一大波樓市調(diào)控之后，房?jī)r(jià)真的降了嗎？
一二線城市整體退燒，三四線城市去庫(kù)存明顯提速
先看一組官方數(shù)據(jù)，來自中國(guó)70個(gè)大中城市的5月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示：
1、15個(gè)熱點(diǎn)城市新房“漲幅”比4月份全部回落，其中9個(gè)城市新房?jī)r(jià)格下降或持平；5個(gè)城市漲幅在0.5%以內(nèi)。
2、70個(gè)大中城市中一線城市新房和二手房?jī)r(jià)格同比漲幅均連續(xù)8個(gè)月回落；二線城市新房和二手房?jī)r(jià)格同比漲幅分別連續(xù)6個(gè)月和4個(gè)月回落。
3、北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比4月持平，但二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.9%，跌幅位列70個(gè)城市的首位。
這組數(shù)據(jù)透露了什么信號(hào)？當(dāng)前樓市的特點(diǎn)是：一線城市總體降溫，二線城市市場(chǎng)有分化，弱房?jī)r(jià)和熱房?jī)r(jià)城市相互牽制，三四線城市總體升溫。兩年前房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的一二線城市開始進(jìn)入到調(diào)整期，從2015年初的一線城市拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲到2016年的二線城市拉動(dòng)樓市上行，直至現(xiàn)在市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，一二線城市整體熄火退燒，而三四線城市去庫(kù)存明顯提速，同時(shí)也接下了一二線城市房?jī)r(jià)上漲的接力棒。
但整體來看，樓市已經(jīng)出現(xiàn)降溫，而且在這70個(gè)樣本城市中，北京二手房領(lǐng)跌全國(guó)，這是罕見的。從房產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)來看，北京二手房普遍跌幅應(yīng)該在5%以上，個(gè)別區(qū)域如遠(yuǎn)郊區(qū)縣要大一點(diǎn)。
除此之外，樓市調(diào)控的緊箍咒開始發(fā)作了，環(huán)北京城市圈的房?jī)r(jià)更危險(xiǎn)。
在經(jīng)歷了3月21日及6月9日兩輪調(diào)控之后，燕郊樓市已今非昔比，尤其是6月9日三河市發(fā)布“外地人三年社保才可購(gòu)房”的要求，并且提出把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在2016年10月的水平上，讓這個(gè)火得不能再火的環(huán)京樓市“?；稹绷恕Ｄ壳把嘟级址拷祪r(jià)幅度在每平方米四五千元，個(gè)別房源業(yè)主急售達(dá)到每平方米八千元。即便是降價(jià)甩賣，也是有價(jià)無市，以前每月成交10套，現(xiàn)在僅能成交1套。
應(yīng)該說，限購(gòu)、限貸、限離、限售甚至是限價(jià)的超級(jí)五限政策，算是把這一輪房地產(chǎn)泡沫給壓制住了。
剛剛，樓市又傳來一個(gè)利空！
銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清表示，要堅(jiān)決抑制部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫。之前，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)進(jìn)行了雷厲風(fēng)行的銀行監(jiān)管，并取得了一定的成效。比如，以下三點(diǎn)：
第一，嚴(yán)格規(guī)范和清理銀行委外投資，這使得銀行的資金不得違規(guī)進(jìn)入股市、債市、房地產(chǎn)市場(chǎng)。第二，商業(yè)銀行的同業(yè)業(yè)務(wù)，必須穿透最基礎(chǔ)的底層資產(chǎn)，也就是資金去向必須明晰，防止銀行資金進(jìn)入房市。第三，警告民營(yíng)銀行不能成為大股東的提款機(jī)，規(guī)范和整頓銀行業(yè)。
這些政策，每一招都是限制銀行資本進(jìn)入樓市。
由于商業(yè)銀行都有規(guī)模擴(kuò)張的內(nèi)在沖動(dòng)，而且銀行本身就追求利潤(rùn)的，尤其是在利潤(rùn)巨大的樓市面前，天量信貸涌入樓市，擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金已成為不能忽視的問題。
