從各家上市房企逐漸披露的盈利預(yù)告和業(yè)績快報(bào)來看，經(jīng)過2016年的銷售狂歡和2017年嚴(yán)厲的調(diào)控后，行業(yè)似乎還在走出新的高峰，挑戰(zhàn)公眾的想象空間。
克而瑞于7月31日發(fā)布的2017年1~7月銷售榜單顯示，銷售金額最高的碧桂園用七個(gè)月賣出3339.1億元;緊隨其后的是剛剛結(jié)束股權(quán)大戰(zhàn)的萬科，成績是3128.8億元;排名第三的是恒大，賣出2871.6億元。
排名，是房企經(jīng)營階段性的結(jié)果。“萬科+恒大+碧桂園”的固定程式自去年完成，這是國內(nèi)房企的第一陣營，但其內(nèi)在的排名和輪次也在不斷地進(jìn)行洗牌。第一陣營之外，其他陣營房企的洗牌更激烈，下滑和上位時(shí)刻在發(fā)生。
相比銷售業(yè)績而言，半年度的盈利預(yù)增和預(yù)減公告為市場帶來了企業(yè)經(jīng)營層面的更多信息，也奠定了房企年度的損益基礎(chǔ)。
多房企中期盈利預(yù)增
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月31日，發(fā)布2017年上半年半年報(bào)業(yè)績預(yù)告的上市房企合計(jì)65家，占A股上市房地產(chǎn)公司總數(shù)50%左右，其中有46家企業(yè)利潤出現(xiàn)了上漲。
而第一財(cái)經(jīng)粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至7月31日，按銷售金額排名的TOP50房企中，共有10家房企發(fā)布盈利預(yù)告，其中九家預(yù)增，一家預(yù)減。
從增長幅度來看，最高的凈利潤增幅是830%。7月27日，保利置業(yè)發(fā)布盈利預(yù)告，因?yàn)橹袊鴥?nèi)地的銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，以及匯兌收益的增加，保利置業(yè)上半年凈利潤將同比增加約830%。
而2016年上半年，保利置業(yè)凈利潤為0.59億港元，比2014年同期的1.03億港元減少42.7%。2017年上半年，保利置業(yè)的凈利潤約為4.897億港元。據(jù)銷售簡報(bào)，保利置業(yè)今年上半年的銷售額為222億元，同比增加30.6%。
恒大的凈利潤增幅僅次于保利置業(yè)。7月25日，恒大發(fā)布正面盈利預(yù)告，集團(tuán)2017年上半年未經(jīng)審計(jì)的凈利潤同比大幅上升，約為去年同期的3倍。恒大2016年上半年凈利潤為78.1億元，凈利潤率為8.9%。換言之，恒大2017年上半年的凈利潤水平將達(dá)到234.3億元。
恒大表示，除了集團(tuán)旗下物業(yè)售價(jià)上升外，永續(xù)債的贖回工作也顯著提高了利潤水平。
恒大今年的目標(biāo)之一便是降負(fù)債。截至6月底，恒大已贖回全部永續(xù)債，累計(jì)共1129.4億元。此前，摩根士丹利在報(bào)告中指出，恒大全部贖回永續(xù)債后，計(jì)入永續(xù)債的公司凈負(fù)債率將從2016年底的432%降至183%。
金茂、旭輝、龍光發(fā)出的盈利預(yù)告信息顯示，這三家房企今年上半年的凈利潤增加均超過了100%。
金茂預(yù)測，剔除投資物業(yè)公平值收益，今年上半年金茂凈利潤同比獲得100%增長，原因是銷售物業(yè)的大幅增加。上半年報(bào)告期內(nèi)確認(rèn)的收入多數(shù)來自去年，去年的樓市銷售盛宴成就如今的銷售數(shù)據(jù)。
