作者 易憲容(青島大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授、中新經(jīng)緯特約專家 )
從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，2017年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的形勢，比市場預(yù)期的要好，房地產(chǎn)快速增長的態(tài)勢還在持續(xù)。這既奠定了今年上半年國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)增長的基礎(chǔ)，也顯示出房地產(chǎn)市場基本上按照政府的政策預(yù)期在發(fā)展，預(yù)計國內(nèi)房地產(chǎn)市場的這種態(tài)勢還會持續(xù)到下半年，什么時候出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，目前還是一個未知數(shù)。從6月份銀行信貸增長情況來看，仍然有很多的居民通過金融加杠桿進入房地產(chǎn)市場。
首先來看全國房地產(chǎn)銷售面積與銷售金額的數(shù)據(jù)。1-6月份，商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%，其增速快于前1-5月。商品房銷售額59152億元，增長21.5%，其增速更提高近3個百分點。在商品房銷售面積及銷售金額方面，除了東北地區(qū)之外，東部、中部及西部地區(qū)都顯現(xiàn)出快速增長態(tài)勢。這種快速增長態(tài)勢在中部地區(qū)更為明顯，其商品房銷售面積增長達19.9%，增速提高2.2個百分點；銷售額增長31.4%，增速提高4.5個百分點。也就是說，中部地區(qū)住房銷售的增長更是處于超高速增長情況下。
這些數(shù)據(jù)說明了以下幾個問題。一是經(jīng)過2016年9?30新政及2017年3?17新政所帶來的房地產(chǎn)新一輪調(diào)控后，一線城市及部分二線熱點城市的房價瘋狂上漲勢頭有所遏制，住房銷售量也有所下降，但這些城市的住房價格并沒有隨住房銷售量下降而下跌，這些城市的住房價格仍然頂在天花板上，等待房地產(chǎn)調(diào)控政策重新放開。從而使得這些城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了量跌價穩(wěn)的僵持局面?？梢哉f，如果現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控“五限”政策不改變或不放開，這種房地產(chǎn)市場僵持局面還會持續(xù)下去。
二是由于這輪房地產(chǎn)市場調(diào)控政策采取的是“因城施策”，對于已經(jīng)出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市來說，除了少數(shù)城市(比如一線城市)的調(diào)控政策對遏制房地產(chǎn)炒作能夠起到一定的作用之外，不少城市所出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策實際上淪為房地產(chǎn)市場饑餓營銷，一些城市出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策只會鼓勵居民盡快地涌入市場，再加上一些三四線城市或沒有出臺更具體的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，這也造成除東北地區(qū)之外，住房銷售面積及住房銷售金額不斷快速增長的結(jié)果。尤其是一線城市及二線熱點城市的周邊地區(qū)，這個情況更為明顯(比如廣州佛山、中山等城市)。另外，2016年房地產(chǎn)市場那種快速增長的情況已經(jīng)蔓延到不少三四線城市，這就是為何中部地區(qū)無論是住房銷售面積還是銷售金額都增長最快的原因所在。
三是上半年的房地產(chǎn)市場銷售面積及銷售金額快速增長，同樣表現(xiàn)為住房銷售金額的增長遠高于住房銷售面積的增長，這種情況在中部地區(qū)更為明顯。可以看到，全國房地產(chǎn)銷售金額增長遠快于房地產(chǎn)銷售面積增長5個百分點，中部地區(qū)更是快于12個百分點。這意味著當前全國的房地產(chǎn)市場增長與快速擴張仍然是以房價上漲為主導(dǎo)。而在一個以投資為主導(dǎo)的住房市場，只要房價還在上漲，投資者就有意愿涌入房地產(chǎn)市場，這時房地產(chǎn)銷售的快速增長就會持續(xù)。但是，三四線城市房價快速上漲所帶來的問題可能會比一二線城市房價瘋狂上漲所帶來的問題更大。因為，不少三四線城市的住房過剩已經(jīng)到了極端的地步，政府對此需密切關(guān)注。
也正是因為國內(nèi)房地產(chǎn)市場還在快速擴張，房價還在上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅有意愿增加對房地產(chǎn)市場的投資，也有意愿購入更多的土地。2017年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長8.5%，遠高于2016年的全年水平。其中，住宅投資34318億元，增長10.2%，其增速仍有提高。特別是在中部地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長達16%，其增長速度與全國相比高近一倍。
1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積10341萬平方米，同比增長8.8%，增速比1-5月份提高3.5個百分點；土地成交價款4376億元，增長38.5%，增速提高6.2個百分點。從這些數(shù)據(jù)中，可以看出幾個重要信息。一是隨著住房快速增長態(tài)勢持續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)商在這過程中賺得盆滿缽滿，這使得不少房地產(chǎn)開發(fā)商更有意愿及能力進入土地市場購買更多的土地。二是房地產(chǎn)開發(fā)商增加對土地的購買，也意味著房地產(chǎn)開發(fā)商仍然看好中國未來的房地產(chǎn)市場，認為未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場還會持續(xù)增長。三是由于房地產(chǎn)開發(fā)商看好未來房地產(chǎn)市場，土地市場的交易價格自然會上漲。而在房價持續(xù)上漲的情況下，要讓一個以投機炒作為主導(dǎo)的市場回歸到居住為主導(dǎo)的市場并非易事。
從上半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的態(tài)勢來看，基本形勢比市場預(yù)期的要好，房地產(chǎn)市場發(fā)展也順應(yīng)了政府房地產(chǎn)政策走勢，當前房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速增長主要動力在三四線城市。這種情況可能持續(xù)到今年下半年，明年趨勢如何還要看房地產(chǎn)調(diào)控政策如何調(diào)整。 (中新經(jīng)緯APP)
【專家簡介】易憲容，原中國社科院金融研究所金融發(fā)展主任；現(xiàn)任青島大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授；青島互聯(lián)網(wǎng)金融研究院和青島財富管理研究院院長。
