樓市調(diào)控變本加厲，也說(shuō)明了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”之決心，從限購(gòu)、限貸到如今的限售，意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)開(kāi)始從交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)延伸，短期炒房的夢(mèng)將被徹底擊碎。
一、樓市調(diào)控升級(jí)之路
限購(gòu)，主要是提高購(gòu)房門檻，對(duì)購(gòu)房數(shù)量、購(gòu)房者的社保或納稅年限進(jìn)行一定的限制。最早始于2010年4月30日，北京出臺(tái)“國(guó)十條”實(shí)施細(xì)則，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購(gòu)一套商品房”。隨后“限購(gòu)”在全國(guó)多個(gè)城市鋪開(kāi)。4年后，呼和浩特、合肥等城市開(kāi)始取消限購(gòu)令。2016年，“樓市四小龍”橫空出世，這年9月，全國(guó)又掀起新一輪的限購(gòu)熱潮。
與此同時(shí)，多城市也提高了購(gòu)房的首付款比例。今年3月17日，北京開(kāi)始對(duì)現(xiàn)有的限貸政策加碼，“認(rèn)房認(rèn)貸”政策陸續(xù)覆蓋北上廣深。此后，天津、廈門、杭州等二線城市也加入“認(rèn)房認(rèn)貸”。
調(diào)控之路眼下又迎來(lái)“限售”利器。所謂限售，是指新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證滿一定年限，方可上市交易或辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。調(diào)控從對(duì)買房人的約束升級(jí)到對(duì)賣房人的限制，從交易環(huán)節(jié)的約束延伸到持有環(huán)節(jié)，被稱作史上最嚴(yán)。事實(shí)上，“限售”從3月起就成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控新思路。32個(gè)城市中，保定“限售”屬全國(guó)最嚴(yán)，一地塊要求“限售”期更是高達(dá)10年。
二、限售的城市有哪些？
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，這32個(gè)“限售”城市分別是：成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚(yáng)州、常州、長(zhǎng)樂(lè)、閩侯、徐水、啟東、白溝、三亞、瓊海、?？凇|莞、西安、濟(jì)南、鄭州、高碑店、蕪湖、開(kāi)封、南京、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、嘉興、承德、保定、北京（保定、北京等均為有部分限制）。
三、限售有哪些影響？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“限售”的根本是樓市“去杠桿”，因交易周期大幅延長(zhǎng)，高杠桿資金成本進(jìn)入難，因此，促使購(gòu)房者必須要以自用為目的配置資金。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，限售政策對(duì)抑制短期投資客、炒房客影響較為明顯。對(duì)自住兼投資或長(zhǎng)線投資的人影響不大，因?yàn)檫@類人往往買了之后還會(huì)租出去，租幾年再考慮是否需要賣出。和房地產(chǎn)稅相比，“限售”持續(xù)性不強(qiáng)，限售僅兩三年最多不超過(guò)5年，并且還會(huì)隨房地產(chǎn)形勢(shì)變化產(chǎn)生變數(shù)，但在政策存續(xù)期，它打擊短期炒房客的效果比房地產(chǎn)稅明顯。
對(duì)資產(chǎn)價(jià)格影響最大的兩個(gè)因素，一是禁止交易，一是控制流動(dòng)性。限售政策和控制房貸，無(wú)疑將使房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限售政策的出臺(tái)主要目的是抑制短期炒作、防止市場(chǎng)的投機(jī)行為，不排除接下來(lái)還會(huì)有城市政策跟進(jìn)，“從目前管理層調(diào)控政策不斷升級(jí)的態(tài)度來(lái)看，不希望房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，更不希望房地產(chǎn)泡沫給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的風(fēng)險(xiǎn)，下半年房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)能和概率已經(jīng)很低，部分城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。”
四、《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》（征求意見(jiàn)稿）發(fā)布
?。翟?9日，我國(guó)首部專門針對(duì)住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》（征求意見(jiàn)稿）發(fā)布了！
A、《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》關(guān)于租房重點(diǎn)舉例：
1、出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房；
2、合同中沒(méi)有約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；
3、直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場(chǎng)租金水平等信息；
4、鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)給與相關(guān)政策支持。
B、《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》關(guān)于售房重點(diǎn)舉例：
《條例》明確規(guī)定，取得預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)，在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場(chǎng)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售住房以及每套住房?jī)r(jià)格，并對(duì)外銷售。
發(fā)布虛假房源信息和廣告； 通過(guò)捏造或者散布漲價(jià)信息等方式惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)； 不符合住房銷售條件，向買受人收取或者變相收取費(fèi)用； 捂盤惜售或者變相囤積房源； 不明碼標(biāo)價(jià)，在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用； 以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購(gòu)房者接受商品或者服務(wù)價(jià)格； 將已作為住房銷售合同標(biāo)的的住房再銷售給他人； 為買受人墊付首付或者以分期等形式變相墊付首付； 分割拆零銷售住房； 返本銷售或者變相返本銷售住房； 以售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工住房； 法律、法規(guī)禁止的其他銷售行為。
對(duì)于出現(xiàn)違法違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)，《條例》首次明確了各項(xiàng)處罰措施：情節(jié)輕微的責(zé)令限期改正，可以暫停網(wǎng)簽；有違法所得的，沒(méi)收違法所得并可處違法所得5倍以下罰款，沒(méi)有違法所得的處50萬(wàn)元以上200萬(wàn)元以下罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，降低資質(zhì)或者吊銷資質(zhì)，造成損失的還要依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，甚至依法追究刑事責(zé)任。
這次發(fā)布的是征求意見(jiàn)稿，一般情況下變化不會(huì)太大，一旦付諸于實(shí)施，那么租房和售房雙管齊下，對(duì)于那些房產(chǎn)投資客尤其是短線投資的客戶來(lái)說(shuō)，存在很大的不利因素，資金將被套牢，誰(shuí)也不知道在可以出售后市場(chǎng)會(huì)是神馬樣子的？還有對(duì)于那些長(zhǎng)線投資的客戶來(lái)說(shuō)，租金也會(huì)受到一定的影響，看來(lái)這次房產(chǎn)調(diào)控決心之堅(jiān)決，樓市地震在所難免?。?