在這種情況下，銀監(jiān)會(huì)出招了，約束商業(yè)銀行的合規(guī)的、違規(guī)的資產(chǎn)過度擴(kuò)張。也只有這樣才能真正降低負(fù)債率，降低杠桿率，化解銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，為中國(guó)的金融體系長(zhǎng)期健康打下基礎(chǔ)。
如果不約束銀行，是很難控制房地產(chǎn)泡沫的，如果銀監(jiān)會(huì)不去約束商業(yè)銀行將信貸資金大量投向房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)上漲。在一系列的措施打壓之下，接下來房地產(chǎn)信貸肯定是會(huì)偏緊的。
由此可見，中央調(diào)控樓市一招比一招狠，在樓市降溫的歡呼聲中，有人恨不得高昂的房?jī)r(jià)腰斬。調(diào)控之下，突然間的暴跌對(duì)中國(guó)樓市就一定好嗎？
有分析認(rèn)為，樓市最大的風(fēng)險(xiǎn)是什么？不是房?jī)r(jià)上漲，也不是下跌，而是突然暴跌，也就是一下子就崩盤了。從各國(guó)樓市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，一旦房地產(chǎn)這個(gè)超級(jí)資產(chǎn)價(jià)格崩盤，接下來就是嚴(yán)重流動(dòng)性危機(jī)、金融危機(jī)，最后是經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
首先，沒有人能保證一旦樓市調(diào)控政策放松，新一輪的房?jī)r(jià)泡沫會(huì)不會(huì)卷土重來；其次，如果房?jī)r(jià)僅僅是不漲了，并不意味著泡沫就消失了，房?jī)r(jià)暴跌最大的可能性，就是出現(xiàn)在房?jī)r(jià)暴漲之后。
對(duì)此，可以對(duì)比一下香港，同樣是中國(guó)的城市，北上廣深是一線，香港還是全球一線城市。
數(shù)據(jù)顯示，今年一季度香港房?jī)r(jià)漲幅是14%，這個(gè)漲幅位居全球第二，僅次于冰島。在樓市泡沫閃現(xiàn)的時(shí)候，香港為什么最擔(dān)心房地產(chǎn)暴跌風(fēng)險(xiǎn)？因?yàn)樗麄儑L過樓市暴跌崩盤的痛苦。
1997年以來，香港樓市經(jīng)歷了“十上十下”，回落幅度最大為1997年至1998年，由于過度炒賣、借貸和過度供應(yīng)，樓價(jià)下跌了41.2%，直至2003年后才扭轉(zhuǎn)。
而北上廣深，哪個(gè)城市承受得起這樣的樓市暴跌風(fēng)險(xiǎn)？或許，樓市最大的風(fēng)險(xiǎn)是突然暴跌引發(fā)的崩盤。樓市調(diào)控到了需要建立長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)候，需要從多角度下手，提供整體解決方案。同時(shí)，在調(diào)控樓市之時(shí)，也不妨給實(shí)體經(jīng)濟(jì)一點(diǎn)時(shí)間，等一等經(jīng)濟(jì)回升的腳步，推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)全面由虛入實(shí)。
在樓市降溫陰霾下，未來樓市走勢(shì)？
在多重壓力下，一二線城市將進(jìn)入調(diào)控政策抑制下的“降溫周期”。雖然三四線城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行，但整體漲幅將出現(xiàn)下行。作為中國(guó)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，在今年6月5日，萬科董事會(huì)秘書朱旭還公開表示：公司對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展保持謹(jǐn)慎態(tài)度，未來的形勢(shì)可能會(huì)比想象中更嚴(yán)峻。
對(duì)于購(gòu)房者而言，如果一定要入場(chǎng)賭一把這瘋狂的樓市，就要跳出政策的周期來看房?jī)r(jià)的走勢(shì)。一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)漲起來了，而且被樓市調(diào)控限定的不能動(dòng)彈，是否應(yīng)該去三四線城市搶房呢？
中國(guó)的三四線城市，大體分兩種情況：
一是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不錯(cuò)，而且又處在大的城市群或者都市圈的大循環(huán)中，這些城市房?jī)r(jià)相對(duì)于核心城市較低，與核心城市的購(gòu)房行為之間有某種互補(bǔ)，所謂溢出效應(yīng)主要指這些城市。
另一類則純粹因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)偏低，但住房的存量很大，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)也一般，未來不會(huì)出現(xiàn)大量的人口流入的城市。對(duì)于這些城市，如果購(gòu)買自住，無疑可以，但如果用于投資，這種選擇非常危險(xiǎn)。
