去年以來,樓市政策不斷收緊,對(duì)于購(gòu)房人來說，最大的影響就是買房的門檻更高了,而對(duì)于賣房一方的開發(fā)商、中介、銀行來說,購(gòu)房客源少了,整體的收益受到很大影響,所以這段時(shí)間有些開發(fā)商、中介會(huì)采取一些特殊手段彌補(bǔ)損失,融360房貸君(fangdai123)總結(jié)發(fā)現(xiàn),今年出現(xiàn)了下面幾類買房 “新潛規(guī)則”。
1、全款優(yōu)先,公積金貸款靠邊站
一直以來,公積金貸款因?yàn)榉趴钪芷陂L(zhǎng),被很多開發(fā)商嫌棄,今年在一些城市,不僅是公積金被嫌棄,貸款的首付成數(shù)也能決定購(gòu)房人能否買房,甚至是能否買到好房。比如在品牌房企的樓盤里,3成首付只能選擇20層以下樓層單位,而首付7成和付全款可以選擇30層以上或者更好的高層住房,更夸張的是,相比3成首付,7成首付和全款購(gòu)房可以獲得更高的優(yōu)惠折扣。部分樓盤項(xiàng)目會(huì)專門針對(duì)全款購(gòu)房者推出房源,接受貸款的項(xiàng)目會(huì)根據(jù)首付比例的高低來決定買房先后。
全款付款對(duì)于開發(fā)商來說能更快的回籠資金,購(gòu)房流程也比較簡(jiǎn)單,貸款如果是高首付的話也能勉強(qiáng)接受,這么看來,可憐的公積金不僅是被嫌棄了,是根本不帶它玩。
2、貸款利率高者放款快
隨著房貸利率的不斷提高,不少購(gòu)房人覺得買房壓力驟增,同時(shí)也有人反映,銀行在放款的時(shí)候,能接受高利率的人放款速度更快,以前的話只要征信良好,收入可觀,放款速度都會(huì)控制在兩周以內(nèi),現(xiàn)在一個(gè)月速度算快的了,等上兩三個(gè)月算正常呢。
實(shí)際上,房貸利率上浮,一部分是因?yàn)檎w政策的要求,另一方面是部分銀行調(diào)整的結(jié)果。央媽今年給各大銀行都規(guī)定了放貸限額,每年就給你這些錢,以北京（樓盤）為例,央行營(yíng)管部主任周學(xué)東在央行主管的半月刊《中國(guó)金融》2017年第11期上撰文透露,對(duì)北京地區(qū)全部銀行嚴(yán)控個(gè)人購(gòu)房貸款新增額占全部新增貸款的比重,并將全年調(diào)控目標(biāo)確定為25%左右的合理水平。貸款額度的收緊意味著銀行從住房貸款業(yè)務(wù)上獲得的受益也會(huì)減少,提高房貸利率可以理解為銀行彌補(bǔ)收益減少的手段。
3、開發(fā)商捆綁銷售車位
前兩天,上海（樓盤）出臺(tái)了“一價(jià)清”政策,明確要求開發(fā)商不能捆綁銷售車位,不能以車位只售不租為由拒絕出租,對(duì)未出售的車位等附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)出租給本小區(qū)的業(yè)主,對(duì)商品房、車位及其附屬設(shè)施要明碼標(biāo)價(jià),還要向政府申請(qǐng)備案。這其實(shí)是針對(duì)一些開發(fā)商為了獲得更多收益,將車位與住房捆綁銷售的行為給予打擊,不僅是上海,其他一些城市也出現(xiàn)過類似情況,小區(qū)內(nèi)部的車位只賣不租,不買的話不讓停車,真是將獲得收益的手段推向新高度。
不僅是上海,杭州（樓盤）最近也調(diào)查了一部分涉嫌捆綁銷售車位的房企,暫停其網(wǎng)簽資格,隨著影響的不斷擴(kuò)大,估計(jì)還會(huì)有其他城市效仿。
4、變相收取“號(hào)頭費(fèi)”
去年,合肥（樓盤）出臺(tái)政策要求已經(jīng)取得預(yù)售許可的房源不能以“價(jià)外加價(jià)”的方式超出備案價(jià)格銷售。開發(fā)商倒是想到另外一個(gè)方式變相收買房產(chǎn),那就是號(hào)頭費(fèi),購(gòu)房人先繳部分“號(hào)頭費(fèi)”作為定金,經(jīng)紀(jì)人帶著購(gòu)房人到售樓處與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同,隨后購(gòu)房人將剩余“號(hào)頭費(fèi)”交給中介機(jī)構(gòu),并按照購(gòu)房合同要求繳納首付,辦理房貸手續(xù)。
狡猾的開發(fā)商,把中介機(jī)構(gòu)作為第三方收取“號(hào)頭費(fèi)”,收費(fèi)情況也不會(huì)被寫進(jìn)合同,并且只接受現(xiàn)金支付,不接受轉(zhuǎn)賬、不開收據(jù),等于是沒有任何憑證,監(jiān)管部門取證也比較困難。如果購(gòu)房交易達(dá)成后,購(gòu)房者就“號(hào)頭費(fèi)”提起維權(quán)訴訟,法院依法對(duì)此作出裁決,“號(hào)頭費(fèi)”需要退還,同時(shí)購(gòu)房合同也會(huì)被認(rèn)定無效,所購(gòu)房屋要還給開發(fā)商。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下,購(gòu)房者損失反而更大。
融360房貸君認(rèn)為,無論是全款優(yōu)先還是車位捆綁銷售,開發(fā)商都抓住了購(gòu)房人急于買房的心理,論聰明不如開發(fā)商,作為買房人只能硬著頭皮往上沖,不過沖之前還是多權(quán)衡一下利弊吧。
