最近萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)的世紀(jì)交易引發(fā)網(wǎng)絡(luò)刷屏，但是對(duì)于老百姓來(lái)講，真正重要的信息是:首富也開始賣房子，降杠桿了，樓市是不是要變天了?
如果再把下列新聞串聯(lián)起來(lái)，市場(chǎng)變化的跡象似乎更加明顯:M2增速創(chuàng)歷史新低、一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降、銀行貸款利率持續(xù)走高……
業(yè)內(nèi)人士的態(tài)度仍然分歧很大:央行新聞發(fā)言人阮健弘稱，抑制房地產(chǎn)泡沫已見成效;著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀認(rèn)為，貨幣進(jìn)入轉(zhuǎn)折關(guān)口，樓市投資的黃金時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了;而久未發(fā)聲的任志強(qiáng)卻仍持樂(lè)觀態(tài)度:樓市調(diào)控政策可能在一年半后退出，如果你有直接購(gòu)房需求的話，什么時(shí)候都可以買。
中國(guó)樓市真地要變天了?抑或只是市場(chǎng)將變得越來(lái)越復(fù)雜呢?
看清樓市迷局，把握投資時(shí)機(jī)，請(qǐng)關(guān)注本期的大咖論市!
--任志強(qiáng):著名房地產(chǎn)大亨
第一個(gè)判斷依據(jù)是宏觀政策會(huì)發(fā)生什么樣的變化，為什么大家都很重視年中一次、年末一次的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議，它會(huì)對(duì)半年或是一年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，做一個(gè)基本判斷。
第二個(gè)是微觀政策，具體到某一個(gè)行業(yè)，某一個(gè)城市的政府政策。
第三個(gè)是實(shí)際供求關(guān)系，也就是實(shí)際經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)運(yùn)行情況。這里面分兩個(gè)層面。有些東西是不受宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)變化的，不管怎么去調(diào)整它也不會(huì)變化，比如城市化問(wèn)題，一年兩年的宏觀政策是不會(huì)使長(zhǎng)期的城市化問(wèn)題發(fā)生改變的。還有一類是受宏觀和微觀影響而變化的，比如說(shuō)因?yàn)橄拶?gòu)、限貸啊，造成的購(gòu)買力轉(zhuǎn)移、延期這都有可能。
只有把以上幾個(gè)部分組合在一起，才能得出一個(gè)準(zhǔn)確和正確的判斷。
從過(guò)往的情況看,房地產(chǎn)3-4年一個(gè)周期，現(xiàn)在可能變成1-2年。所以，當(dāng)前嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能在推出1年半以后退出。
個(gè)人的建議從來(lái)是，如果你有直接購(gòu)房需求的話，什么時(shí)候都可以買。你總想看那個(gè)最低點(diǎn)，其實(shí)你很難抓住最低點(diǎn);你總想躲開最高點(diǎn)也很難躲開，因?yàn)樗赡茉絹?lái)越高。
貨幣進(jìn)入轉(zhuǎn)折關(guān)口，樓市投資的黃金時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了
--葉檀:著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人
中國(guó)大規(guī)模疾速加杠桿的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。從1990年以來(lái)，每年M2的增速都在兩位數(shù)以上，2017年M2的增速有可能下跌到10%左右。高高在上的廣義貨幣堰塞湖走到人間。從理論上說(shuō)，樓市、股市等資產(chǎn)品價(jià)格漲幅最高的階段已經(jīng)過(guò)去。
貨幣政策對(duì)樓市有滯后效應(yīng)，表面上樓市仍然受到追捧，估計(jì)追捧盛況到年底將有所緩和。
追捧樓市反映在居民中長(zhǎng)期貸款上，居民中長(zhǎng)期貸款仍然在增加，居民中長(zhǎng)期貸款中大部分是房地產(chǎn)貸款。今年上半年，人民幣貸款增加7.97萬(wàn)億元，同比多增4362億元。分部門看，住戶部門貸款增加3.77萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加9527億元，中長(zhǎng)期貸款增加2.82萬(wàn)億元。
現(xiàn)在還有很多人借錢買房，估計(jì)到四季度，很多人會(huì)意識(shí)到樓市的黃金時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了。房?jī)r(jià)大跌的可能性不大，只是，靠房?jī)r(jià)大漲獲得瘋狂收益的時(shí)代過(guò)去了。接下來(lái)買房，必須看城市、看開發(fā)商、看樓盤，起碼租金收益可以趕上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益。
樓市基本面到底變了嗎?