金茂業(yè)績快速增長的核心邏輯在于央企改革大背景下，集團(tuán)給予的支持有所增加，此外，金茂“開發(fā)+持有”的商業(yè)模式更穩(wěn)定，更能對抗周期。今年上半年，金茂的銷售業(yè)績是241.083億元，同比增加50.08%。
龍光也表示，由于已交付的銷售面積總額增加及利潤率的提高，今年上半年同比去年增加多于100%。
旭輝因在建的投資物業(yè)公允值評估增加而導(dǎo)致上半年凈利潤同比增幅超過100%，若剔除公允值增加和其他非核心業(yè)務(wù)的損益，旭輝上半年凈利潤同比增幅將在50%~100%之間。
至于陽光城，其凈利潤獲得同比60%~90%的大幅增長是因?yàn)楣鹃_發(fā)項(xiàng)目在2017年上半年陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，同時(shí)由于公司部分計(jì)提存貨跌價(jià)的項(xiàng)目所在地樓市穩(wěn)定增長，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回所致。
陽光城在7月16日發(fā)布半年度業(yè)績預(yù)增公告，凈利潤將達(dá)到2.74億~3.25億元。
與保利置業(yè)原因相似，路勁基建也因?yàn)槿嗣駧旁趫?bào)告期內(nèi)產(chǎn)生的凈匯兌收益，上半年公司凈利潤將比2016年上半年的2.31億元增加60%以上。
據(jù)業(yè)績快報(bào)，保利地產(chǎn)預(yù)計(jì)2017年上半年?duì)I業(yè)收入為544.56億元，同比減少1.26%;凈利潤為54.87億元，同比增長10.61%。2017年上半年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積1054.1萬平方米，同比增長28.3%;銷售金額1466.1億元，同比增長32.5%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司銷售金額排名行業(yè)第四位。
光大證券分析師陳浩武表示：“保利地產(chǎn)2017年中報(bào)預(yù)告營業(yè)收入微幅下滑，主要原因是受營改增政策影響，而本期部分營業(yè)收入不包含營業(yè)稅金?！?
而綠地公告顯示，綠地上半年合同銷售金額為1330.96億元，同比增長20.2%;營收為1248億元，同比上漲15.42%，但凈利潤僅為46.33億元，同比上漲0.76%。
總體而言，在經(jīng)歷了2015年底開啟的新一輪市場景氣周期后，房地產(chǎn)企業(yè)在2017年中期乃至全年的結(jié)算收益顯然值得期待，隨著中報(bào)密集披露期的到來，普遍的業(yè)績喜報(bào)將成為大概率事件。
成本增加考驗(yàn)運(yùn)營能力
雖然開發(fā)商近期的經(jīng)營數(shù)據(jù)較為理想，但調(diào)控仍在深刻地影響中國樓市。無論是土地出讓規(guī)則的嬗變，抑或是房企產(chǎn)品自主定價(jià)權(quán)的失效，還是二三級市場交易端的變化，都在影響、重構(gòu)行業(yè)發(fā)展與投資的邏輯。而由于結(jié)轉(zhuǎn)收入和確認(rèn)的滯后性，這一波房企獲取土地、銷售項(xiàng)目的最終成果將體現(xiàn)在明年的數(shù)據(jù)上。
穆迪分析師黃哲指出，“預(yù)計(jì)未來6~12個(gè)月中國房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營環(huán)境仍將面臨挑戰(zhàn)，因?yàn)閲?yán)格的調(diào)控措施將影響2017年下半年住宅銷量，并導(dǎo)致銷售增速放緩?！?
