統(tǒng)計(jì)局本周一發(fā)布2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)“半年報(bào)”，其中從房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論是上游拿地、新開工、開發(fā)投資，還是從下游商品房（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）銷售量和價(jià)看，樓市仍在高景氣位，甚至有超預(yù)期表現(xiàn)。考慮到新開工和拿地繼續(xù)增長(zhǎng)，下半年高基數(shù)效應(yīng)開始減退，三四險(xiǎn)樓市仍舊火爆，可判斷當(dāng)前樓市高景氣態(tài)勢(shì)并未結(jié)束。
問(wèn)題是，始于2014年10月（“9·30”新政）的樓市新一輪景氣回升已持續(xù)33個(gè)月，樓市調(diào)控與資金面收緊形成“雙緊縮”。2016年10月以來(lái)，管理層連續(xù)啟動(dòng)2輪大范圍的調(diào)控，特別是限價(jià)、限購(gòu)、限貸、限售和限證（限預(yù)售證發(fā)放）等“五限”措施之下，調(diào)控升級(jí)至歷史之最。
另一方面，今年以來(lái)金融“去杠桿”提速，首套房貸利率連續(xù)6個(gè)月攀升。熱點(diǎn)城市房貸利率普遍從去年初基準(zhǔn)利率的0.85倍上調(diào)至0.95~1.2倍。由此，按過(guò)去3年左右的樓市“小周期”運(yùn)行規(guī)律判斷，今年全國(guó)樓市應(yīng)進(jìn)入明顯“回調(diào)期”，即商品房銷售全面回落，待售庫(kù)存高企，驅(qū)動(dòng)開發(fā)商降價(jià)，同時(shí)也拖累上游拿地、新開工、開發(fā)投資等，即房地產(chǎn)“全鏈條”收縮。
目前看，“雙緊縮”背景下，熱點(diǎn)樓市銷售明顯收縮。今年上半年，一線城市商品房銷售面積同比下滑40%，三大都市圈內(nèi)三四線城市下滑30%。但受益于熱點(diǎn)城市需求外溢、棚改、“去庫(kù)存”、軌交和高鐵帶動(dòng)“返鄉(xiāng)置業(yè)”，非熱點(diǎn)二線樓市及300多個(gè)三四線樓市火熱，很多城市成交翻番。因此，全國(guó)樓市持續(xù)火熱，上半年商品房銷售面積增長(zhǎng)16.1%，比1~5月提高1.8個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束連續(xù)3個(gè)月增速下降，這也在情理之中。
房?jī)r(jià)似乎同樣在趨穩(wěn)。6月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的15個(gè)城市，新房?jī)r(jià)格同比漲幅全部回落，回落幅度為0.8~5.5個(gè)百分點(diǎn)；9個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降或持平，6個(gè)城市上漲，不過(guò)漲幅均在0.5%以內(nèi)。但是，15個(gè)重點(diǎn)城市6月房?jī)r(jià)同比平均漲幅達(dá)13.6%，顯示今年以來(lái)房?jī)r(jià)仍快速上漲。另外，從70城數(shù)據(jù)看，近期漲幅居前的主要是中西部三四線城市，導(dǎo)致70城新房?jī)r(jià)格同環(huán)比平均漲幅分別達(dá)到9.6%和0.7%，漲幅比較平穩(wěn)。
再看上游投資。熱點(diǎn)城市（區(qū)域）商品房銷售增速明顯下降，融資渠道全面“關(guān)閘”，房企公司債收縮75%，但開發(fā)商“補(bǔ)庫(kù)存”的動(dòng)力很足。今年以來(lái)，土地購(gòu)置告別連續(xù)3年負(fù)增長(zhǎng)，1~6月土地購(gòu)置面積和購(gòu)置費(fèi)同比分別增長(zhǎng)8.8%和38.5%；新開工同比增長(zhǎng)10.6%，增速比1~5月提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，從而推動(dòng)開發(fā)投資高位景氣。
