廣州上周推出的新政“租購?fù)瑱?quán)”，其中“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”的條款涉及入學(xué)問題，備受各界關(guān)注，在飽受詬病的樓市中一石激起千層浪。看衰樓市者認(rèn)為，城市中產(chǎn)階層將從咬牙“買買買”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤白庾庾狻?。房租可能要漲了，房價(jià)終于要降……力挺樓市者則認(rèn)為，該條款實(shí)施起來困難重重，短期難以鋪開，對(duì)房價(jià)和房租影響有限。

    那么，北京的租房市場是否會(huì)因?yàn)閺V州率先試驗(yàn)“租購?fù)瑱?quán)”而受到刺激呢？實(shí)際上，據(jù)北京青年報(bào)記者了解，目前北京的平均租金比較穩(wěn)定，即便是7月份租賃旺季的到來，也沒有推升租金的大幅飆升，并且在具體租房需求方面，90后尤其是代表了畢業(yè)生的95后占比大幅增長。并且，監(jiān)管部門也開始對(duì)租賃市場進(jìn)行更嚴(yán)格的管理，包括群租、隔斷、黑中介等違規(guī)現(xiàn)象正在被重點(diǎn)治理。

    租賃需求連續(xù)兩個(gè)月上漲

    租賃在樓市中的地位愈加重要，不只是中介公司，就連很多開發(fā)商也通過自行創(chuàng)立或入股投資等方式進(jìn)入長租公寓市場，租賃交易也明顯增加。

    據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，5月~6月北京的住房租賃交易量持續(xù)增加，其中6月環(huán)比5月增長6.3%，同比2016年同期也增長了26.8%，租賃市場整體交易規(guī)模不斷擴(kuò)大。6月份月租金均價(jià)環(huán)比5月份上漲1.3%，達(dá)到了4410元/套。整體來看，北京住房租賃市場近期的規(guī)模是在不斷擴(kuò)大的，租金價(jià)格則是穩(wěn)中有小幅上升。

    在租賃需求量、交易量不斷增加的同時(shí)，近期北京的看房量也明顯增加。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，3月以來北京平均每套成交的租賃房源的被看次數(shù)連續(xù)增加，6月較5月更是增幅明顯，達(dá)到了3.71次；而3月以來北京平均每位成交客戶的看房次數(shù)整體上也在增加，6月已經(jīng)達(dá)到了2.17次。

    對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，近期租賃交易規(guī)模擴(kuò)大可以說是必然，一來北京流動(dòng)人口依舊龐大，租賃需求的基本盤本身很大，二則暑期畢業(yè)季到來，大學(xué)生租房需求正集中釋放。雖然租房需求集中釋放，租賃交易量呈現(xiàn)出了旺季特征，但是今年北京租金漲幅卻相對(duì)平穩(wěn)，并未因?yàn)樽赓U市場旺季的到來而出現(xiàn)大幅上漲。近些年來北京租金價(jià)格的相對(duì)平穩(wěn)，與北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，人口疏解，軌道交通快速發(fā)展，使得越來越多的租房人群向近郊、遠(yuǎn)郊，甚至環(huán)京區(qū)域的租金價(jià)值洼地轉(zhuǎn)移關(guān)系密切?？偟恼f來，人口的流動(dòng)和租賃區(qū)域的遠(yuǎn)郊化在結(jié)構(gòu)上平抑了租金上漲。

    除此之外，二季度以來北京樓市的降溫也對(duì)租賃市場有一定的影響。隨著整個(gè)樓市尤其是二手房市場的縮量降價(jià)，部分二手房源都由售轉(zhuǎn)租，從而使得租賃房源增加，緩解了租金上漲壓力。同時(shí)，買賣價(jià)格的回調(diào)也降低了業(yè)主的房租收入預(yù)期，使其失去了進(jìn)一步上調(diào)租金的底氣與動(dòng)力，所以目前北京的租金價(jià)格走勢平穩(wěn)。

    不過，7月一直是北京住房租賃市場最旺的月份，所以預(yù)計(jì)7月全月的租賃交易規(guī)模與交易量還是會(huì)有更明顯的擴(kuò)大，租金價(jià)格也將出現(xiàn)小幅上漲。

    90后租客增長最快

    在不斷擴(kuò)大的租客規(guī)模中，90后正在發(fā)揮越來越重要的作用。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)顯示，從今年1月到6月，90后在整個(gè)租賃人群中的占比不斷擴(kuò)大，目前已從20.4%升至30%，累計(jì)提高了近10個(gè)百分點(diǎn)。

    此外，根據(jù)租客年齡分析，雖然1995年出生的租客占比并不是最大，3.1%的占比僅在各個(gè)年份排第14位，但其環(huán)比5月占比的增幅卻是最大，達(dá)到了0.8個(gè)百分點(diǎn)，加上6月交易量整體大增，可以看出恰逢大學(xué)本科畢業(yè)走出校園的1995年出生的租客在6月的交易量是有大幅增長的。

    胡景暉表示，北京的外來人口整體上還是以年輕人為主，隨著時(shí)間的推移，90后正在逐漸步入社會(huì)，成為社會(huì)中堅(jiān)力量，所以他們的占比也在不斷提高。而從年齡上來講，2017年畢業(yè)的大學(xué)生還是以1995年出生的人居多，所以，進(jìn)入大學(xué)畢業(yè)租賃旺季后，1995年出生的租客增長明顯。

    群租亂象將被重點(diǎn)整治

    租賃需求的增長也帶來了包括群租、黑中介等各種亂象?！侗本┣嗄陥?bào)》上周曾報(bào)道了昌平區(qū)天通西苑一棟樓被密密麻麻的空調(diào)外機(jī)包圍，相隔不到百米的兩家“公寓”，通過打隔斷或其他方式，將房屋隔成6至15平方米的小房間，對(duì)外出租。每間出租房單獨(dú)配電表、水表和空調(diào)，這才出現(xiàn)空調(diào)外機(jī)密密麻麻占滿一面墻的場景。

    針對(duì)類似的群租和黑中介亂象，北京即將開展對(duì)群租的專項(xiàng)重點(diǎn)整治。據(jù)與北京房協(xié)密切相關(guān)的公眾號(hào)“京房字”透露，北京這次對(duì)于群租亂象將開展專項(xiàng)整治，最重要的是整治群租的決心不比整治拆墻打洞等行為小，力度也將會(huì)是空前的大。

    有專家分析認(rèn)為，此次對(duì)群租涉及的房東、二房東、中介機(jī)構(gòu)、黑中介等違法主體，都將有相應(yīng)的處罰辦法，并且將嚴(yán)格執(zhí)行。下一步還將把群租參與主體，從個(gè)人到法人都納入社會(huì)誠信體系，并進(jìn)行懲戒。

    比如，業(yè)主如果將房屋群租出去，是保障房家庭的，將取消保障房資格；已經(jīng)分配保障房的，將收回房屋。對(duì)于群租的房屋，將被凍結(jié)交易，也就是說，將來想賣都賣不了。另外，當(dāng)前很多房屋出租都沒有備案和納稅，對(duì)于被認(rèn)定群租的房屋，將啟動(dòng)稅務(wù)稽查，等等。

    很明顯，在政府層面不斷提出租購并舉，將租賃市場提高到與買賣交易同樣的高度后，關(guān)于租賃市場的監(jiān)管也將被提升到前所未有的高度。群租已經(jīng)成為了一條不可觸碰的紅線。各類關(guān)于禁止群租、黑中介的整治也將更加嚴(yán)格。