在房地產(chǎn)這個(gè)資金密集型行業(yè)中，能夠拿到便宜且充足的錢(qián)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)關(guān)乎生死。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中其他資金來(lái)源占比呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，這表明，房地產(chǎn)企業(yè)不再單一依靠自籌資金或貸款、外資合作這些方式，而越來(lái)越多地采用金融投資工具，拓寬融資渠道，例如永久債券、信托、P2P借貸、眾籌、合作開(kāi)發(fā)以及資產(chǎn)證券化等新興融資工具。
如今，伴隨著樓市存量時(shí)代到來(lái)，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化日益受到青睞，但面臨的問(wèn)題也不少。如，上海某園區(qū)項(xiàng)目有意將租金證券化，但苦于項(xiàng)目品質(zhì)不夠高，以現(xiàn)有的租金收益發(fā)起的產(chǎn)品規(guī)模達(dá)不到業(yè)主期望。
“目前中國(guó)的資產(chǎn)持有者對(duì)證券化的需求很普遍，但遇到最大的問(wèn)題是，資產(chǎn)現(xiàn)有的品質(zhì)或租金收益與持有者期望的產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模不匹配。”有關(guān)專家在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“這就需要專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)有針對(duì)性地對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行改造升級(jí)，提高運(yùn)營(yíng)效率、降低持有成本，以此提升物業(yè)品質(zhì)、提高租金收益，才能發(fā)行規(guī)模更大的證券化產(chǎn)品，為持有者募集更多資金。”
還以前述上海項(xiàng)目為例，經(jīng)投資機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目數(shù)輪探察分析后，最后提出了九項(xiàng)整改方案，包括改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、厘清股權(quán)架構(gòu)，改造電梯間、大堂及停車(chē)場(chǎng)等公共區(qū)域，升級(jí)空調(diào)、降低能耗等。在完成這一系列整改后，該項(xiàng)目租金有望提升20％，與此相應(yīng)，該項(xiàng)目的證券化價(jià)格也至少能夠提升20％，可以為業(yè)主募集更多的資金。
在行業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，資產(chǎn)證券化潛在規(guī)模高達(dá)上萬(wàn)億元，給持有人帶來(lái)的好處顯而易見(jiàn)。首先，通過(guò)證券化借款人可獲得利率較低的更大資金池，以更低的成本獲得更多的資金；其次，對(duì)項(xiàng)目發(fā)起人無(wú)任何追索權(quán)；第三，在維持基礎(chǔ)資產(chǎn)未來(lái)增長(zhǎng)潛力的同時(shí)釋放價(jià)值；第四，可以提供表外融資，從而降低母公司的資產(chǎn)負(fù)債率。
其中，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券 （CMBS）、住房按揭證券（RMBS）和資產(chǎn)證券化（ABS）產(chǎn)品最大的吸引力，是有助于資產(chǎn)持有人在維持部分資產(chǎn)未來(lái)增長(zhǎng)潛力的同時(shí)釋放資產(chǎn)價(jià)值，也就是說(shuō)，在未出售資產(chǎn)的情況下，將資產(chǎn)價(jià)值變現(xiàn)。
從另外一個(gè)角度看，資產(chǎn)證券化對(duì)投資者同樣具有較大吸引力。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）、住房按揭證券（RMBS）和資產(chǎn)證券化（ABS）是目前最新也是頗具吸引力的一種投資產(chǎn)品。首先，這些結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品的回報(bào)率高于企業(yè)債券，收益率高，當(dāng)然是最大的吸引力。其次，這些證券化產(chǎn)品類(lèi)別豐富，風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)各不相同，可滿足投資者全方位風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)偏好。此外，可供證券化的資產(chǎn)也很多樣化，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）和住房按揭證券 （RMBS）資產(chǎn)池呈現(xiàn)出的物業(yè)位置、物業(yè)類(lèi)型、租戶和借款人多樣化，也有助于投資者有效分散風(fēng)險(xiǎn)。
“跟所有投資產(chǎn)品一樣，這種結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)也是對(duì)等的?！比涨埃倭柯?lián)行中國(guó)研究部總監(jiān)周志鋒也表示，“目前在中國(guó)，優(yōu)先擔(dān)保債券持有人收益率為3．5％－4．5％；第二份額或第三份額債券持有人以及夾層債券投資者，一般回報(bào)率則為5．0％－8．0％；無(wú)擔(dān)保債券持有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)最大，要求的回報(bào)率也最高，一般在7．5％以上。這些證券化產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)率均不相同，可以滿足投資者不同的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)偏好?！?
業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，由于中國(guó)從2015年才放松了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）、住房按揭證券（RMBS）和資產(chǎn)證券化（ABS）銷(xiāo)售的管制，中國(guó)此類(lèi)市場(chǎng)目前仍處于初級(jí)階段，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步從增量向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，從開(kāi)發(fā)模式向資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有望實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期、穩(wěn)定增長(zhǎng)。
