- 樓市最大的風(fēng)險(xiǎn)是什么?直接來(lái)講，并不是房?jī)r(jià)上漲，也不是下跌，而是突然暴跌，也就是一下子就崩盤了。從各國(guó)各時(shí)期的危機(jī)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一旦房地產(chǎn)這個(gè)超級(jí)資產(chǎn)價(jià)格崩盤，接下來(lái)就是嚴(yán)重流動(dòng)性危機(jī)、金融危機(jī)，最后是經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
從這個(gè)角度來(lái)看，并沒(méi)有人真的擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，只有人擔(dān)心房?jī)r(jià)暴跌，不過(guò)有意思的是，房?jī)r(jià)暴跌最大的可能性，就是出現(xiàn)在房?jī)r(jià)暴漲之后。這么說(shuō)是不是有點(diǎn)繞?但是事實(shí)就是這樣，對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的擔(dān)憂，只不過(guò)來(lái)自于泡沫的破滅而已。
從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看， 5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)顯示，一線城市新建商品房和二手房?jī)r(jià)格延續(xù)降溫趨勢(shì);其中，北京、上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅為零，北京二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.9%，成為跌幅第一的城市。
應(yīng)該說(shuō)，限購(gòu)、限貸、限離、限售甚至是限價(jià)的超級(jí)五限政策，算是把這一輪房地產(chǎn)泡沫給壓制住了，但是問(wèn)題遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，首先，沒(méi)有人能保證一旦這些限制措施放松，新一輪的房?jī)r(jià)泡沫會(huì)不會(huì)卷土重來(lái)，畢竟，和自由交易相違背的各種限制措施并非是長(zhǎng)久之計(jì);其次，如果房?jī)r(jià)僅僅是不漲了，并不是對(duì)泡沫的真正消化，高高在上的房?jī)r(jià)其實(shí)并非沒(méi)有在某一個(gè)時(shí)刻暴跌的可能。
所以對(duì)于政策制定者而言，在非常手段限制之下，如何管理好杠桿，如何管理好預(yù)期，是最重要的考量，之后才能是所謂長(zhǎng)效機(jī)制的推出。其中種種，最要緊的還是政策的靈活性，不能被各種理論的條條框框所束縛，相機(jī)行事。
對(duì)此我們可以對(duì)比一下香港，同樣是中國(guó)的城市，北上廣深是一線，香港則更是全球一線城市;但是，在一國(guó)兩制之下，北上廣深和香港遇到的貨幣政策是不一樣的，其中差異非常讓人玩味。
美聯(lián)儲(chǔ)加息，香港的制度是被動(dòng)加息，而中國(guó)央行的制度是自主行事并不跟隨，反而在人民幣匯率趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)下更加注意考慮對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的呵護(hù)，對(duì)于中國(guó)香港而言，被動(dòng)的加息就有可能傷害目前似乎已經(jīng)出現(xiàn)的樓市泡沫，擔(dān)心的是樓市崩盤風(fēng)險(xiǎn)的危害性，而內(nèi)地城市呢，則在央行沒(méi)有加息的大前提下為了防范局部泡沫搞起來(lái)中國(guó)特色的樓市定向加息。
就像我剛提到的，香港的管理層現(xiàn)在最擔(dān)心的反而就是房地產(chǎn)暴跌風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄冋娴氖菄L過(guò)樓市暴跌崩盤的苦澀的。我們都覺(jué)得北上廣深房?jī)r(jià)泡沫，但就今年第一季度而言，《香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》援引的一份研究報(bào)告報(bào)道顯示香港的房?jī)r(jià)14%的漲幅是全球第二的，僅次于冰島。
而香港金管局總裁陳德霖向《南華早報(bào)》表示，跟1997年相比，香港的銀行在抵御房地產(chǎn)價(jià)格暴跌方面有了更好的準(zhǔn)備，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)采取了八輪收緊按揭的措施，壞賬率已經(jīng)從1999年總貸款的1.9%降至0.7%。
盡管監(jiān)管層是風(fēng)聲鶴唳，但對(duì)普通的香港人來(lái)說(shuō)，八成人認(rèn)為香港樓價(jià)不會(huì)下跌，財(cái)新網(wǎng)援引美聯(lián)物業(yè)的觀點(diǎn)認(rèn)為，“如果利率和經(jīng)濟(jì)基本面變化不大，香港樓市不會(huì)出現(xiàn)如1997年‘插水式’下跌的爆破危機(jī)，預(yù)計(jì)今年下半年香港樓價(jià)升勢(shì)放緩，升幅約為3%-5%?！?根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)，香港回歸以來(lái)，樓價(jià)經(jīng)歷了“十上十下”，回落幅度最大為1997年-1998年，由于過(guò)度炒賣、過(guò)度借貸和過(guò)度供應(yīng)，樓價(jià)下跌了41.2%，直至2003年后才扭轉(zhuǎn)，2003年后香港樓市則一直上漲到現(xiàn)在，其間最大回撤不超過(guò)一成。
我們沒(méi)有看錯(cuò)的數(shù)據(jù)是，香港樓市1997年-1998年樓價(jià)下跌了41.2%。北上廣深，請(qǐng)問(wèn)哪個(gè)城市承受得起這樣的樓市暴跌風(fēng)險(xiǎn)?所以，樓市最大的風(fēng)險(xiǎn)是崩盤。我們沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)的事情并不代表沒(méi)有發(fā)生的可能性，而只有認(rèn)識(shí)到這種可能性，政策才有可能去避免這種難以承受的風(fēng)險(xiǎn)。
這一點(diǎn)，香港更有經(jīng)驗(yàn)。所以，在香港跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息之后，香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)處境危險(xiǎn)，很容易出現(xiàn)回調(diào)，“沒(méi)人知道調(diào)整將有多深或適宜的調(diào)整力度”。盡管“八成人認(rèn)為香港樓價(jià)不會(huì)下跌”，但是陳茂波有責(zé)任“提醒香港市民房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在的危險(xiǎn)處境”。
