房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，按揭買(mǎi)房成為廣大購(gòu)房者的首選方式，而按揭買(mǎi)房的貸款利率也是購(gòu)房者最為關(guān)心的，因?yàn)檫@將直接影響購(gòu)房者的還貸情況。2016年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)寬松，導(dǎo)致樓市成交量激增，銀行放貸額度也創(chuàng)了新高。9月份以后，隨著樓市調(diào)整大幕的開(kāi)啟，信貸市場(chǎng)也隨之發(fā)生變化。據(jù)悉，不少銀行都出現(xiàn)了可貸款額度緊張的情況。于是，各大銀行紛紛收緊個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，最顯著的變化是個(gè)人房貸利率優(yōu)惠的降低。
以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套房為例，如果審貸人的信用沒(méi)有問(wèn)題，申請(qǐng)貸款的話(huà)最低可以享受到85折的優(yōu)惠。之后，貸款優(yōu)惠一路走低，從85折一直降到了95折。到了今年6月份，全國(guó)樓市基本進(jìn)入了貸款買(mǎi)房零利率優(yōu)惠的新階段。
據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，今年6月全國(guó)首套房平均貸款利率為4.89%，為基準(zhǔn)利率的9.97折，環(huán)比上升3.38%；其中，超八成的銀行無(wú)利率優(yōu)惠，有32家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.05至1.2倍不等。業(yè)內(nèi)人士表示，繼5月一線(xiàn)城市房貸利率大幅上漲之后，受房貸政策性緊縮的時(shí)滯效應(yīng)影響，6月二線(xiàn)城市迎來(lái)房貸利率的全面收緊，漲幅明顯。
房貸利率收緊，可謂是近期樓市釋放的一大信號(hào)，其產(chǎn)生的影響不可小視。
首先，對(duì)于普通購(gòu)房者而言，無(wú)疑是增加了買(mǎi)房成本。2017年下半年，普通購(gòu)房者買(mǎi)房不但要面臨購(gòu)房門(mén)檻升高的問(wèn)題，更要面對(duì)高貸款利率產(chǎn)生的影響。房貸利率上升，導(dǎo)致月還款額增加。個(gè)人房貸利率優(yōu)惠取消之后，相當(dāng)于貸款利率上浮了15個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人月供和貸款產(chǎn)生的總利息都會(huì)隨著上升。
其次，對(duì)于投資客和炒房者來(lái)說(shuō)，也將打消他們投資、炒作的熱情。凡是購(gòu)買(mǎi)二套房以上的，貸款利率最少也要上浮10個(gè)百分點(diǎn)，有的銀行甚至需要上浮20個(gè)百分點(diǎn)。在目前房J已經(jīng)處于高點(diǎn)，未來(lái)樓市走向不明確的情況下，高貸款利率就意味著更大的投入，而投資回報(bào)率會(huì)隨之降低。投資客和炒房者都是逐利的，在利潤(rùn)不明朗的情況下，自然不會(huì)輕易入市。話(huà)句話(huà)說(shuō)，實(shí)際上房貸利率的升高，對(duì)投資客、炒房者的影響更加明顯。
綜合來(lái)看，雖然貸款利率的上升不會(huì)對(duì)剛需購(gòu)房者產(chǎn)生太大的影響，畢竟剛需購(gòu)房者是鐵定要買(mǎi)房的，但是其對(duì)于樓市的導(dǎo)向作用還是非常明顯的。
一是一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)交易量已經(jīng)回落而且逐漸趨于穩(wěn)定，這也是預(yù)示著樓市調(diào)整取得了階段性的成效。雖然成交回落了，但是普通購(gòu)房者并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)買(mǎi)房變?nèi)菀琢?，相反，現(xiàn)在的買(mǎi)房成本依然很高。而隨著要大力發(fā)展租房市場(chǎng)這一聲音持續(xù)不斷的釋放，再加上貸款利率的收緊，勢(shì)必會(huì)在現(xiàn)有樓市調(diào)整的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步，未來(lái)，一二線(xiàn)城市房J的回落將不再是奢望。
二是東部三四線(xiàn)城市的樓市雖然還很活躍，成交也處于上漲的態(tài)勢(shì)中，但這主要是一二線(xiàn)城市買(mǎi)房需求外溢造成的，雖然購(gòu)買(mǎi)力的持續(xù)消耗，未來(lái)的成交也會(huì)有一定程度的回落。而且，目前在三四線(xiàn)城市，炒房者基本已經(jīng)難匿蹤跡，頂多還有一些投資客。上面也說(shuō)了，貸款利率的提高，對(duì)投資客的影響更為顯著。
三是中西部三四線(xiàn)城市本來(lái)就處于去庫(kù)存的階段，房貸利率的升高可能會(huì)加重其去庫(kù)存的難度。
因此，對(duì)于中西部的三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，在房貸利率逐漸走高的背景下，如何能夠調(diào)動(dòng)大家買(mǎi)房的積極性，加快城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，將接下里需要重點(diǎn)考慮的。
筆者認(rèn)為，更好的城市配套，更優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，更豐富的教育資源以及更多的工作機(jī)會(huì)，將是中西部三四線(xiàn)城市去庫(kù)存的必備要素。