從中國(guó)5月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看，在一二線城市降溫的情況下，三四線城市卻極為火爆，5月份環(huán)比上漲前三名的城市居然是蚌埠、北海和湛江。
功夫財(cái)經(jīng)
中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期的趨勢(shì)仍然服從于供求規(guī)律和城市稀缺的原則。
未來的人口只會(huì)往大城市走，而不會(huì)跑到小縣城去，好的城市，高品質(zhì)的城市在中國(guó)屬于稀缺資源。中國(guó)從各個(gè)方面去評(píng)估，好城市實(shí)在太少。能列入全球城市的不過北上廣深再加上杭州五個(gè)城市而已，能列入國(guó)際城市的不超過10個(gè)，其他的中心城市和區(qū)域大城市都在10個(gè)左右。這些城市無論就資源，還是未來的發(fā)展而言都是三四線一些小城市無法比擬的。這也意味著城市分化的趨勢(shì)會(huì)越來越明顯。
千萬不要把自己的財(cái)富投向沒有希望的一些三四線城市。即使在上述所列舉的大城市中，由于住房品質(zhì)的差距，未來好房子的很會(huì)稀缺。稀缺是理解房?jī)r(jià)最根本的邏輯，也是理解房地產(chǎn)周期的關(guān)鍵。
短期而言，北京、上海、深圳等熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)仍然會(huì)調(diào)整，只要政策堅(jiān)持，但一旦政策周期逆轉(zhuǎn)，最具財(cái)富保值功能的仍然是這些城市的房子，而不是現(xiàn)在火爆的那些不知名的城市。
財(cái)經(jīng)韜略
未來一段時(shí)間樓市調(diào)控將會(huì)是這樣的：一線城市、強(qiáng)二線城市會(huì)保護(hù)剛需，同時(shí)繼續(xù)嚴(yán)控投資性購(gòu)房、二套房，同時(shí)不允許新房環(huán)比出現(xiàn)上漲；多數(shù)三四線城市，繼續(xù)鼓勵(lì)購(gòu)房，以推動(dòng)去庫(kù)存。對(duì)于炒房客來說，人口流失的三四線城市，極有可能成為他們的陷阱和墳?zāi)?，鎖定他們的資金、吞噬他們的財(cái)富，讓他們血本無歸、抱憾終身。
齊俊杰看財(cái)經(jīng)
剛需還是盡早買，最大的問題就是，不要以為你是首套房就一定能貸到款，這個(gè)還真不一定。銀行主觀意愿已經(jīng)不想給你錢了，所以會(huì)找各種各樣的借口來搪塞你。而一旦房?jī)r(jià)不漲轉(zhuǎn)為下跌，那么住房按揭抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)也就出現(xiàn)，銀行們就更不愿意給房子貸款了。本來我就無利可圖，還要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然就是能不干就不干，所以剛需別盼著房?jī)r(jià)跌，跌下來你還真未必能買的起房。除非你是全款，但現(xiàn)在重點(diǎn)城市要全款買一套房，得豪的不得了才行。
目測(cè)，整個(gè)樓市在銀監(jiān)會(huì)的明確表態(tài)下，將繼續(xù)分化，三四線還得再漲一會(huì)，一線二線，則將進(jìn)一步的陷入冰封期。沒有信貸的支持，強(qiáng)行去杠桿。唯一的懸念就是高房?jī)r(jià)還能挺多久。買房的多少都是加了杠桿的，不光是銀行，民間私人借貸也通常是有利息要還錢的。所以調(diào)控一年的時(shí)間是一個(gè)比較重要的時(shí)點(diǎn)，也就是如果從10月到明年3月，這將是一個(gè)一二線城市發(fā)生嚴(yán)重質(zhì)變的時(shí)期。而一旦一線松動(dòng)了，三四線嘚瑟的炒房資金們，基本就會(huì)徹底懵逼了。屆時(shí)三四線一旦限購(gòu)，將徹底鎖死流動(dòng)性。明年你要再想賣房，估計(jì)應(yīng)該是個(gè)相當(dāng)困難的事了。
小白讀財(cái)經(jīng)
1、調(diào)控期內(nèi)，一二三四線房子均不值得投資，投資有借錢成本的，杠桿數(shù)倍不等，在這個(gè)期間里你的投資收益大于借錢成本的可能性不大。
2、一二線城市：如果剛需買房，晚買比早買好，今年年底買比年中買好，未來房?jī)r(jià)環(huán)比下跌已經(jīng)成為大勢(shì)，晚買還可以挑到更便宜的房子。當(dāng)然如果你急著買，比如結(jié)婚，子女上學(xué)等，那就另當(dāng)別論。
3、三四城市：如果是剛需不妨趁早買，棚改+去庫(kù)存下一兩年內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的可能性大，提前介入或許還能挑到好房子。
