導讀
??分析認為，一線城市住宅土地市場的供應還將繼續(xù)增加，全年土地供應將明顯超過往年，極大緩解未來房地產(chǎn)市場的供需緊張。樓市調(diào)控的加法逐漸見效，對于穩(wěn)定市場價格有一定意義。
??把房地產(chǎn)長效調(diào)控機制做細做實是目前房地產(chǎn)調(diào)控的主要精神。長效機制要遵循供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革思路，以擴大供應、疏解需求為**實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需平衡。其中，土地和住房供應是重中之重，穩(wěn)定預期是穩(wěn)定住房價格的關(guān)鍵。
??中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，今年以來，一線城市土地供應速度明顯加快。截至8月10日，一線城市（北京、上海（樓盤）、廣州（樓盤））供應住宅土地達138宗，合計供應住宅土地規(guī)劃建筑面積達1636.76萬平方米，已經(jīng)接近2016年1739萬平方米的供應。相比2016年同期供應的774萬平方米，上漲112%。其中上漲最明顯的北京，今年以來供應住宅土地達47宗594萬平方米，相比2016年全年供應的219萬平方米上漲了170%。
??對此，安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，中央明確了地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的主體責任，土地供應量增加，將在供給政策上對市場預期產(chǎn)生正向影響，京穗深三城已有明確的2017年供地計劃，如果按計劃推進，一線城市下半年土地供應還將維持明顯增長。
??土地供應加速
??加快土地供應是本輪調(diào)控的重要精神，目前一線城市的土地供應也明顯高于往年。
??據(jù)安居客統(tǒng)計，今年一線城市供應住宅土地總體高于2016年同期水平，但四城表現(xiàn)分化明顯。供應加速在北京和廣州表現(xiàn)更為明顯，北京上半年總供地宗數(shù)環(huán)比去年增加150%，廣州上半年住宅用地供地同比也增加131%。反觀滬深則表現(xiàn)清冷，深圳（樓盤）上半年僅有15宗地，其中6塊商業(yè)用地和9塊商業(yè)服務業(yè)設(shè)施用地；上海則是創(chuàng)出5年來供應量新低，1-5月上海無純商品住宅用地推出，均為動遷配套房用地，僅6月推出10幅純商品住宅用地，合計51.80公頃。
??具體從7月數(shù)據(jù)來看，據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，一線城市土地供應量及成交均價同環(huán)比雙漲，出讓金同比增逾六成，北京優(yōu)質(zhì)宅地密集入市。一線城市共推出土地80宗，推出土地面積341萬平方米，環(huán)比增加63%，同比增加99%。其間共成交土地49宗，成交面積207萬平方米，環(huán)比增加17%，同比減少31%；土地出讓金554億元，環(huán)比增加18%，同比增加62%；成交樓面均價為11182元/平方米，環(huán)比增加4%，同比增加15%；平均溢價率為16%，較上月下降6個百分點，比去年同期下降38個百分點。
??上海發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》稱，2016年至2020年計劃供應5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬套，比“十二五”期間增加約60%。深圳市規(guī)土委發(fā)布的《深圳市2017年度城市建設(shè)與土地利用實施計劃》提出，2017年計劃供應居住用地218公頃，同比去年增加了74.4%。今年4月7日，北京同時發(fā)布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應計劃》。內(nèi)容顯示，未來北京每年將新增土地供應1200公頃，5年共供地6000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求，其中自住型商品房將供地1020公頃。同時，2017年北京的住宅供地計劃也相應調(diào)整，以保障30萬套住房建設(shè)需求。
??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉注意到，從包括北京、上海等城市的土地供應看，70年出租房、限價與自住房將成為2017年土地市場的最主要特征；2017年土地供應量相比2016年有明顯增加，預期對未來商品房市場的供應增加有積極意義。
??房價或穩(wěn)中微降
??易居研究院副院長楊紅旭認為，供地加速有利緩解市場供不應求的壓力。今年供地增加，到今年第四季度和明年，新盤供應量就會增加，有助于緩解房價上漲的壓力。這本身就是調(diào)控的內(nèi)容之一：按照住建部、國土部相關(guān)文件要求，庫存消化周期低于6個月的城市都需要加大供地。不過他認為，供地增加導致新盤供應量增加，但是增量不是特別大，有部分則轉(zhuǎn)向中長期的、滿足租賃住房需求的方向。
??對于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時分析，“從房地產(chǎn)過去市場表現(xiàn)看，一二線城市土地供應一直較少，這些城市房價上漲主要是受土地供求關(guān)系影響所致。大城市要解決房價上漲、地產(chǎn)泡沫，**是解決兩個問題：一是供求關(guān)系問題。必須要增加土地供應，從而進一步增加住房供應，同時還要控制房價上漲的預期，兩條腿并行，才能緩解供求關(guān)系。如果房價持續(xù)上漲，很多剛需和改善型用戶會變成**者提前入市，則帶動房價繼續(xù)加快上漲，造成供求關(guān)系進一步緊張。二是在政策層面，緩解城市壓力可以從建設(shè)都市圈入手，擴大城市的生活范圍，如同東京都市圈的建設(shè)。如果要解決這些問題，增加土地供應是必須要做的基礎(chǔ)性工作?！?
??張大偉也認為，一線城市住宅土地市場的供應還將繼續(xù)增加，全年土地供應將明顯超過往年，極大緩解未來房地產(chǎn)市場的供需緊張。樓市調(diào)控的加法逐漸見效，對于穩(wěn)定市場價格有一定意義。從房地產(chǎn)“三年小周期”的發(fā)展規(guī)律看，2017年一線城市的樓市已經(jīng)進入調(diào)整年，疊加已經(jīng)在2016年開始出現(xiàn)的回落趨勢，預期2017年，房價出現(xiàn)穩(wěn)中微降的可能性非常大。特別是這類限價及自住房的價格或?qū)⒚黠@低于普通商品房價格。
??歐陽捷認為，土地供應加速將大大緩解供求關(guān)系緊張情況?！邦A期明年供求關(guān)系很可能會發(fā)生比較大的變化。今年北京市政府發(fā)文件，要求開發(fā)商加速供應，今年12月底之前要盡快上市供應。這既是督促開發(fā)商不要囤積房源，同時也是希望明年大量住房供應上市之后，供求關(guān)系不會發(fā)生逆轉(zhuǎn)，導致整個房地產(chǎn)市場的波動。房子供應增加之后就會降價，今年資金已經(jīng)開始緊張了，今年底到明年資金更緊張，如果開發(fā)商再降價銷售，市場可能逆轉(zhuǎn)?！?
??他表示，短期來看，受到政策、供求關(guān)系等因素影響，房價可能會有波動。但長期來看，大城市的房價變化趨勢是震蕩上行，因為全球人口會增加，而大城市的資源優(yōu)勢吸引了大量的人口，人均用地面積減少。
