調(diào)控組合拳，炒房已再無(wú)可能近一個(gè)月來(lái)，一二線城市輪番上頭條，每隔幾天就會(huì)有一個(gè)新措施出來(lái)。目標(biāo)都直指樓市，而邏輯都圍繞著強(qiáng)化房子的居住屬性。可以說(shuō)一二線樓市已經(jīng)徹底告別了以往風(fēng)光的時(shí)代，買(mǎi)房子賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。
按照這種趨勢(shì)發(fā)展，一二線樓市會(huì)逐漸扭轉(zhuǎn)以往被動(dòng)的局面，房地產(chǎn)將會(huì)越來(lái)越“單純”。
以北京為例，未來(lái)租賃房源和共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，將極大地改善了普通剛需的住房條件。剛進(jìn)入職場(chǎng)的年輕人，會(huì)有條件更好，更規(guī)范的租賃房源可供選擇，而那些進(jìn)入職場(chǎng)有一段時(shí)間，想買(mǎi)房的人，也會(huì)有共有產(chǎn)權(quán)房可供選擇。未來(lái)5年，這類(lèi)房源差不多有20萬(wàn)套入市。這類(lèi)房子普遍比商品房便宜3成，在此基礎(chǔ)上，你還只用承擔(dān)7成房款，這樣一算，共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)際只有普通商品房一半的價(jià)格。
以往剛需被迫參與到商品房市場(chǎng)，承當(dāng)了極高的購(gòu)房成本，今后他們將有新的選擇，這既是對(duì)剛需的保護(hù)，也是樓市上行預(yù)期的一種稀釋。
今后一二線樓市的發(fā)展，將著力解決普通人的住房需求，這些人基本上是不參與炒房的，解決了他們的需求，商品房也不再有瘋的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)面臨史上最難環(huán)境
你一會(huì)說(shuō)房?jī)r(jià)漲，一會(huì)說(shuō)房?jī)r(jià)跌的，前后矛盾啊。也有粉絲疑問(wèn)：那些財(cái)經(jīng)媒體，一會(huì)說(shuō)貨幣寬松，一會(huì)說(shuō)貨幣緊張的，到底誰(shuí)說(shuō)的是對(duì)的啊？
其實(shí)，都是對(duì)的。因?yàn)槲覀兠媾R著一個(gè)比較復(fù)雜的環(huán)境，而看到的任何結(jié)論，一定是有特定的前提的。（比如，未來(lái)一二線城市的房?jī)r(jià)，依然認(rèn)為還會(huì)有進(jìn)一步下跌的趨勢(shì)，而三四線棚改任務(wù)預(yù)測(cè)要在兩年內(nèi)完成，所以認(rèn)為三四線房?jī)r(jià)短期內(nèi)還是會(huì)上漲）
房子問(wèn)題，說(shuō)到底還是金融問(wèn)題。我們要放在一個(gè)更大的背景下討論。
金融危機(jī)以來(lái)，受四萬(wàn)億投資及大量外資流入的影響，央行資產(chǎn)負(fù)債表急劇上升，貨幣政策寬松是主基調(diào)。因此，企業(yè)依靠不斷提升負(fù)債的模式來(lái)發(fā)展，這樣情況下，微小的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)都會(huì)使企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)倍增，而美聯(lián)儲(chǔ)的“加息”、“縮表”帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)沖擊巨大而不可估量，這樣的后果是我們承受不起的。因此，我們不惜代價(jià)捍衛(wèi)我國(guó)的外匯儲(chǔ)備，在一定程度上保障了央行的資產(chǎn)規(guī)模，從而使貨幣寬松政策不會(huì)斷崖式改變。
房地產(chǎn)成為應(yīng)對(duì)外部環(huán)境改變的唯一策略工具，除了可作為投資標(biāo)的原因外，更重要的是房地產(chǎn)是唯一能與外匯規(guī)?？购獾男袠I(yè)。 2014年7月份對(duì)我們國(guó)家來(lái)講是個(gè)重要的時(shí)間點(diǎn)，我國(guó)外匯儲(chǔ)備進(jìn)入逐月減少的趨勢(shì)，2014年8月份是房地產(chǎn)行業(yè)重要的時(shí)間點(diǎn)，持續(xù)5年左右的限購(gòu)政策放松了，去庫(kù)存成為我們的口號(hào)，房地產(chǎn)給了市場(chǎng)一個(gè)資金通道。
房地產(chǎn)也確實(shí)起到了應(yīng)有的作用，在去庫(kù)存戰(zhàn)略實(shí)施下，大量資金流入樓市，外匯儲(chǔ)備流出的速度明顯放緩，再加上嚴(yán)格的外匯管控， 2016年初央行的資產(chǎn)負(fù)債表止跌回升，2017年我們國(guó)家的外匯儲(chǔ)備開(kāi)始止跌回升。
本輪調(diào)控中房地產(chǎn)是帶有特殊任務(wù)的角色，不僅要把資金引導(dǎo)到房地產(chǎn)這一資金池里面來(lái)，還要防止資金短期內(nèi)流出。因此，與以往調(diào)控相比有諸多的不同，比如土地競(jìng)拍出現(xiàn)了競(jìng)自持和保障房的行為，居民購(gòu)房除了限購(gòu)升級(jí)外，還出現(xiàn)了限售的行為等以往調(diào)控中沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的情形。甚至很多人不理解為什么本輪市場(chǎng)是在漲價(jià)的情況下實(shí)現(xiàn)的去庫(kù)存，結(jié)合我們的戰(zhàn)略目的來(lái)看，就順理成章了。
