房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，以及樓市傳統(tǒng)淡季的到來(lái)，使得7月單月的樓市成交量驟降四成。這也成為引發(fā)房?jī)r(jià)漲幅收窄的主因。在傳統(tǒng)的"金九銀十"到來(lái)之前，這種趨勢(shì)恐不會(huì)改變，但此后的變化情況仍需觀察。房地產(chǎn)調(diào)控與樓市淡季的疊加效應(yīng)，使得全國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)進(jìn)一步回落。
8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布報(bào)告顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市中，有14個(gè)城市的新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格在7月出現(xiàn)持平或下跌，比6月增加4個(gè)，下跌的城市以熱點(diǎn)一二線城市為主。
總體來(lái)看，70個(gè)大中城市的新房?jī)r(jià)格仍然呈上漲趨勢(shì)，但無(wú)論環(huán)比還是同比，漲幅都有明顯回落。其中，從今年4月以來(lái)，三四線城市就領(lǐng)跑漲幅榜，如今該趨勢(shì)仍在持續(xù)，北海、南寧、金華、韶關(guān)成為房?jī)r(jià)漲幅較大者。
分析人士指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，以及樓市傳統(tǒng)淡季的到來(lái)，使得7月單月的樓市成交量驟降四成。這也成為引發(fā)房?jī)r(jià)漲幅收窄的主因。在傳統(tǒng)的"金九銀十"到來(lái)之前，這種趨勢(shì)恐不會(huì)改變，但此后的變化情況仍需觀察。
房?jī)r(jià)漲幅整體收窄
數(shù)據(jù)顯示，今年7月，有9個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下滑，除安慶、泉州外，其余7個(gè)均為熱點(diǎn)一二線城市，分別為北京、天津、南京、福州、鄭州、深圳、成都，降幅為0.1%和0.2%。
5個(gè)房?jī)r(jià)持平的城市，同樣以一二線城市為主，分別為上海、杭州、無(wú)錫、宜昌和惠州。
其余熱點(diǎn)一二線城市中，大部分的新房?jī)r(jià)格漲幅出現(xiàn)收窄。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉在解讀這一現(xiàn)象時(shí)表示，"因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)揮作用。"
由于承受的調(diào)控政策最為嚴(yán)厲，最近幾個(gè)月來(lái)，熱點(diǎn)一二線城市逐漸淡出房?jī)r(jià)漲幅榜，并出現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。北京的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下降，成都則連續(xù)三個(gè)月保持負(fù)增長(zhǎng)。
房?jī)r(jià)上漲的城市，則以三四線城市為主。7月，北海的新房?jī)r(jià)格以1.5%的環(huán)比漲幅位居榜首，南寧、金華、韶關(guān)上漲1.3%，蚌埠、桂林上漲1.2%。
從今年4月開(kāi)始，三四線城市就全面"接管"漲幅榜，這也體現(xiàn)出政策對(duì)一二線城市的調(diào)控效果，以及樓市資金向三四線城市的溢出效應(yīng)。但隨著這波需求釋放，三四線城市的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)頹勢(shì)。今年5月，新房?jī)r(jià)格上漲最快的蚌埠，環(huán)比漲幅達(dá)到3.4%;到7月，漲幅最高的北海僅為1.5%。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，在各種嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸甚至限售政策的制約下，一二線城市的交易熱度不高，價(jià)格漲幅開(kāi)始縮小或回調(diào)，整體調(diào)控成效較為顯著。相比之下，三四線城市在去庫(kù)存的政策引導(dǎo)下，樓市熱度較高，房?jī)r(jià)普遍上漲，但漲幅也在回落，市場(chǎng)逐步趨向平穩(wěn)。
"整體來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅放緩的趨勢(shì)已經(jīng)明確。"中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年7月，70大中城市新房?jī)r(jià)格平均環(huán)比上漲0.49%，漲幅創(chuàng)最近5個(gè)月的新低，正在接近本輪調(diào)控(今年3月)前的水平。70城新房?jī)r(jià)格平均同比上漲9.32%，創(chuàng)最近10個(gè)月以來(lái)的新低。
商品房成交縮量
若結(jié)合成交量數(shù)據(jù)來(lái)看，7月房?jī)r(jià)出現(xiàn)平穩(wěn)并不顯得意外。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月單月，全國(guó)商品住宅銷售面積10085萬(wàn)平方米，環(huán)比6月的16834萬(wàn)平方米，下滑40.1%;當(dāng)月商品住宅銷售額7789億元，環(huán)比下滑38.4%。這兩組數(shù)據(jù)均創(chuàng)下今年3月以來(lái)的新低。
其中，今年7月，東、中、西部的商品住宅成交量均由6月的上漲，轉(zhuǎn)為下滑，東北區(qū)域的成交量則一直處于下滑過(guò)程中。
按照量?jī)r(jià)的互動(dòng)邏輯，成交量的下滑，勢(shì)必會(huì)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上，并對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)帶來(lái)影響。
張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，是導(dǎo)致成交量下滑的主因。今年3月以來(lái)，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策席卷而來(lái)，并覆蓋了幾乎全部一二線城市和熱點(diǎn)區(qū)域。受此影響，一二線城市的成交量迅速下滑。三四線城市曾因吸納了樓市的溢出資金而一度火爆，但因市場(chǎng)體量較小，熱度也很快冷卻。
與此同時(shí)，7月是傳統(tǒng)淡季。如果缺乏利好政策的刺激，成交量的下滑也是常態(tài)。
北京一上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人還向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從上市企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)算周期來(lái)看，為了把半年報(bào)做得"漂亮"，房企往往會(huì)在6月發(fā)力，甚至不惜透支下半年的業(yè)績(jī)。因此，7月單月的業(yè)績(jī)通常并不出色。
按照張大偉的觀點(diǎn)，由于缺乏新的刺激性因素，這種趨勢(shì)可能延續(xù)到8月。但在經(jīng)過(guò)持續(xù)的去庫(kù)存之后，不少城市(尤其是三四線城市)的庫(kù)存規(guī)模已降至低位，若9月迎來(lái)市場(chǎng)旺季，房?jī)r(jià)恐有進(jìn)一步上漲的動(dòng)力。
上述房企人士也表示，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵因素還是政策。"如果一二線城市的調(diào)控政策不放松，企業(yè)在這些區(qū)域的業(yè)績(jī)，以及整體利潤(rùn)都會(huì)受到影響，企業(yè)的價(jià)格策略也會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，有可能會(huì)出現(xiàn)降價(jià)出貨的情況。"
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)還顯示，最近幾個(gè)月來(lái)，南京、上海、杭州、合肥、鄭州等熱點(diǎn)城市的新房?jī)r(jià)格都在漲與跌之間徘徊，并未出現(xiàn)明確的上漲或下跌態(tài)勢(shì)。對(duì)于廣州、深圳等城市來(lái)說(shuō)，作為市場(chǎng)先行指標(biāo)的二手房?jī)r(jià)格，多數(shù)時(shí)間內(nèi)也保持著上漲態(tài)勢(shì)。
上述受訪者普遍認(rèn)為，下半年的市場(chǎng)熱度總體不及上半年，但市場(chǎng)的絕對(duì)交易規(guī)模仍然在高位。未來(lái)除關(guān)注三四線城市的房?jī)r(jià)變化外，也需強(qiáng)化一二線樓市調(diào)控政策的執(zhí)行，并避免高價(jià)地等因素影響房?jī)r(jià)預(yù)期。
