種自宮式供地能否持久時(shí)，剛剛，上海用實(shí)際行動(dòng)給出回應(yīng)。
可以預(yù)見，一個(gè)企業(yè)有足夠利潤(rùn)空間的租金水平，能拉低當(dāng)?shù)胤孔?-6成，未來的只租不售，肯定可以期待。隨著各地只租不售的繼續(xù)推出，想必租金價(jià)格應(yīng)該在明年底后年初，這一大批只租不售的樓盤建成的時(shí)候，就會(huì)有很強(qiáng)烈的市場(chǎng)反應(yīng)了。
如今為調(diào)控樓市，各村都有高招，樓市若不降溫，則調(diào)控不斷，調(diào)控效果看決心，為這份決心點(diǎn)個(gè)大拇指吧！