大量資金流入推高了樓市風(fēng)險(xiǎn)，熱點(diǎn)城市收緊成為必然。但是資金外流形勢(shì)依然嚴(yán)峻，房地產(chǎn)仍然要發(fā)揮對(duì)抗縮表的工具作用，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不熱的三四線城市定向打開(kāi)資金通道，這也是為什么會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)和政策 的巨大分化。當(dāng)我們理解了這些，一切看起來(lái)就都理所當(dāng)然了。
再看貨幣政策，對(duì)于中國(guó)來(lái)講，美國(guó)加息的傳導(dǎo)影響立竿見(jiàn)影?？s表也對(duì)中國(guó)造成沖擊，但是央行通過(guò)三個(gè)舉措（1.匯率貶值 2.嚴(yán)格外匯管控 3.降準(zhǔn)、降息提高貨幣乘數(shù)）來(lái)穩(wěn)定央行資產(chǎn)規(guī)模，以保證適當(dāng)?shù)呢泿帕鲃?dòng)性，但是這只是短期政策，從中美貨幣政策趨同性來(lái)看，中國(guó)未來(lái)也將面臨流動(dòng)性緊張的局面。
人民日?qǐng)?bào)海外版最近發(fā)表文章《樓市調(diào) 控不會(huì)“虎頭蛇尾”》。文章認(rèn)為，在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”已經(jīng)成為社會(huì)共識(shí)的背景下，中國(guó)樓市調(diào)控政策不會(huì)反反復(fù)復(fù)、虎頭蛇尾，而是將真正確保房屋回歸居住屬性，并為建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制創(chuàng)造環(huán)境。
這是大環(huán)境，也就是說(shuō)未來(lái)房地產(chǎn)一定會(huì)保持穩(wěn)定，穩(wěn)中有升或穩(wěn)中略落，都是有可能的，這是樓市主基調(diào)。
然而如果您只了解這些還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，如果想買(mǎi)房只看這個(gè)不夠。大環(huán)境是在擠壓泡泡，讓炒房者知難而退，是讓炒房者推出市場(chǎng)的的一顆藥，因?yàn)楫?dāng)市場(chǎng)穩(wěn)定后，炒房已經(jīng)沒(méi)有任何的操作空間，他不像普通購(gòu)房者可能N多年后會(huì)賣(mài)房，但是炒房者講究的是快件快出，短線套利。
那么購(gòu)房者該如何選擇買(mǎi)與不買(mǎi)？其實(shí)我們更應(yīng)該來(lái)看看央行說(shuō)出了哪些真相。
8月4日，央行發(fā)布專(zhuān)題《房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化因城施策調(diào) 控政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)》指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)或現(xiàn)價(jià)格平穩(wěn)略降態(tài)勢(shì)，但上升預(yù)期仍存在。2017年，各地區(qū)將認(rèn)真落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的政策要求，繼續(xù)強(qiáng)化“因城施策”政策，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能呈現(xiàn)“成交回落、價(jià)格平穩(wěn)略降”發(fā)展態(tài)勢(shì)。
由此看來(lái)，在這次政策下，市場(chǎng)降溫是必然的。當(dāng)然我們也必須理解，由于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，不會(huì)一蹴而就，那么很可能面臨著一些上升壓力。
文中還指出，價(jià)格上升預(yù)期仍然存在：土地供應(yīng)不足，部分城市甚至出現(xiàn)“面粉比面包貴”的情況；部分熱點(diǎn)城市庫(kù)存處于低位，短期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)緊張；居民投資渠道有限且回報(bào)不高。
正常的市場(chǎng)不是誰(shuí)都能買(mǎi)得起房，而是人人不再為住房發(fā)愁，所以，未來(lái)的房地產(chǎn)會(huì)通過(guò)多渠道供給改善每個(gè)階層的居住問(wèn)題。既然大城市還會(huì)有上升壓力，那么也就決定了長(zhǎng)效機(jī)制出來(lái)前政策更不能放松了。而在穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期下，資本會(huì)從房地產(chǎn)退出相當(dāng)大一部分，被引導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，完成脫虛向?qū)嵉哪繕?biāo)。
