近日，由于開發(fā)商違建且沒有整改，上海嘉定的一小區(qū)百戶業(yè)主至今都沒法辦不動產(chǎn)權(quán)證。不動產(chǎn)權(quán)證辦不下來，意味著房子的產(chǎn)權(quán)存在問題，意味業(yè)主沒法落戶口，小孩也不能去小區(qū)對應的公立學校讀書?，F(xiàn)實生活中，哪幾類新房沒法辦理不動產(chǎn)權(quán)證？
在解釋哪些房子不能辦不動產(chǎn)權(quán)證之前，小編先科普一下，“大產(chǎn)證”和“小產(chǎn)證”及兩者之間的關(guān)系。
大產(chǎn)證是在房屋竣工驗收之后交付購房者之前，由房地產(chǎn)開發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門申請初始登記。對符合規(guī)定的申請，房地產(chǎn)管理部門應當在受理登記申請起30天內(nèi)作出準予登記的決定，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。
小產(chǎn)證即將房地產(chǎn)開發(fā)商取得大產(chǎn)證的房地產(chǎn)分割以后，由購房者取得的房地產(chǎn)權(quán)證。就是我們平時說的“不動產(chǎn)權(quán)證”。也就是說，只有開發(fā)商辦出了“大產(chǎn)證”，購房者才可以辦理或者委托開發(fā)商辦理“小產(chǎn)證”即不動產(chǎn)權(quán)證。
現(xiàn)實生活發(fā)生的無法辦理或者延遲辦理不動產(chǎn)權(quán)證的問題，大多是因為開發(fā)商無法或者沒有辦理“大產(chǎn)證”。哪些原因會導致開發(fā)商沒法辦“大產(chǎn)證”？
開發(fā)商擅自更改土地使用性質(zhì)
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：按照不同的用途和使用年限，土地可以分為商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地等。開發(fā)商不能擅自更改土地使用性質(zhì)，例如在工業(yè)劃撥用地上建住宅小區(qū)。這種房子不僅不能辦不動產(chǎn)權(quán)證，還可能被規(guī)劃國土部門依法收回土地。
開發(fā)商擅自更改規(guī)劃
開發(fā)商擅自更改規(guī)劃是指，建成的小區(qū)沒有按照之前的規(guī)劃施工，有所改動。
舉個例子，開發(fā)商在整體規(guī)劃中，小區(qū)配套設(shè)施有幼兒園、居委會、學校、配電用房等，但在實際開發(fā)中，出于費用的考慮，開發(fā)商擅自改變規(guī)劃，幼兒園等都未落實，出現(xiàn)這種情況也是無法取得“大產(chǎn)證”。
房屋未經(jīng)驗收或驗收不合格
房子驗收不合格主要包括，房屋質(zhì)量檢驗不合格、消防環(huán)保部門驗收不合格、開發(fā)商存在違建行為。導讀中所說的上海嘉定一小區(qū)業(yè)主之所以不能辦理不動產(chǎn)權(quán)證就是因為開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)違建別墅，被當?shù)胤抗芫重熈钫?，但開發(fā)商并沒有整改造成的。
開發(fā)商將工程抵押給了銀行
舉個例子。開發(fā)商A在施工的過程中，由于資金困難把工程抵押給銀行以換取貸款。在這種情況下，開發(fā)商想把建成的房子賣給購房者，就必須先到銀行對房源進行解押。如果購房者買了未解押的房子，就有被銀行收回的風險。
在集體土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案，所以不能辦理不動產(chǎn)權(quán)證。
看到這里很多購房者會提出疑問，我們從哪里獲悉開發(fā)商是否存在上述行為？對此，相關(guān)律師表示，購房者可以要求開發(fā)商提供五證，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》，只要這五證齊全，并且每一個環(huán)節(jié)都能順利辦理手續(xù)，這類商品房就能取得“大產(chǎn)證”。
需要注意的是，有時開發(fā)商提供的五證中，沒有《商品房銷售許可證》，而是《商品房預售許可證》，這種類型商品房能辦理不動產(chǎn)權(quán)證嗎？對此，相關(guān)律師表示，開發(fā)商具有《商品房預售許可證》的，基本就能辦理“大產(chǎn)證”。因為房管部門辦理預售的前提是：開發(fā)商已交納土地出讓金，取得《國有土地使用證》（國土資源局負責）；已辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（規(guī)劃局負責）；已辦理《施工許可證》（建設(shè)局負責）；除土地出讓金外，工程總投資已達到25％以上。
開發(fā)商的“大產(chǎn)證”只是購房者辦理不動產(chǎn)權(quán)證的前提條件。購房者想辦理不動產(chǎn)權(quán)證，還需自身有購房資質(zhì)，且繳納了房產(chǎn)交易的相關(guān)稅費才行。
