最近半年來(lái)，多個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)疊加，促使房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)頻發(fā)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：開(kāi)發(fā)商看好房地產(chǎn)市場(chǎng)中期發(fā)展，積極補(bǔ)庫(kù)存；另一方面，調(diào)控之下，一些開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)趨于謹(jǐn)慎，更多去尋找二級(jí)市場(chǎng)收并購(gòu)機(jī)會(huì)。預(yù)計(jì)未來(lái)收并購(gòu)趨勢(shì)還會(huì)持續(xù)增強(qiáng)。
??房企“收并購(gòu)潮”去年已開(kāi)始，這與土地價(jià)格持續(xù)走高不無(wú)關(guān)系?！叭缃瘢恋馗?jìng)拍時(shí)很容易拍出一個(gè)高位價(jià)格，因?yàn)榇蠹叶荚趽尩?，收并?gòu)可以規(guī)避一些價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)”。保利地產(chǎn)首席分析師吳定金告訴財(cái)新記者。
??目前，房企收并購(gòu)主要可以分為兩類(lèi)：項(xiàng)目或土地類(lèi)以及整體企業(yè)股權(quán)類(lèi)?？硕鹧芯恐行闹赋?，房企通過(guò)收購(gòu)拿地，既能降低拿地成本和風(fēng)險(xiǎn)，又能夠快速推出市場(chǎng)，為企業(yè)帶來(lái)業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)。
??同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉也稱(chēng)，通過(guò)收并購(gòu)獲取的一些項(xiàng)目資源很快能為房企帶來(lái)收益，整改之后就能出售，“收并購(gòu)付款方式多樣，比如有些可以分期支付，先付個(gè)首付款，后續(xù)在兩到三年或者更長(zhǎng)周期內(nèi)，通過(guò)項(xiàng)目自身銷(xiāo)售回款及金融機(jī)構(gòu)資金等解決后續(xù)支付問(wèn)題”。
??“招拍掛拿地的付款方式大致可分為兩種，金額不大的一次性，如果金額比較大，政府也可能允許分期付款”，吳定金表示，但收并購(gòu)付款方式非常靈活，因?yàn)檫@屬于企業(yè)之間或私人之間的約定，不一定局限于現(xiàn)金形式。
??半年來(lái)，收并購(gòu)案例不勝枚舉，房企借機(jī)獲得大量土儲(chǔ)和項(xiàng)目資源。如近日，萬(wàn)科551億元接盤(pán)廣信房產(chǎn)所有投 資權(quán)益及債權(quán)。廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包中含有廣州市內(nèi)多個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊。（詳見(jiàn)《廣信房產(chǎn)爛尾近20年 萬(wàn)科551億接盤(pán)》）
??融創(chuàng)中國(guó)和陽(yáng)光城被媒體譽(yù)為“并購(gòu)?fù)酢薄?月以來(lái)，陽(yáng)光城連下廣州、武漢、成都和北京多個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)花費(fèi)近130億元。融創(chuàng)中國(guó)也先后拿下天津、重慶和大連等處項(xiàng)目，總價(jià)合計(jì)超155億元。
??同時(shí)，藍(lán)光發(fā)展、泰禾集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、新城控股等多家房企也都通過(guò)收并購(gòu)斬獲多宗地塊和項(xiàng)目。據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，泰禾集團(tuán)今年上半年中獲取的12宗土地中有9宗都是收購(gòu)?fù)瓿傻模积埡禺a(chǎn)也有近40%的新增建面是通過(guò)收購(gòu)獲取。
??吳定金表示，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控較多，部分城市銷(xiāo)售遇到一定阻力，市場(chǎng)不確定性因素增大，有些房企在招拍掛市場(chǎng)拿地時(shí)會(huì)偏謹(jǐn)慎。同時(shí)，一些城市上半年土地供應(yīng)偏緊，開(kāi)發(fā)商通過(guò)收并購(gòu)增加土儲(chǔ)和項(xiàng)目也不失為一個(gè)比較好的選擇，“預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)增加”。
??“目前開(kāi)發(fā)商普遍庫(kù)存不足，特別是當(dāng)銷(xiāo)售規(guī)模擴(kuò)大時(shí)，土地儲(chǔ)備就要持續(xù)增加。換算成建面的話(huà)，大概要確保能賣(mài)三年。”吳定金補(bǔ)充。
??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，一線城市土地成交均價(jià)同比上漲19%，環(huán)比去年下半年微漲8%；三四線城市土地價(jià)格同比大漲87%，環(huán)比微漲3%。
??以廣州為例，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月廣州商住商服用地共成交121.7萬(wàn)平方米，同比回落28%。但商住商服用地半年總出讓金為477億元，比去年同期增加1.5倍，其中商業(yè)和住宅綜合用地總出讓金為364.7億元，同比上漲3.4倍。
??通過(guò)收并購(gòu)能有效控制成本。以融創(chuàng)中國(guó)103億元收購(gòu)的天津星耀五洲項(xiàng)目為例，據(jù)克而瑞測(cè)算，該項(xiàng)目計(jì)容建面約300萬(wàn)平米，其中未售計(jì)容面積達(dá)235萬(wàn)平方米，折合均價(jià)僅為5447元/平方米。
??也有分析人士認(rèn)為，一些房企積極通過(guò)收并購(gòu)拿地，有可能是在一級(jí)市場(chǎng)無(wú)法與其他開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)。
??除降低成本，收并購(gòu)還有助于迅速擴(kuò)大規(guī)模。有業(yè)內(nèi)人士表示，這一輪中型開(kāi)發(fā)商更有擴(kuò)張沖動(dòng)，房企爭(zhēng)搶著做大規(guī)模、沖排位，首要好處是能更容易以較低利率獲得貸款，在資本市場(chǎng)里增強(qiáng)議價(jià)能力，“規(guī)模指標(biāo)不只銷(xiāo)售金額，還包括總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)等反映企業(yè)整體發(fā)展實(shí)力的數(shù)據(jù)”。
??“銀行等金融機(jī)構(gòu)會(huì)更關(guān)注top榜單里的大型房企，因?yàn)樗鼈冋J(rèn)為這些房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，特別是當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境變?nèi)鯐r(shí)，更愿意放貸給排名靠前的開(kāi)發(fā)商”，上述人士補(bǔ)充。
??盡管收并購(gòu)有諸多好處，在吳定金看來(lái)，該方式也存在風(fēng)險(xiǎn)：“主要來(lái)自于或有債務(wù)；其次是有些地塊，背后關(guān)系比較復(fù)雜，特別是涉及到多個(gè)債主方，談判耗時(shí)，也存在很多不確定性；再有則是稅費(fèi)問(wèn)題。而從一級(jí)市場(chǎng)拿的地，就比較干凈，但有可能代價(jià)就比較高”。
