前不久，一份《關(guān)于明確〈關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知〉操作有關(guān)事項(xiàng)的通知》在網(wǎng)絡(luò)上流傳，引起廣泛關(guān)注。
通知中明確“因司法拍賣(mài)取得不動(dòng)產(chǎn)的，按住房限購(gòu)政策執(zhí)行，購(gòu)房者需具有購(gòu)房資格；同時(shí)，取得者需在取得不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)滿(mǎn)3年后方可辦理轉(zhuǎn)讓合同備案登記手續(xù)，司法拍賣(mài)的成交確認(rèn)時(shí)間在通知執(zhí)行日之前的，不執(zhí)行住房限制轉(zhuǎn)讓政策”。
通知的抬頭是“南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室”，發(fā)文時(shí)間是6月7日。
有意思的是，網(wǎng)上流傳了另一份文件——《關(guān)于司法拍賣(mài)涉住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，該通知內(nèi)容顯示，這是今年5月31日江蘇省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“江蘇高院”）在江蘇法院系統(tǒng)內(nèi)部下發(fā)的文件。
該文件表達(dá)的內(nèi)容恰恰與“南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室”的通知內(nèi)容相反，兩者時(shí)間間隔是一周。
近年來(lái)，全國(guó)各大城市針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)推出各項(xiàng)限購(gòu)政策，“司法拍賣(mài)房”是否受限購(gòu)政策調(diào)整，引起社會(huì)關(guān)注。
房管部門(mén)和法院“掐架”
中國(guó)青年報(bào)·中青在線(xiàn)記者看到，江蘇高院的文件專(zhuān)門(mén)提到，近日，個(gè)別地方出臺(tái)文件，要求司法拍賣(mài)也要適用住房限購(gòu)政策，一些法院執(zhí)行局機(jī)械套用，不經(jīng)請(qǐng)示上級(jí)法院，在拍賣(mài)公告中作司法拍賣(mài)房產(chǎn)也適用住房限購(gòu)政策的特別提示，嚴(yán)重影響了司法拍賣(mài)成交率及司法財(cái)產(chǎn)處置工作。
這份文件的觀點(diǎn)是，司法拍賣(mài)是基于公權(quán)力行使的強(qiáng)制執(zhí)行行為，不同于一般市場(chǎng)交易中的自主買(mǎi)賣(mài)行為。個(gè)別地方出臺(tái)的房產(chǎn)限購(gòu)政策，主要目的是調(diào)整市場(chǎng)自主交易行為，而基于公權(quán)力行使的司法拍賣(mài)具有強(qiáng)制性，只受法律約束，不受地方性房產(chǎn)限購(gòu)政策的影響。
文件還要求各級(jí)法院在司法拍賣(mài)中嚴(yán)禁出現(xiàn)司法拍賣(mài)適用房產(chǎn)限購(gòu)政策的說(shuō)明或特別提示，在競(jìng)買(mǎi)人咨詢(xún)或現(xiàn)場(chǎng)看樣時(shí)應(yīng)當(dāng)作出司法拍賣(mài)房產(chǎn)不受限購(gòu)政策影響的肯定性答復(fù)，鼓勵(lì)競(jìng)買(mǎi)人積極參與競(jìng)買(mǎi)，消除后顧之憂(yōu)。
日前，江蘇某地中級(jí)人民法院向中國(guó)青年報(bào)·中青在線(xiàn)記者證實(shí)，收到了這份內(nèi)部文件。對(duì)于為何出臺(tái)這份內(nèi)部文件，江蘇高院未予以回復(fù)。
中國(guó)青年報(bào)·中青在線(xiàn)記者看到，江蘇高院這份內(nèi)部文件的依據(jù)是，司法拍賣(mài)成交或者裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣(mài)成交裁定或抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移，不動(dòng)產(chǎn)登記僅為協(xié)助執(zhí)行行為，并不會(huì)對(duì)物權(quán)變動(dòng)產(chǎn)生影響。
這份內(nèi)部文件還指出，執(zhí)行法院在司法拍賣(mài)成交或裁定以物抵債后，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)提供執(zhí)行裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法辦理登記，拒不協(xié)助辦理登記手續(xù)的，依法采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。
針對(duì)江蘇高院的“內(nèi)部文件”，“南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室”的通知顯得“火藥味十足”。
中國(guó)青年報(bào)·中青在線(xiàn)記者并未在相關(guān)網(wǎng)站查詢(xún)到該通知的相關(guān)信息，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室的工作人員說(shuō)，這是內(nèi)部文件，沒(méi)有公開(kāi)。
公開(kāi)資料顯示，2016年10月8日，為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，南京市政府房管局成立內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)——南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室，辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，市房產(chǎn)局長(zhǎng)任辦公室主任，建委、物價(jià)局、國(guó)土局都有副局長(zhǎng)擔(dān)任副主任。
中國(guó)青年報(bào)·中青在線(xiàn)記者注意到，該辦公室的這份通知發(fā)送給南京市中級(jí)人民法院、南京市國(guó)土局、南京市司法局，各成員單位，各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室，并規(guī)定從6月10日開(kāi)始執(zhí)行。
