“我們樓盤這批新房源都是要一次性付款的?！薄吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者日前以購(gòu)房者身份走訪廣州市場(chǎng)時(shí)，有銷售人員如是表示。
前有樓市調(diào)控加持，后有銀行不斷收緊房貸，廣州不少開(kāi)發(fā)商為快速回籠資金開(kāi)始挑客，在首付款比例方面打起了算盤?！皟r(jià)高者得”這一特殊現(xiàn)象逐漸在廣州樓市大行其道，不少樓盤甚至要求一次性付款。
受訪人士分析，開(kāi)發(fā)商挑客主要原因是政府批下來(lái)的預(yù)售貨量較少，需求則相對(duì)較多，而時(shí)間長(zhǎng)達(dá)半年的網(wǎng)簽，更令開(kāi)發(fā)商資金承受壓力。此外，首當(dāng)其沖的購(gòu)房者除了遭遇首付成本大幅提高之外，沒(méi)有及時(shí)網(wǎng)簽也將面臨一房多賣等風(fēng)險(xiǎn)。
全款買房橫行市場(chǎng)
日前，記者以購(gòu)房者身份走訪了解到，在廣州廣紙板塊，普通的三成首付比例幾乎絕跡，而高首付比例或全款買房的客戶則成為了樓盤的首選群體，在買房上可享受多重“優(yōu)待”。
在一家品牌房企的樓盤里，銷售人員向記者出示了一張僅有數(shù)十個(gè)單位的表格。據(jù)銷售人員介紹，三成首付只可購(gòu)買20層以下樓層單位，而七成首付和一次性付款則可以選擇30層以上或更好的高層單位。
根據(jù)付款方式的不同，該樓盤的折扣優(yōu)惠也有所差異。相比三成首付，七成首付和全款購(gòu)房可以獲得更優(yōu)惠的折扣，分別可獲額外9.2折和9.6折。
該片區(qū)內(nèi)有項(xiàng)目銷售向記者表示，首批推出的貨量?jī)H有數(shù)十套，但明言要一次性付款。銷售人員向記者稱，這批貨量主要針對(duì)全款客戶，目前僅剩下幾套。至于接下來(lái)的推貨采取何種首付方式，目前還不能確定。
另有銷售人員明確對(duì)記者表示：“三成首付在該片區(qū)買不了房。”并稱接下來(lái)出售新貨，將依據(jù)首付比例高低來(lái)決定客戶買房的先后。
廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者：“新房的預(yù)售貨量比較少，而客戶相對(duì)較多，使得開(kāi)發(fā)商有了挑客的條件。而且，由于限簽，銀行房貸一時(shí)下不來(lái)，開(kāi)發(fā)商資金回籠比較緊張，所以就選擇一些能一次性付款或者首付比例比較高的客戶。”
“對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這其實(shí)也是一種無(wú)奈的選擇。項(xiàng)目的貨量是有的，但批下來(lái)的新貨不多，所以只好針對(duì)性地選擇客戶?！秉S韜說(shuō)。
網(wǎng)簽時(shí)間一周變半年
事實(shí)上，“全款買房”這一現(xiàn)象橫行于市，除了銀行收緊房貸之外，與當(dāng)下監(jiān)管層實(shí)行的限價(jià)、限簽政策有著莫大的關(guān)聯(lián)。
2016年10月，廣州掀起新一輪樓市調(diào)控?zé)岢?。監(jiān)管層明確表示，加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格監(jiān)管，繼續(xù)對(duì)新建商品住房預(yù)售價(jià)格、現(xiàn)房銷售價(jià)格實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。2017年3月調(diào)控加碼，重申房企應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)售許可備案價(jià)“明碼標(biāo)價(jià)”。
如此一來(lái)，很多超出備案價(jià)的項(xiàng)目一時(shí)被擋在了市場(chǎng)的門外。記者查閱中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)平臺(tái)獲悉，在2017年上半年，一手普通住宅入市33321套，相比2016年同期的44013套，下降了24%。而廣紙板塊所在的海珠區(qū)，近期批下來(lái)的預(yù)售量也很少。
而且，拿到預(yù)售證的項(xiàng)目仍被擋在了網(wǎng)簽的門外。黃韜指出，監(jiān)管層為了讓房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)維持在一定水平，項(xiàng)目即使拿到了預(yù)售證，在成交時(shí)也會(huì)被限制網(wǎng)簽。
對(duì)于房企而言，限價(jià)、限簽顯然是攔在去化和回款前面的一堵墻。“每個(gè)季度一個(gè)樓盤只能預(yù)售50套房。上個(gè)月整個(gè)廣紙板塊只網(wǎng)簽了10套。”有銷售人員向記者抱怨稱，網(wǎng)簽成功后，銀行才把房款轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商?，F(xiàn)在網(wǎng)簽需要排隊(duì)，而且時(shí)間較長(zhǎng)，這給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了資金壓力。
通常情況下，網(wǎng)簽一周內(nèi)便可完成，現(xiàn)在則是排起了長(zhǎng)龍。黃韜透露，現(xiàn)在網(wǎng)簽所需時(shí)間大部分在3個(gè)月到半年之間。半年較為常見(jiàn)，九個(gè)月的情況比較少?！?017年初成交的房子，目前在陸續(xù)網(wǎng)簽。但2016年10月調(diào)控開(kāi)始到現(xiàn)在，我們有客戶也還沒(méi)有成功網(wǎng)簽，時(shí)隔有九個(gè)多月了?！?