--大師兄
久未露面的任志強(qiáng)已經(jīng)滿頭白發(fā)，看了不免讓人心疼，但是他率性直接的評(píng)論方式仍然不減當(dāng)年。
如果任志強(qiáng)的判斷成真，意味著本輪始于去年9月30日的房地產(chǎn)調(diào)控政策，到今年底明年初，可能迎來(lái)再一次的調(diào)整乃至全面放松。以任志強(qiáng)的江湖地位，再次拋出如此扎心的言論，自然讓市場(chǎng)人士為此內(nèi)心一顫。
不可否認(rèn)，任志強(qiáng)過(guò)往樓市評(píng)論的準(zhǔn)確度讓人嘆服。其對(duì)市場(chǎng)超強(qiáng)的預(yù)判能力，自然來(lái)自于多年的房地產(chǎn)一線從業(yè)經(jīng)歷，更是來(lái)源于對(duì)中國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的深刻認(rèn)識(shí)。
事實(shí)上，中國(guó)雖然時(shí)刻在發(fā)生變化，但是，從各個(gè)角度分析，樓市基本面的變化其實(shí)并不大，這或許是任志強(qiáng)憑借經(jīng)驗(yàn)主義就可以屢屢言中的重要原因。
?從城市化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度:中國(guó)目前的城市化率只有53%，經(jīng)濟(jì)增速仍在6%以上，類似于日本70年代初，還處在經(jīng)濟(jì)規(guī)模和城市化快速發(fā)展階段。從世界經(jīng)驗(yàn)看，經(jīng)濟(jì)增速和城市化處于快速發(fā)展階段的國(guó)家，房市長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)難以改變。即使經(jīng)歷過(guò)樓市崩盤的日本，房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了50-70年代的大幅上漲后，仍然繼續(xù)上漲了20年才最終見頂。
?從土地供應(yīng)和土地財(cái)政的角度:土地的壟斷供應(yīng)和分稅制下地方政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴并沒(méi)有發(fā)生變化。事實(shí)上，營(yíng)改增以后，地方政府在財(cái)政分配上仍顯弱勢(shì)，財(cái)政壓力可想而知，作為地方政府重要財(cái)源，土地價(jià)格上漲壓力仍然很大。
?從貨幣政策和信貸去向的角度:經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，貨幣大幅收緊的可能性不大，而投資渠道的狹窄不暢和樓市的賺錢效應(yīng)，仍會(huì)驅(qū)使更多的信貸資金投向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
?從杠桿結(jié)構(gòu)的角度:當(dāng)前債務(wù)結(jié)構(gòu)中，政府和企業(yè)債已經(jīng)基本飽和，唯一可以繼續(xù)大幅加杠桿的是居民部門。正如周小川所言，中國(guó)居民債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不高，仍有較大上升潛力。在居民債務(wù)中，最重要的無(wú)疑是房貸。伴隨著居民債務(wù)的增長(zhǎng)，居民購(gòu)房能力仍可保障，房?jī)r(jià)由此獲得支撐。
?從人口的角度:人口老齡化、全面二胎和家庭結(jié)構(gòu)的小型化，抵消了生育率下降的壓力，人口對(duì)住房的需求仍然強(qiáng)烈。
?從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度:中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型雖然勢(shì)在必行，但絕非短期所能完成。很長(zhǎng)時(shí)間里，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)依賴性仍然很強(qiáng)，這也是房地產(chǎn)調(diào)控很難持續(xù)的根本原因。
一言以弊之:經(jīng)過(guò)20年的暴漲之后，投資房地產(chǎn)的黃金時(shí)代或許已經(jīng)過(guò)去，但是斷言房地產(chǎn)已經(jīng)變天恐怕仍為時(shí)過(guò)早。
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