“不是在并購，就是在并購的路上”。隨著樓市調(diào)控的深入，近段時(shí)間以來，越來越多的房企在并購的道路上疾馳，并購事件日益多發(fā)。
??并購多發(fā)之秋
??過去的一周內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)已發(fā)生數(shù)起并購案例。剛剛把天津（樓盤）的超級大盤星耀五洲拿下，融創(chuàng)中國馬不停蹄，再度出手。5月31日晚，融創(chuàng)中國公告稱，擬與合作方重慶（樓盤）上錦建筑聯(lián)合收購重慶華城富麗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)及債權(quán)，其中融創(chuàng)中國獲得華城富麗60%的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，總代價(jià)為21億元。
??慣用并購手段、與融創(chuàng)同樣激進(jìn)的房企陽光城(000671,股吧)6月1日公告，將以16.81億元（含債務(wù)）收購被稱為“高端港式傳世大宅”的成都半山艾馬仕項(xiàng)目。而在不到一個(gè)月的時(shí)間里，這已是陽光城并購的第三個(gè)項(xiàng)目。除了成都半山艾馬仕之外，陽光城最近還收購了曾號稱“武漢（樓盤）漢口中心最大城市綜合體”的中華城項(xiàng)目及“90年代羊城八景之一”的廣州（樓盤）江灣新城項(xiàng)目，分別耗資29.63億元和17.9億元。
??5月31日，招商局置地有限公司宣布，將以出資1000萬元增加注冊資本的方式，與新城控股合作開發(fā)于2017年3月29日在佛山（樓盤）三水競得地塊，并持有項(xiàng)目公司50%股權(quán)。5月26日，瑞安房地產(chǎn)有限公司宣布，萬科以41.33億元收購瑞房重慶天地部分項(xiàng)目79.2%權(quán)益。
??4月底，并購?fù)跞趧?chuàng)中國通過二級市場增持金科股份(000656,股吧)股票至25%，同時(shí)表示未來將視市場機(jī)會繼續(xù)增持，不排除最終成為金科第一大股東。融創(chuàng)近兩年來還收購了天朗、中渝置地、融科智地等房企的項(xiàng)目或股權(quán)，進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張。
??龍頭房企一直是并購大潮的主力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，碧桂園2016年共獲取413宗土地，其中收、并購獲取的有167宗，收并購金額占土地總價(jià)49.5%。自2015年下半年以來，碧桂園還相繼以入股的形式成為太東地產(chǎn)、大亞灣海亞達(dá)和惠州（樓盤）俊峰鵬峰等十余個(gè)開發(fā)商的重要股東，并購項(xiàng)目的預(yù)計(jì)投入130億元。保利地產(chǎn)(600048,股吧)2016年拓展項(xiàng)目112個(gè)，拓展容積率面積2404萬㎡，其中，通過并購、合作方式取得面積占比75%，同比增長84%。
??而根據(jù)陽光城2016年年報(bào)，其去年新增土地儲備項(xiàng)目25個(gè)，其中，通過收購方式獲得的項(xiàng)目數(shù)量超過一半，達(dá)到13個(gè)（55宗地塊），并購價(jià)款為124.96億元。
??據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，2017年至今，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為15宗，涉資250億元；2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；2015年并購案宗數(shù)為343宗，涉及并購標(biāo)的物價(jià)值為2815億元，同比增長11%。
??并購已成行業(yè)關(guān)鍵詞
??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在今年樓市調(diào)控加力的情況下，房企之間的并購形勢還會繼續(xù)加劇。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，未來2-3年是房地產(chǎn)行業(yè)的收并購時(shí)代，大量中小房企將就此退出房地產(chǎn)業(yè)。
??國內(nèi)某研究院最新的研究報(bào)告也指出，在2017年房地產(chǎn)企業(yè)需求端、資金端雙向受抑的情況下，行業(yè)集中度加速提升已成為必然，“并購、轉(zhuǎn)型和政策”將是2017年房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵詞。
??從美國住宅市場來看，主要也是通過并購融合的方式快速提升企業(yè)規(guī)模。在1995年至2009年期間，萊納房產(chǎn)、普爾特集團(tuán)和D.R.Horton三大開發(fā)商共進(jìn)行了超過45次并購。
??據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2005年美國前100位的建筑開發(fā)商市場份額占35.6%，前10位的開發(fā)商市場份額為高達(dá)21%。與之相比，中國目前的房地產(chǎn)業(yè)集中度仍較低。在中國徹底完成城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟前，行業(yè)內(nèi)的并購重組必然是多發(fā)現(xiàn)象。
??債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高企 資金鏈承壓
??在土地價(jià)格不斷上漲的情況下，大型房企通過收購、合作及交換股權(quán)方式可以快速、低成本獲得土地儲備，有利于房企控制土地成本，優(yōu)化區(qū)域布局，發(fā)揮杠桿作用，提高融資能力和降低資金成本，增強(qiáng)對合作供應(yīng)商的議價(jià)談判能力, 提升未來盈利能力。同時(shí)，房企通過將整體的銷售金額進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表的合并，變相提高銷售業(yè)績，提升財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的表現(xiàn)。
??不過，毫無疑問，并購是把雙刃劍。大舉擴(kuò)張也容易拉高房企的債務(wù)。高企的債務(wù)壓力以及調(diào)控導(dǎo)致銷售遲滯的風(fēng)險(xiǎn)，都給這些激進(jìn)擴(kuò)張的企業(yè)蒙上一層陰影。
??以2016年并購猛烈的陽光城為例，其凈負(fù)債率已排名行業(yè)前列。根據(jù)其年報(bào)，2016年陽光城凈負(fù)債率高達(dá)256.82%，位居克而瑞55家上市房企凈負(fù)債率排行榜第二位；有息負(fù)債總額為674.9億元，同比增加了81.21%，在55家重點(diǎn)房企中排名第12位。
??據(jù)陽光城一季報(bào)顯示，公司一季度營業(yè)收入為24.23億元，同比僅微增3.86%。同時(shí)，利息和融資費(fèi)用的大幅增加，令陽光城一季度財(cái)務(wù)費(fèi)用同比大增553.35%；部分長期借款將在一年內(nèi)到期，致使一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債同比上漲250.41%。而截至一季度末, 陽光城的負(fù)債率進(jìn)一步高企，已達(dá)到316.5%。
??另外，陽光城最新的公告顯示，截至6月1日，其累計(jì)對外擔(dān)保額度已達(dá)1003.52億元，除為公司為全資及控股子公司提供的擔(dān)保額度外，陽光城對外擔(dān)保金額25.25億元（其中涉及階段性暫時(shí)提供擔(dān)保事項(xiàng)2500萬元）。
??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，激進(jìn)房企以較高的債務(wù)杠桿去快速擴(kuò)張，其資金鏈能否承受重壓，關(guān)鍵在于手上的貨值能否順利去化。尤其在一、二線城市普遍進(jìn)入“四限時(shí)代”、“五限時(shí)代”，價(jià)格賣不高、新盤賣不了的情況下，普遍依賴高周轉(zhuǎn)模式的高杠桿擴(kuò)張型房企，資金鏈或?qū)㈦y免承壓。