要求“司法拍賣(mài)房”限購(gòu)是否有法律依據(jù)
關(guān)于“司法拍賣(mài)房”，目前多數(shù)城市的做法是遵守法律規(guī)定，不予限購(gòu)。如西安在2017年6月28日出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策中明確提出，通過(guò)司法裁決、直系親屬間贈(zèng)與、繼承等方式取得的住房，以及申請(qǐng)退出的經(jīng)濟(jì)適用住房等不受本通知規(guī)定限制。
2016年11月10日，杭州住建局官網(wǎng)也明確答復(fù)“司法拍賣(mài)住房不在限購(gòu)范圍內(nèi)”。
但是，北京、廣州、深圳、廈門(mén)、南京等10多個(gè)城市要求“司法拍賣(mài)房”限購(gòu)。
今年4月27日，北京多部門(mén)開(kāi)會(huì)后決定，法院在公開(kāi)發(fā)布的拍賣(mài)公告中應(yīng)明確，競(jìng)拍方為自然人的，其家庭或個(gè)人應(yīng)符合本市限購(gòu)政策，否則將不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
司法拍賣(mài)，即法院在民事案件強(qiáng)制執(zhí)行程序中，按程序自行進(jìn)行或委托拍賣(mài)公司公開(kāi)處理債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，以清償債權(quán)人債權(quán)。
物權(quán)法規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。
民事訴訟法規(guī)定，被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書(shū)確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)向有關(guān)單位查詢(xún)被執(zhí)行人的存款、債券、股票、基金份額等財(cái)產(chǎn)情況。人民法院有權(quán)根據(jù)不同情形扣押、凍結(jié)、劃撥、變價(jià)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)。人民法院決定扣押、凍結(jié)、劃撥、變價(jià)財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作出裁定，并發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，有關(guān)單位必須辦理。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第四百九十三條規(guī)定，拍賣(mài)成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣(mài)成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移。
根據(jù)上述法律規(guī)定或司法解釋?zhuān)痉ㄅ馁u(mài)房屋所有權(quán)自法院裁定送達(dá)買(mǎi)家時(shí)轉(zhuǎn)移，不受限購(gòu)政策影響，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)協(xié)助執(zhí)行單位必須配合辦理相關(guān)手續(xù)。
無(wú)論是物權(quán)法規(guī)定，還是最高法對(duì)民訴法的司法解釋?zhuān)紝?duì)這種特殊的物權(quán)變動(dòng)形式進(jìn)行了明確規(guī)定，在現(xiàn)行法律規(guī)定上也毫無(wú)爭(zhēng)議。
“法院是有道理的”
“這是因?yàn)榉ㄔ汉托姓块T(mén)實(shí)施上有不一致的地方?！北本┦新蓭焻f(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)邱寶昌說(shuō)，法院是依據(jù)拍賣(mài)法來(lái)執(zhí)行。拍賣(mài)法規(guī)定：拍賣(mài)是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。司法拍賣(mài)要讓債權(quán)人的利益最大化。拍賣(mài)是一種執(zhí)行程序，要的是價(jià)值獲得最大化，價(jià)高者得。“如果是限購(gòu)的話(huà)，不是價(jià)高就能得到，這就是不一致的地方”。
“限購(gòu)是政策，不是法律，是一種臨時(shí)性措施?！鼻駥毑忉?zhuān)瑥恼{(diào)控角度來(lái)說(shuō)，政府為了平衡房?jī)r(jià)，作出適當(dāng)?shù)男姓袨槭强梢岳斫獾?，但要注意這種政策的法律依據(jù)是否充分。
“從大的法律方面來(lái)講，法院是有道理的，有法律依據(jù)的?！鼻駥毑f(shuō)。
清華大學(xué)法學(xué)院教授王亞新認(rèn)為，對(duì)這兩種說(shuō)法不能簡(jiǎn)單地判定哪個(gè)對(duì)、哪個(gè)錯(cuò)，也不能說(shuō)政府和法院在“打架”，應(yīng)該討論的是要走什么程序解決問(wèn)題。
王亞新說(shuō)，地方政策出臺(tái)有其考慮，對(duì)此應(yīng)該給予理解。地方政府有權(quán)制定政策，這在他們的權(quán)限范圍內(nèi)，“但發(fā)一個(gè)文件就把全國(guó)性法律給抵消了，這肯定不行”。
王亞新建議，如果有人通過(guò)司法拍賣(mài)購(gòu)買(mǎi)房屋，辦不了產(chǎn)權(quán)證，他可以去法院提起行政訴訟，再由法院來(lái)判決，究竟是否要服從限購(gòu)。司法拍賣(mài)究竟屬于哪種性質(zhì)，與一般市場(chǎng)上自由買(mǎi)賣(mài)是否等同，這個(gè)要根據(jù)具體案件、具體證據(jù)來(lái)具體分析，不能一刀切?！耙捶沙绦蛞粯右粯觼?lái)解決，依法辦事”。
對(duì)于社會(huì)上一些人利用司法拍賣(mài)“鉆空子”，王亞新說(shuō)，這就需要作調(diào)查，比如南京每年究竟有多少“司法拍賣(mài)房”，占交易總量的多少，“通過(guò)這種辦法來(lái)衡量，再作決策”。
王亞新認(rèn)為，“司法拍賣(mài)房”的數(shù)量其實(shí)是很有限的，不會(huì)構(gòu)成對(duì)限購(gòu)政策大面積的突破。有人通過(guò)法院拍賣(mài)讓相關(guān)資產(chǎn)解凍，再次發(fā)揮作用，這沒(méi)有妨礙公共秩序。
