就在昨天，管理層釋放了一個(gè)明確信號(hào)，出現(xiàn)了這樣一句話：積極有序發(fā)展股權(quán)融資，提高直接融資比重。這句話的關(guān)鍵詞是直接融資，而與之相對(duì)的是間接融資，它點(diǎn)名了未來(lái)房地產(chǎn)融資的方向。
目前房企的融資主要依賴(lài)間接融資。這種融資方式由于金融中介機(jī)構(gòu)的參與，將社會(huì)閑置資金收集起來(lái)，然后集中投向房企，這種融資方式的好處是資金來(lái)源更為廣泛，風(fēng)險(xiǎn)更分散，但缺點(diǎn)也包含在其中，融資鏈條過(guò)長(zhǎng)，一損俱損的結(jié)局很可怕。房地產(chǎn)已經(jīng)風(fēng)光了十幾年，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)逐漸臨近。
而直接融資，就是你借錢(qián)給我，我到期還錢(qián)，砍掉很多中間環(huán)節(jié)，出借的人能夠有更多收益，而借錢(qián)的人成本也會(huì)相應(yīng)降低。
強(qiáng)調(diào)直接融資，不僅僅是改善融資環(huán)境，更大的意義在于貨幣層面。它排除貨幣乘數(shù)效應(yīng)，投放基礎(chǔ)貨幣不會(huì)造成M2的過(guò)快增長(zhǎng)。
貨幣乘數(shù)效應(yīng)的威力有多大，我舉個(gè)例子。
央行投放1000萬(wàn)貨幣，假如這些錢(qián)全都以工資的形式發(fā)給職工。如果大家都不動(dòng)這筆錢(qián)，那么銀行就可以利用這筆錢(qián)，留下少量的，比如100萬(wàn)，剩下900萬(wàn)以貸款的形式重新流向市場(chǎng)。
這樣一來(lái)，1000萬(wàn)貨幣實(shí)際上發(fā)揮了1900萬(wàn)的作用。不僅如此，獲得這筆貸款的企業(yè)還會(huì)在市場(chǎng)上花錢(qián)，然后這些錢(qián)進(jìn)入第三個(gè)企業(yè)的銀行賬戶(hù)，銀行可以繼續(xù)把這筆錢(qián)貸出去。
這是一個(gè)不斷循環(huán)的過(guò)程，最初的1000萬(wàn)貨幣能夠發(fā)揮相當(dāng)大。這個(gè)過(guò)程就是M2不斷增加的過(guò)程。
其實(shí)M2的最初目的是給實(shí)體注入流動(dòng)性，但沒(méi)辦法，實(shí)體實(shí)在太不賺錢(qián)了，短期內(nèi)還無(wú)法支撐起增長(zhǎng)。這些派生出來(lái)的錢(qián)順理成章進(jìn)入了房企的腰包，房企有了錢(qián)自然要賣(mài)地蓋房，買(mǎi)得多了，蓋得多了，大家就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房子已經(jīng)實(shí)際反映了通脹水平，在這種情況下，大家為了保住財(cái)富也不得不跟進(jìn)買(mǎi)房，結(jié)果就是大家買(mǎi)房不是為了住，而是為了把它當(dāng)成資產(chǎn)儲(chǔ)備起來(lái)。
實(shí)物資產(chǎn)肯定比儲(chǔ)蓄要更加劃算，這個(gè)道理大家都懂，但問(wèn)題是房子這種實(shí)物資產(chǎn)太特殊了，它承載了人們基礎(chǔ)需求——住。這就決定了房子的金融屬性必須要得到遏制。
現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)直接融資，最先難受的就是開(kāi)發(fā)商，他們未來(lái)獲取資金的渠道將會(huì)收緊。
我想大家應(yīng)該明白一點(diǎn)，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子是手段，現(xiàn)金流是生命線，而杠桿才是房企的終極方案。
杠桿即債務(wù)，在房地產(chǎn)利潤(rùn)率如此之低的情況下，房企要想擴(kuò)大利潤(rùn)，就得靠杠桿，靠債務(wù)。
舉個(gè)例子，王健林和馬化騰都是中國(guó)的頂級(jí)富豪，但他倆積累財(cái)富的手段完全不一樣，馬化騰靠的是頂級(jí)的產(chǎn)品，而王健林們則靠的是頂級(jí)的“財(cái)技”。
現(xiàn)在房企都去三四線掘金，依靠的是去年良好的銷(xiāo)售，但這些房企不僅在賣(mài)房子，還在買(mǎi)地，未來(lái)還會(huì)有新的房子被蓋出來(lái)，而我們都知道本輪三四線的需求是階段性的，銷(xiāo)售不暢將很快出現(xiàn)，回款難外加融資難，將極大地考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商。
至于炒房客，他們的好日子也快到頭了。大量炒房客已經(jīng)轉(zhuǎn)移至三四線城市，他們未來(lái)很難抽身，我在之前的文章中說(shuō)過(guò)，三四線新房的想象空間未來(lái)肯定還有，但這只能讓開(kāi)發(fā)商收益，他們把房子變成了錢(qián)，但房子到炒房客手里卻很難再變成錢(qián)，你看他們能找到那些買(mǎi)他們手中二手房的人么？絕對(duì)不可能！三四線最大的問(wèn)題就是二手房市場(chǎng)發(fā)育嚴(yán)重不足。
至于房?jī)r(jià)，我個(gè)人的意見(jiàn)是未來(lái)會(huì)繼續(xù)分化，三四線將會(huì)觸及拐點(diǎn)后一蹶不振，徹底熊下去，而一二線在接下來(lái)會(huì)大面積回調(diào)，請(qǐng)注意，這里是“大面積”而不是“大幅度”。依據(jù)是貸款，銀行給個(gè)人房貸的額度在下半年可謂捉襟見(jiàn)肘，這種趨勢(shì)會(huì)一直延續(xù)下去，貸款額度和貸款成本都會(huì)加劇購(gòu)房者觀望情緒，二手房的議價(jià)空間會(huì)繼續(xù)打開(kāi)。
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