今年4月，住建部和國(guó)土部發(fā)布“供地新政”，熱點(diǎn)城市要加快土地出讓，并啟動(dòng)監(jiān)管問(wèn)責(zé)。近期，大城市土地放量，50個(gè)城市供地增長(zhǎng)20%，一線城市增長(zhǎng)42%。同時(shí)，各大城市紛紛上調(diào)供地計(jì)劃，10個(gè)重點(diǎn)城市“十三五”供地計(jì)劃比“十二五”增長(zhǎng)37%。同時(shí)，連續(xù)3年“去庫(kù)存”的基礎(chǔ)上，今年棚改仍保持600萬(wàn)套的規(guī)模。一系列利好下，三四線城市“去庫(kù)存”壓力驟減。
綜上，房地產(chǎn)“全鏈條”收縮并未到來(lái)，上下游仍保持高位景氣。過(guò)去，樓市經(jīng)歷了三輪“小周期”，即2006年2月~2008年8月（倒U型）、2008年9月~2012年2月（U型）、2012年2月~2014年10月（倒U型）?！靶≈芷凇毕掳雸?chǎng)，下游成交回落、開發(fā)商降價(jià)，驅(qū)動(dòng)上游縮減拿地和新開工，并造成開發(fā)投資回落，“全鏈條”收縮很明顯。比如，從2011年7月開始，商品房銷售、新開工、土地購(gòu)置增速連續(xù)下滑，2012年一季度全部轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)；2014年2月~10月，上述三項(xiàng)指標(biāo)增速也全部由正轉(zhuǎn)負(fù)，并滯后拖累開發(fā)投資增速連續(xù)2年下滑，2015年達(dá)到1%的歷史最低增速。
調(diào)控和資金面“雙緊縮”下，樓市之所以未進(jìn)入“小周期”下半場(chǎng)、“全鏈條”收縮未開啟，在于貨幣政策未在需求端形成緊縮效應(yīng)、庫(kù)存未在供給端形成高壓效應(yīng)。前幾輪“小周期”下半場(chǎng)開啟，基準(zhǔn)利率均上調(diào)，比如2006年4月~2008年8月、2010年10月~2012年5月，均處于基準(zhǔn)利率“上調(diào)周期”。在本輪周期中，基準(zhǔn)利率自2014年11月~2017年3月一直持續(xù)下降，下降時(shí)間長(zhǎng)達(dá)29個(gè)月。盡管春節(jié)后開啟金融“去杠桿”，但貸款基準(zhǔn)利率一直未上調(diào)。低利率環(huán)境疊加“資產(chǎn)荒”未解，盡管熱點(diǎn)樓市受抑，但需求外溢到大城市周邊及三四線樓市。
由此，廣大二三四線樓市購(gòu)買力旺盛，對(duì)沖了熱點(diǎn)樓市下滑，導(dǎo)致需求端高位景氣。另外，前幾輪“小周期”，上半場(chǎng)景氣推動(dòng)土地供應(yīng)和新開工回升，導(dǎo)致下半場(chǎng)庫(kù)存高壓，開發(fā)商降價(jià)、“去庫(kù)存”，并拖累上游開發(fā)投資。但是，本輪“小周期”開啟下行時(shí)，庫(kù)存不僅未形成高壓，反而一直在回落。截至6月底，CRIC監(jiān)測(cè)的59個(gè)城市，除合肥、蘇州和東莞庫(kù)存上升外，其余城市庫(kù)存同比全線回落，庫(kù)存消化周期普遍在6個(gè)月左右，武漢、惠州庫(kù)存分別只夠賣1.5個(gè)月、1.8個(gè)月。
庫(kù)存不升反降，源于“小周期”上半場(chǎng)未出現(xiàn)“補(bǔ)庫(kù)存”。2015~2016年樓市回暖，但全國(guó)整體處在“去庫(kù)存”階段，土地成交連續(xù)2年負(fù)增長(zhǎng)，新開工在2014~2015年也連續(xù)2年負(fù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致開發(fā)商存貨大量被消耗。而且，限價(jià)、限售、限證等新政下，申請(qǐng)預(yù)售的難度增加，供應(yīng)積極性也下降。同時(shí)，銷售回款沒(méi)有拿地買地，開發(fā)商不差錢，降價(jià)也難以出現(xiàn)。此外，各地土地出讓增設(shè)競(jìng)配自持和保障房面積，也減少了商品房供應(yīng)。目前，開發(fā)商被動(dòng)“補(bǔ)庫(kù)存”已開啟，再加上大（板塊樓盤、地圖選房）規(guī)模棚改，土地出讓、新開工和開發(fā)投資繼續(xù)增長(zhǎng)?？傊瑯鞘猩舷掠螌⒗^續(xù)保持景氣態(tài)勢(shì)，高位平衡上穩(wěn)健增長(zhǎng)，“小周期”回落短期難現(xiàn)。
