以北京“3·17”樓市新政為始，中國(guó)新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)百日。本輪調(diào)控?zé)o論是范圍、頻度還是執(zhí)行力度都超過(guò)以往幾輪。各地更是祭出多項(xiàng)從未使用過(guò)的調(diào)控“新招”，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行環(huán)境正在發(fā)生變化。
海南省出臺(tái)全省范圍限購(gòu)政策，隨著調(diào)控政策監(jiān)管不斷趨嚴(yán)，該省年初商品房銷售異?；鸨膭?shì)頭趨緩，市場(chǎng)開始降溫。
限價(jià)升級(jí)
地方政府對(duì)商品房預(yù)售價(jià)格進(jìn)行控制是房?jī)r(jià)調(diào)控的通行做法。近期，多地限價(jià)措施不斷升級(jí)。
長(zhǎng)沙市日前規(guī)定，當(dāng)?shù)厣唐纷》宽?xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可證，價(jià)格比照2016年10月的均價(jià)來(lái)確定。河南省規(guī)定，鄭州市新備案預(yù)售商品住房銷售均價(jià)原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房?jī)r(jià)格水平，且不得捆綁車位銷售以及設(shè)置其他附加條件。
廊坊也在上月出臺(tái)新政稱，努力把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在2016年10月的水平，確保環(huán)比不增長(zhǎng)。洛陽(yáng)市在6月末出臺(tái)新規(guī)稱，各開發(fā)企業(yè)目前在售項(xiàng)目以今年5月9日之前簽約均價(jià)為基準(zhǔn)價(jià)，在售房源不得高于該基準(zhǔn)價(jià)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，預(yù)計(jì)更多城市會(huì)比對(duì)2016年10月的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)執(zhí)行限價(jià)政策，未來(lái)政策有顯著加碼的可能性。
2016年9月底以來(lái)的兩輪調(diào)控大潮改變了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)指出，2016年10月以來(lái)，中國(guó)已有超過(guò)52個(gè)城市或地區(qū)出臺(tái)調(diào)控政策，累計(jì)有120項(xiàng)限購(gòu)政策、162項(xiàng)限貸政策。
土地自持
在中國(guó)運(yùn)行多年的土地“招拍掛”制度被不少人視為推高房?jī)r(jià)的動(dòng)力之一。開發(fā)商因激烈競(jìng)爭(zhēng)抬高地價(jià)，從而導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)上行。不過(guò)這一模式開始出現(xiàn)變化。
近日，上海掛牌出讓的兩宗地塊均要求在70年內(nèi)競(jìng)得人須100%自持。相較于過(guò)去因“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持面積”等土地調(diào)控方式導(dǎo)致70年自持的結(jié)果，這是中國(guó)首次在出讓開始就表明全部面積為70年自持的土地出讓。
張大偉表示，上海此次拍賣中，土地供應(yīng)模式出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。這兩宗地塊一開始就明確了租賃屬性，能避免土地高溢價(jià)對(duì)交易市場(chǎng)產(chǎn)生影響。
除上海外，北京、佛山、廣州等地也拍出過(guò)開發(fā)商自持70年的土地。第一個(gè)“吃螃蟹”的萬(wàn)科更是一口氣拿下5塊自持土地。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，后續(xù)實(shí)施自持政策的城市，將大多是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一二線城市以及個(gè)別三四線城市。這些城市希望通過(guò)自持項(xiàng)目來(lái)對(duì)沖高房?jī)r(jià)，同時(shí)大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，這會(huì)帶來(lái)物業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)和居住模式的轉(zhuǎn)變。
在政策的限制之下，房企拿地已經(jīng)無(wú)法像以前那樣不計(jì)成本地瘋狂搶地，加上自持要求，現(xiàn)在拿地對(duì)開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)實(shí)力已經(jīng)有了很高的要求。在土地供應(yīng)端，房屋開始回歸居住屬性。
限售擴(kuò)圍
限售是本輪調(diào)控中的新手段。4日晚間，東莞出臺(tái)限售令稱，企業(yè)購(gòu)房需不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年才能交易。西安近日也延長(zhǎng)了限售期限，規(guī)定新房網(wǎng)簽滿5年方可交易。目前，中國(guó)已有逾30個(gè)城市出臺(tái)限售政策。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，買房后持有一定年限方可賣出，意味著持有房產(chǎn)的時(shí)間成本大幅提高，且短期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)的可能性驟降。這就相當(dāng)于在一定時(shí)間內(nèi)，凍結(jié)了房產(chǎn)的流動(dòng)性，有利于打擊炒房。
多項(xiàng)政策之下，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅降溫。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布的6月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年上半年北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽16332套，環(huán)比2016年下半年下滑48.6%，創(chuàng)下歷史新低。
不過(guò)，緊縮政策的四面圍堵也帶來(lái)一些“副作用”。一方面，投資需求和資金從核心城市“外溢”至其他城市，前期諸多高庫(kù)存壓力城市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升”；另一方面，為控制新房均價(jià)，部分城市預(yù)售項(xiàng)目獲批價(jià)格較低，有些開發(fā)商通過(guò)“裝修款”“車位款”等各種名目讓購(gòu)房者補(bǔ)差價(jià)，廣州等地出現(xiàn)“雙合同”。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，目前各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策已幾乎用到極致。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，緊縮調(diào)控不能無(wú)限期持續(xù)，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)刻不容緩。