即便是今年，仍然有部分企業(yè)因經(jīng)營問題而陷入增長困境。首開便是大公司中率先發(fā)布業(yè)績預(yù)減公告的房企。首開在去年的全國銷售排名是第19名，金額631.03億元，同比上升92.65%;但克而瑞2017年1~7月銷售榜單顯示，首開的排名已掉落至23名，前七個(gè)月的銷售金額是448.1億元。
首開在7月28日宣布，經(jīng)財(cái)務(wù)部門初步測算，預(yù)計(jì)2017年1~6月凈利潤與上年同期相比減少66%左右。而去年同期的凈利潤約9.38億元。
首開給出的原因是，結(jié)算產(chǎn)品的毛利率低于去年同期，以及公司的投資收益大幅低于去年同期。此外，7月，首開以11.73億元的價(jià)格把深圳市祈年實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)賣給深圳萬科，但由此帶來的9.39億元收益未能在上半年得到確認(rèn)，因此未能計(jì)入報(bào)告期。
事實(shí)上，近年來，高毛利的北京區(qū)域的營收和銷售面積占首開的比例逐漸下降。首開走出北京，并不具備在北京獲取低成本項(xiàng)目的紅利，面對京外項(xiàng)目高地價(jià)的沖擊，公司的成本增加而利潤率下滑。從一定程度而言，利潤率走低似乎是首開全國化擴(kuò)張的代價(jià)。隨著下半年政策的持續(xù)收緊，首開扭轉(zhuǎn)頹勢的難度加大。
無獨(dú)有偶，陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司也在7月31日發(fā)布公告，披露其2017年上半年業(yè)績。2017年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3.69億元，同比增長57.50%，歸屬于上市公司股東的凈利潤-7884.2萬元，實(shí)現(xiàn)每股收益-0.11元。
看起來，過去一年房企的輕松大躍進(jìn)帶來了資本市場對地產(chǎn)股的重新認(rèn)識，但是中長期看，未來的隱患仍無法忽視。大部分業(yè)內(nèi)對未來的判斷都是謹(jǐn)慎樂觀，一方面規(guī)模開發(fā)有了天花板，房價(jià)不會(huì)有過去那么大的漲幅;另一方面，中國城鎮(zhèn)化還沒有完成，對開發(fā)商而言還有機(jī)會(huì)。
“過去二十年房地產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)高速發(fā)展，未來二十年將不再有這樣的膨脹，行業(yè)將轉(zhuǎn)向平穩(wěn)，而這幾年就是一個(gè)波動(dòng)期，誰都不好預(yù)計(jì)下一步發(fā)生什么?！币晃环科蠖麻L曾對記者表達(dá)過對行業(yè)的擔(dān)憂。
首開股份于公告中表示，主要是由于不同報(bào)告期結(jié)算的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同，本期公司結(jié)算產(chǎn)品的毛利率低于去年同期;而且本報(bào)告期公司投資收益大幅低于去年同期。事實(shí)上，對于很多房企而言，都普遍面臨增收不增利的情況，由于原材料上漲、融資成本增加等原因，房企的利潤將面臨下滑危機(jī)。
數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)主要原材料鋼材、水泥等價(jià)格觸底回升，鋼材價(jià)格較低谷時(shí)上漲不止三成，而水泥價(jià)格也增長一成有余，這無疑將帶來房地產(chǎn)企業(yè)成本的增加。
同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)融資成本和難度也在逐漸增加。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷，合計(jì)包括私募債、公司債、中期票據(jù)等(不包括股權(quán)融資)的融資僅2238.97億，而2016年前7月同期發(fā)行融資額度高達(dá)7923.7億，同比減少幅度達(dá)到了71.7%。2017年7月單月房企融資金額為467億，而2016年7月同期房企的融資金額為1187.8億，月度同比跌幅為61%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)受到繼續(xù)的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對房企來說，未來6~9個(gè)月很可能會(huì)面臨越來越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。
一方面，資金成本承壓;另外一方面，2016年很多房企都高價(jià)拿了土地，成本高企，使得房企左右為難。2016年，金地以88億元的價(jià)格拍得上海浦東祝橋地塊，樓板價(jià)33023元/平方米，溢價(jià)率達(dá)286%。此后，金地選擇和融創(chuàng)、招商等房企合作開發(fā)，按照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，金地今年將推出該項(xiàng)目。但是，面對今年的重壓調(diào)控，金地不斷推遲自己的推盤計(jì)劃，今年該項(xiàng)目入市越來越困難。不只是金地，很多2016年高價(jià)項(xiàng)目都難以在今年推出，開發(fā)商要么選擇拖延，要么推出則面臨虧本。
張大偉認(rèn)為，雖然房企在2016年獲得了豐收，但總體看，在2016年9·30開始的這一輪調(diào)控中，樓市在2017年將面臨非常明顯的降溫風(fēng)險(xiǎn)：大部分房企都在2016年拿了比較高的地價(jià)，這種情況下，對未來房價(jià)上漲預(yù)期非常高，而調(diào)控又導(dǎo)致房價(jià)上漲難度非常大。資金成本逐漸增加，對于2017年來說，各種融資渠道壓力逐漸增加，對于很多房企來說，資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)逐漸積累。