目前，等候網(wǎng)簽的隊(duì)伍已經(jīng)日漸龐大。有銀行人士對(duì)記者表示：“很多一手住宅的客戶都在排隊(duì)，這很讓我們頭痛。”而一名房企內(nèi)部人士更是向記者直言：“現(xiàn)在廣州積累了這么多人沒(méi)法網(wǎng)簽，是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)和不穩(wěn)定因素?！?
需要注意的是，沒(méi)有及時(shí)網(wǎng)簽，背后隱藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)。在接受記者采訪時(shí)，廣東南方福瑞德律師事務(wù)所律師曹純珂表示，網(wǎng)簽是對(duì)雙方簽訂的合同進(jìn)行備案公示以達(dá)到保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的目的，未進(jìn)行網(wǎng)簽會(huì)出現(xiàn)“一房多賣”的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者權(quán)益難以得到保障。
廣州將迎來(lái)量?jī)r(jià)齊跌？
值得注意的是，限價(jià)、限簽實(shí)際上并沒(méi)有抑制住房?jī)r(jià)的上漲，且讓供應(yīng)不足的情況更為凸顯。
記者查閱了解到，上述廣紙片區(qū)的一個(gè)樓盤，近一個(gè)月的網(wǎng)簽均價(jià)為4.34萬(wàn)元/平方米，而現(xiàn)今實(shí)際售價(jià)卻高達(dá)5萬(wàn)元/平方米，相差近7000元。而記者在走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這種網(wǎng)簽均價(jià)與實(shí)際價(jià)格相差甚遠(yuǎn)的情況，在市場(chǎng)上已是屢見(jiàn)不鮮。
供應(yīng)方面，廣州中原研究發(fā)展部提供的數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控加碼后新批預(yù)售節(jié)奏明顯放緩，廣州樓市上半年依然供不應(yīng)求，為近4年內(nèi)供應(yīng)最少的半年，僅供應(yīng)367.03萬(wàn)平方米，同比下跌16%。而供求缺口方面，2017年上半年缺口面積為208.52萬(wàn)平方米，在成交量下降的情況下，仍大于2016年同期。
值得關(guān)注的是，除了限價(jià)、限簽等調(diào)控因素，銀行收緊房貸的趨勢(shì)也將令樓盤挑客現(xiàn)象持續(xù)發(fā)酵。
在接受記者采訪時(shí)，大源按揭總經(jīng)理鄭大源表示，目前廣州房貸放款速度普遍較慢，通常需要4個(gè)月左右，而且各個(gè)銀行積壓的款項(xiàng)都很多。部分銀行甚至因?yàn)榉e壓太多，停止受理新的房貸申請(qǐng)。
廣州中原研究發(fā)展部分析，此前廣州樓市幾次重大調(diào)控后，成交量雖在次月大幅下降，但很快就會(huì)反彈。
對(duì)于市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)，黃韜認(rèn)為：“廣州房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯回落，暫時(shí)不會(huì)放松限簽政策。目前市場(chǎng)是量跌價(jià)穩(wěn)的狀態(tài)。”
黃韜預(yù)計(jì)，10月之后廣州樓市將會(huì)迎來(lái)量?jī)r(jià)齊跌。他認(rèn)為，在資金緊張的壓力下，開(kāi)發(fā)商會(huì)采取降價(jià)的銷售策略去化，降價(jià)幅度大概在5%~10%之間，從部分地區(qū)延續(xù)至整個(gè)市場(chǎng)?！暗搅艘欢〞r(shí)候，市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)出價(jià)穩(wěn)量升的行情?！?
