今年以來，每次看到房企銷售排行榜，不管是月度，還是半年度、年度的，還是有點小感慨。別說房企30強，就是房企前十，5年前跟現(xiàn)在相比，差異是多么大。如同10年前的富豪排行榜，今天也說得上物是人非。
??這么比較，其實也暗含著眺望5年以后的意思。有些中型房企，將5年目標定得很高大，2000億或3000億，顯然是想留在第二梯隊。而第一梯隊必然是5000億以上級別的。目前來看，第一梯隊已初見雛形，第二梯隊卻充滿不確定性。
??未來5年，將是房企陣形變化劇烈的時期，它基本決定著未來10年房企的結(jié)構(gòu)性位置。此前曾有輿論說起房企壟斷，不免有點過度擔憂。去年房企銷售額第一的恒大，3734億，在全國商品房銷售額11.7萬億，占比也只有3.2%。要到10%的份額，還得拼命狂奔。
??不過，我相信，按照今年這種集中度增幅，5年后，前30強就將占據(jù)百分之七十左右的市場。從這個意義上說，未來5年里你在房企陣列里的位置，差不多就是后面10年里的位置。為了奪得或穩(wěn)固30強的門票，硬拼幾年也值得。
??在地產(chǎn)界看來，競爭將會相當?shù)募ち?，但在外人看來，這種熱鬧只是屬于房企的。對行業(yè)來說，未來5年，將奠定其穩(wěn)定架構(gòu)。
??我曾經(jīng)說過，一個快速增長期的經(jīng)濟體，各方面必然受到國際社會的高度關(guān)注，那么一個經(jīng)濟體內(nèi)快速上升的行業(yè)，也必然是備受矚目，毀譽兼得。這10多年來的中國房地產(chǎn)便是如此。
??另一個經(jīng)濟現(xiàn)象是，快速增長的經(jīng)濟體，資產(chǎn)價格往往也是上升最快的。在中國，表現(xiàn)最明顯的是房價，以及全面推行招拍掛制度以后的地價。
??房地產(chǎn)成為我國的明星行業(yè)，有三個維度。一個是政府層面，與房地產(chǎn)有關(guān)的收入，占據(jù)地方政府稅費收入很大份額，房地產(chǎn)**占據(jù)固定資產(chǎn)**的很大比例；二是個人層面，城鎮(zhèn)家庭住房條件迅速改善，買房成為經(jīng)久不衰的熱詞；三是個人與機構(gòu)層面，房地產(chǎn)**尤其是住宅**，收益豐厚。
??前些年媒體經(jīng)常用到一個詞，叫做土地財政依賴癥。講的是地方政府對土地收入的依賴。事實上，房地產(chǎn)持續(xù)快速增長給個人和機構(gòu)也帶來了依賴，或者說，依戀。
??比如說，多年來房地產(chǎn)各類貸款占據(jù)信貸總量的四分之一，而且還是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。如果沒有房地產(chǎn)，金融機構(gòu)一下子要找到收益這么好、規(guī)模龐大的替代品，還是挺難的。要讓它們割舍，進行產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，也不容易。
??更重要、也更為普遍的，是商品住宅的**。我曾經(jīng)多次重復過，全球主要經(jīng)濟體也找不到第二家像中國這樣，個人**買房的收益，基本是純收益。因為賣家將稅費基本都轉(zhuǎn)嫁給了買家。雖然我們國家充滿了無數(shù)的商業(yè)機會，但很難找到像**買房這樣，凈利潤率如此之高，風險卻如此之低的行業(yè)。這就是住宅**偏好或者說**依戀的由來。
??但是，一個行業(yè)再紅火，增長再迅猛，一段時期后，總得回歸平靜。我愿意相信，未來5年，房地產(chǎn)將逐漸回歸常態(tài)。
??我所說的“常態(tài)”，主要包括兩個方面的意思。一是房地產(chǎn)的增長，將會慢下來，包括房地產(chǎn)**和商品房銷售的增長，接近社會平均水平。行業(yè)的天花板，大致是指這個意思。而近兩年的增幅已經(jīng)是如此表現(xiàn)了。
??二是**買房的收益將會大幅收窄。此輪調(diào)控，限購限貸限售，尤其是二套房首付全面提高，利率提升，大大抬升了**買房的門檻。雖然有些朋友總能找到炒房的縫隙，但**收益與2015年以前買房已完全不可同日而語了。
??雖然仍舊有相當一批居民還在幻想調(diào)控政策會在某一天松綁，以期再殺進去，但現(xiàn)在可以告訴他們，基本沒有這樣的機會了。
??7月24日中央政治局會議公報有句話，不少朋友忽略了，值得我們一再重溫。“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機制?！狈€(wěn)定，不只是行業(yè)增長的穩(wěn)定，而且是房價地價的穩(wěn)定；政策連續(xù)性穩(wěn)定性，也一定會堅持下去，直到房地產(chǎn)長效機制推出。
??房地產(chǎn)長效機制，是必然包括房地產(chǎn)稅的。這個稅種，除了給地方帶來穩(wěn)定的基礎(chǔ)稅收，還具有平衡收入差距的意思。也就是說，想要像過去那樣，**買房，稅費都歸買家，自己所得皆為純收益，這樣的好時光要告別了。
??其實，還有一個稅種，不少發(fā)達經(jīng)濟體是有的。即，遺產(chǎn)稅。上一代人積累了億萬計的財富，卻可以極低微的成本留給下一代，這從現(xiàn)代社會公平理論上說，是相違的。可見的將來，或者8年或者10年，這個議題應(yīng)該也會浮出水面。
??這不是贊成還是反對的道德表態(tài)。而是基于經(jīng)濟理性的討論。
