自去年四季度以來(lái)，樓市調(diào)控政策不斷深化，尤其是以北京為代表的一線城市調(diào)控政策力度空前，如今政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，北上深一線城市一手房、二手房房?jī)r(jià)環(huán)比全線下跌。與此同時(shí)，全國(guó)樓市出現(xiàn)逆勢(shì)分化，三四線城市接替一二線城市，成為房?jī)r(jià)上漲主力。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，信貸政策是決定未來(lái)樓市走向的關(guān)鍵因素，預(yù)計(jì)未來(lái)信貸仍將收緊，下半年全國(guó)樓市整體降溫仍會(huì)持續(xù)。
一線城市房?jī)r(jià)全面下跌
自2015年樓市逐漸回暖，到2016年樓市步入快速上行通道，一線城市始終是排頭兵。去年四季度至今樓市調(diào)控政策頻出，在這一輪調(diào)控周期里，一線城市也成為樓市價(jià)格下調(diào)的先行者。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于7月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，一二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)回落。據(jù)測(cè)算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均連續(xù)9個(gè)月回落，6月比5月分別回落2.6個(gè)和1.9個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅價(jià)格同比平均漲幅連續(xù)7個(gè)月回落，6月比5月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅價(jià)格同比平均漲幅連續(xù)5個(gè)月回落，6月比5月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。
此外，6月，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。同比來(lái)看，15個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.8-5.5個(gè)百分點(diǎn)之間。環(huán)比來(lái)看，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平；6個(gè)城市上漲，但漲幅均在0.5%以內(nèi)。
值得注意的是，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降。初步測(cè)算，6月一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。其中，北京新建商品住房?jī)r(jià)格和二手住宅價(jià)格分別比上月下降0.4%和1.1%，上海的這兩個(gè)數(shù)據(jù)分別比上月下降0.2%和0.1%，深圳新建商品住宅價(jià)格同比不變，二手住宅價(jià)格下降了0.3％。
對(duì)于一線城市房?jī)r(jià)的下跌，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這是2014年樓市升溫以來(lái)的首次，一線城市“堅(jiān)挺”的房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，北京目前正執(zhí)行著全國(guó)最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，所以北京樓市的調(diào)控成效也非常顯著，6月不僅新房、二手房都在回調(diào)價(jià)格，降幅也在進(jìn)一步擴(kuò)大。上海、深圳相比沒(méi)那么嚴(yán)厲，所以降勢(shì)稍遜；廣州房?jī)r(jià)在2015年、2016年并無(wú)北上深那樣的漲幅，所以目前還在補(bǔ)漲。
此外，胡景暉進(jìn)一步稱，在戶型上，90平方米及以下的房屋價(jià)格跌幅普遍更大，這說(shuō)明中小戶型業(yè)主對(duì)市場(chǎng)變化的接受程度更高，降價(jià)意愿更明顯。而且，中小戶型一直是樓市交易的主力，其價(jià)格的大幅下滑說(shuō)明房?jī)r(jià)的下調(diào)已經(jīng)擴(kuò)散至整個(gè)市場(chǎng)范圍，市場(chǎng)的降溫效應(yīng)已經(jīng)深化，樓市已徹底進(jìn)入降溫周期。
三四線城市逆襲
與一二線城市房?jī)r(jià)漲幅回落不同，6月，三四線城市成為房?jī)r(jià)上漲的主力。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，以往幾年都是一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，三四線城市則在去庫(kù)存的壓力下苦苦支撐，如今，在一二線城市樓市調(diào)控收緊的情況下，全國(guó)樓市出現(xiàn)逆勢(shì)分化。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，在新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅榜上，洛陽(yáng)、蚌埠、北海三個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲較快，逾2%的漲幅領(lǐng)漲全國(guó)。從數(shù)據(jù)看，三四線城市接近全面上漲。6月，70個(gè)大中城市中，新建商品房住宅漲幅超過(guò)或達(dá)到1%的有20個(gè)城市，二手房漲幅超過(guò)或達(dá)到1%的有14個(gè)城市，基本全部為三四線城市。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示：“漲幅居前的這幾個(gè)城市都屬于所在省份經(jīng)濟(jì)實(shí)力或樓市經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的三四線城市，比如洛陽(yáng)，明顯受到了鄭州市場(chǎng)的影響，而蚌埠市場(chǎng)也在近幾個(gè)月開(kāi)始起步。從數(shù)據(jù)中可看出，三四線城市房?jī)r(jià)上漲幅度依然較大?！?
嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析，6月房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量也有所增加，這也說(shuō)明當(dāng)前管控下還是有部分城市房?jī)r(jià)在抬頭，這和部分三四線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快有關(guān)。從把握房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的角度看，后續(xù)對(duì)于此類房?jī)r(jià)上漲數(shù)量增多的現(xiàn)象值得警惕，近期一些熱點(diǎn)和非熱點(diǎn)三線城市主要是地級(jí)市，房?jī)r(jià)也有炒作現(xiàn)象，需要積極管控。
事實(shí)上，與傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市在調(diào)控中降溫不同，目前部分三四線城市市場(chǎng)較為火熱，尤其是大型城市周邊的三四線城市。有數(shù)據(jù)顯示，三四線城市房?jī)r(jià)已連續(xù)7個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲。
從成交量來(lái)看，2017年前5個(gè)月中國(guó)一線和二線城市的房地產(chǎn)合約銷售額同比分別下滑30.1%和12.9%。與之相反，受一二線城市溢出效應(yīng)以及投資需求支撐，同期國(guó)內(nèi)三四線城市的合約銷售額較去年同期增長(zhǎng)36%，三四線樓市銷量占全國(guó)市場(chǎng)比重目前已保持在77%-90%之間。
鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，目前三四線城市呈現(xiàn)出去庫(kù)存態(tài)勢(shì)，一方面受益于大城市調(diào)控帶來(lái)的溢出效應(yīng)，另一方面，增長(zhǎng)主要驅(qū)動(dòng)力來(lái)自棚改貨幣化。根據(jù)機(jī)構(gòu)整理，目前熱點(diǎn)一二線城市（40個(gè)城市）棚改貨幣化安置占比為20%，剩余三四線城市占比為80%。
漲幅收窄成大概率事件
熱點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)漲幅均出現(xiàn)回落，一線城市房?jī)r(jià)更是出現(xiàn)全面下跌，三四線城市成交上漲，全國(guó)樓市逆勢(shì)分化，這些都是新一輪調(diào)控下樓市呈現(xiàn)出來(lái)的特征，那么未來(lái)，全國(guó)樓市走勢(shì)會(huì)如何演變呢？
張大偉則認(rèn)為，6月市場(chǎng)繼續(xù)退燒，后續(xù)預(yù)計(jì)在慣例的淡季7-8月市場(chǎng)降溫會(huì)比較明顯。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)在三季度的慣例淡季將出現(xiàn)更加明顯的降溫表現(xiàn)。本輪樓市下市場(chǎng)分化首次出現(xiàn)逆向趨勢(shì)，一二線城市在調(diào)控下降溫，三四線城市在投資需求推動(dòng)下上升將是2017年下半年樓市的主要特點(diǎn)。
同樣，嚴(yán)躍進(jìn)表示，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)在今年上半年總體上呈現(xiàn)了持續(xù)降溫的態(tài)勢(shì)，尤其是各類嚴(yán)厲管控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)三季度此類數(shù)據(jù)會(huì)繼續(xù)收窄。
值得注意的是，決定下半年樓市走向的一個(gè)關(guān)鍵因素是信貸?；仡櫸覈?guó)歷次房地產(chǎn)政策，無(wú)論是刺激還是壓制，房貸政策是市場(chǎng)調(diào)整的決定性因素，這在2008年以后的市場(chǎng)中表現(xiàn)更加突出。房地產(chǎn)調(diào)控中，房貸政策的收緊會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。此次行政密集調(diào)控正好與金融市場(chǎng)的強(qiáng)監(jiān)管相疊加，也與流動(dòng)性緊縮的市場(chǎng)周期相疊加，對(duì)市場(chǎng)形成的沖擊是巨大的。
鏈家研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，從本輪調(diào)控政策來(lái)看，主動(dòng)提高貸款資質(zhì)和首付比例，在行政性收緊的同時(shí)，金融市場(chǎng)也開(kāi)啟了一輪去杠桿。金融去杠桿對(duì)房地產(chǎn)貸款產(chǎn)生了立竿見(jiàn)影的影響，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是全國(guó)多地的多個(gè)銀行上調(diào)房貸利率；二是銀行貸款額度減少，對(duì)于貸款資質(zhì)的審核更加嚴(yán)格，居民貸款難度提高，放款周期從之前的10個(gè)工作日左右延長(zhǎng)至2個(gè)月以上，不少銀行暫停接力貸等產(chǎn)品，部分銀行甚至?xí)和Ａ朔抠J業(yè)務(wù)。
以北京市場(chǎng)為例，今年北京首套房貸款利率經(jīng)歷了五次調(diào)整。與此同時(shí)，銀行由于貸款額度不足，放款時(shí)間和審批標(biāo)準(zhǔn)也有所調(diào)整。來(lái)自央行營(yíng)管部的數(shù)據(jù)顯示，上半年北京市新增個(gè)人購(gòu)房貸款在各項(xiàng)貸款中的占比大幅下降，且月度新增額度呈不斷下降趨勢(shì)。
有業(yè)內(nèi)人士分析稱，隨著流動(dòng)性進(jìn)一步收縮、銀行負(fù)債成本上升，資產(chǎn)收益下行導(dǎo)致銀行的收入及利潤(rùn)承壓，再加上信貸額度的限制，銀行逐步減弱房貸折扣、提高房貸利率成為了必然選擇。在信貸收緊的情況下，下半年一線城市樓市將繼續(xù)低迷，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下滑概率較高。
部分一線城市和三四線城市6月房?jī)r(jià)走勢(shì)
新建商品住房?jī)r(jià)格 環(huán)比下降
北京 環(huán)比下降0.4%
上海 環(huán)比下降0.2%
深圳 環(huán)比持平
新建商品住房?jī)r(jià)格 環(huán)比上漲
蚌埠 環(huán)比上漲2%
洛陽(yáng) 環(huán)比上漲2.3%
北海 環(huán)比上漲2.1%
