有關(guān)房地產(chǎn)稅的討論已有多個(gè)年頭，不過(guò)房地產(chǎn)稅何時(shí)可以出臺(tái)仍無(wú)確定的時(shí)間表。按照3月4日十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議新聞發(fā)言人傅瑩的說(shuō)法，“今年沒(méi)有把房地產(chǎn)稅草案提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議的安排?！?
不過(guò)，在未來(lái)對(duì)于推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收改革深化的情況下，房地產(chǎn)稅立法將走向何方以及探討房地產(chǎn)稅的稅制設(shè)計(jì)中，到底該不該設(shè)置一定的減免成為業(yè)內(nèi)學(xué)者探討的方向。5月19日，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政學(xué)院院長(zhǎng)馬海濤等三位學(xué)者在《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》刊文，針對(duì)大家關(guān)注的房地產(chǎn)稅“設(shè)不設(shè)減免，怎么免”發(fā)表了一系列觀點(diǎn)。
關(guān)注房地產(chǎn)稅主要有兩大原因
由于種種原因，房地產(chǎn)稅迄今除去上海、重慶兩市的試點(diǎn)之外，還沒(méi)有普遍開(kāi)征，但關(guān)于房地產(chǎn)稅的研究和討論一直受到城鎮(zhèn)居民的密切關(guān)注，主要原因有兩個(gè)：一是大家認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)稅遲早會(huì)開(kāi)征，有房的居民希望了解，如果開(kāi)征房地產(chǎn)稅，自己到底需要繳多少，對(duì)自己的生活會(huì)有多大影響。二是在當(dāng)前高房?jī)r(jià)的背景下，大家都想知道房地產(chǎn)稅會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么樣的影響。
當(dāng)前流傳的三種房地產(chǎn)稅方案
第一種，由于上海的試點(diǎn)政策只針對(duì)增量房產(chǎn)等原因，目前流傳的一種房地產(chǎn)稅方案，叫“只做增量，存量房暫不征稅”，即：新房上市就納稅，舊房待至上市交易或繼承過(guò)戶時(shí)再開(kāi)始納稅。這個(gè)方案的出發(fā)點(diǎn)，是考慮到新稅開(kāi)征阻力巨大，設(shè)法減少阻力，使新稅盡早上路；但問(wèn)題在于把短痛變成長(zhǎng)痛，造成長(zhǎng)期不公平，尤其是對(duì)急需改善住房條件的人群。例如：一無(wú)房戶為解決剛性需求購(gòu)房，一旦買(mǎi)了房馬上就要繳稅；與之對(duì)照，另一戶在新稅法頒布之前早有5套，卻無(wú)需繳納，還把多余房產(chǎn)出租獲取租金，加劇兩類(lèi)待遇的差別。這樣做是對(duì)多數(shù)人不公，同時(shí)造成市場(chǎng)極大扭曲。另外，房地產(chǎn)稅是針對(duì)持有環(huán)節(jié)征收的稅種，存量房不征就不是房地產(chǎn)稅。因此，在進(jìn)一步的研究和討論中這一方案基本已被摒棄。
現(xiàn)在社會(huì)上仍然流行的減免方案還有兩類(lèi)：家庭首套減免和人均面積減免?！凹彝ナ滋诇p免”，即凡是家庭只有一套住房的，不加區(qū)別一律免稅，以期獲得大多數(shù)人支持。還有一類(lèi)是按“人均面積減免”。但是上述兩類(lèi)方案在現(xiàn)實(shí)操作中也存在異議。
若按家庭扣除，如何定義家庭？一口人還是三四口人？為方便照顧老人三代同住的怎么對(duì)待？所以，這個(gè)提法在稅政層面操作難度大，在不同人口數(shù)和類(lèi)型的家庭間很不公平。
若按照人均面積扣除，如何考慮房產(chǎn)的檔次、位置？同樣的人均30平方米扣除，住別墅的跟住普通住宅待遇就出現(xiàn)了天壤之別也有失公平。
目前相對(duì)合理的方案是按“人均價(jià)值減免”
文章中指出，“人均價(jià)值減免”無(wú)需考慮房產(chǎn)區(qū)位、檔次、面積等因素，所有家庭均根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)狀況按人均免除一定的房產(chǎn)價(jià)值。例如若按上海免首套的平均價(jià)值500萬(wàn)折算，上海人均可相應(yīng)免除100萬(wàn)至200萬(wàn)元房產(chǎn)價(jià)值，如此對(duì)于一個(gè)普通的三口之家，其最終效果與家庭首套減免類(lèi)似，而單個(gè)房產(chǎn)價(jià)值很高的三口之家同樣也只能免除等量?jī)r(jià)值。馬海濤等學(xué)者的實(shí)證研究結(jié)論表明，相對(duì)于無(wú)免除方案，房地產(chǎn)稅負(fù)在家庭首套減免和人均面積減免方案下明顯是更多地由富人承擔(dān)。在人均價(jià)值減免方案下，稅負(fù)向富人傾斜更加明顯，其對(duì)收入的調(diào)節(jié)作用最高。而人均面積減免方案對(duì)收入的調(diào)節(jié)作用甚至弱于家庭首套減免方案。因此，從對(duì)不同收入群體的公平性考量，對(duì)調(diào)節(jié)收入分配的作用以及簡(jiǎn)化政策實(shí)施的難度等方面來(lái)看，按人均價(jià)值減免要優(yōu)于家庭首套減免和按人均面積減免的方案。
房地產(chǎn)稅設(shè)不設(shè)減免？
馬海濤等學(xué)者在文章中指出，關(guān)于房地產(chǎn)稅有沒(méi)有免除的問(wèn)題，基于經(jīng)濟(jì)學(xué)和財(cái)政學(xué)的理論，無(wú)論從效率還是公平的角度，寬稅基、少豁免甚至無(wú)豁免地對(duì)所有業(yè)主征收是理論上的最優(yōu)。針對(duì)某些特定群體的減免或差別稅率，其動(dòng)態(tài)結(jié)果并不公平，隨著時(shí)間推移，不公平的程度還會(huì)加速放大，造成嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。但在現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)征房地產(chǎn)稅能不能一步到位，不設(shè)任何免除？這還有待仔細(xì)研究。從中國(guó)當(dāng)前的高房?jī)r(jià)背景和輿論環(huán)境來(lái)看，不設(shè)免除可能會(huì)面臨較大的阻力。鑒于房地產(chǎn)稅牽涉面廣，開(kāi)征新稅也往往面臨方方面面的阻力，為了獲得大多數(shù)人的支持，不少專(zhuān)家學(xué)者主張，開(kāi)征房地產(chǎn)稅必須以大范圍的減免為代價(jià)。
