上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2016-2017年度全國(guó)房?jī)r(jià)收入比與國(guó)際比較》報(bào)告顯示，2016年中國(guó)房?jī)r(jià)收入比為近5年本國(guó)最高，接近合理區(qū)間上限，預(yù)計(jì)2017將小幅回落。而從過去20年國(guó)際比較來看，西班牙、中國(guó)、丹麥、韓國(guó)、美國(guó)、意大利這6個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入偏離度目前處于相對(duì)合理區(qū)間。
??2008年次貸危機(jī)爆發(fā)，全球市場(chǎng)進(jìn)入貨幣寬松環(huán)境，世界主要國(guó)家房?jī)r(jià)重回上升軌道。隨后2012年歐債危機(jī)爆發(fā)，歐洲進(jìn)一步大幅降息使得全球房?jī)r(jià)整體加速攀升。根據(jù)國(guó)際清算銀行和各國(guó)統(tǒng)計(jì)部門公布的數(shù)據(jù)，報(bào)告收集到世界20個(gè)國(guó)家的歷史套均房?jī)r(jià)指數(shù)與家庭可支配收入中位數(shù)，以2000年作為基準(zhǔn)年分別計(jì)算相應(yīng)指數(shù)，取算術(shù)平均值后得到20個(gè)樣本國(guó)家住宅價(jià)格及家庭可支配收入的總體走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2013年以來，樣本國(guó)家住宅價(jià)格累計(jì)上升19%，明顯高于收入指數(shù)9%的增幅，房?jī)r(jià)收入比總體走高。
??中國(guó)樓市的發(fā)展邏輯與全球主要國(guó)家總體走勢(shì)相類似。在2014年底中國(guó)央行宣布降息以來，去庫存利好政策頻出，加上資產(chǎn)荒等一系列因素，大量資金涌入樓市，使得房?jī)r(jià)漲幅不斷擴(kuò)大，在2016年達(dá)到最近七年來的最高值，同時(shí)房?jī)r(jià)收入比值也攀升至近五年來的最高值，部分區(qū)域市場(chǎng)泡沫浮現(xiàn)。
??為了抑制房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，目前中國(guó)、加拿大、瑞典、澳大利亞、挪威、韓國(guó)等多個(gè)國(guó)家紛紛出臺(tái)新一輪的樓市調(diào)控政策，針對(duì)成交價(jià)格、買賣資格、銀行信貸、房貸保險(xiǎn)、房地產(chǎn)稅收（房產(chǎn)交易稅、印花稅、土地稅）等多個(gè)方面和領(lǐng)域進(jìn)行了管控。
??易居研究院研究員王夢(mèng)雯認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)上漲壓力不能得到緩解，各國(guó)的市場(chǎng)調(diào)控或?qū)⑦M(jìn)一步收緊。此外，隨著2015年底美國(guó)進(jìn)入加息周期，全球性的貨幣寬松恐將難以延續(xù)。預(yù)計(jì)2017-2018年全球房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)將放緩，房?jī)r(jià)收入比也有望趨穩(wěn)。
??中國(guó)和西、丹、韓、美、意六國(guó)房?jī)r(jià)收入比相對(duì)合理
??易居研究院通過對(duì)國(guó)際清算銀行和各國(guó)統(tǒng)計(jì)部門公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，得到世界20個(gè)國(guó)家過去近20年的套均房?jī)r(jià)指數(shù)與家庭可支配收入指數(shù)，以此估算出目前房?jī)r(jià)與收入的偏離度。并根據(jù)全國(guó)新建商品住宅成交均價(jià)以及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入估算出中國(guó)目前房?jī)r(jià)與收入的偏離度，加入比較。
??截至2016年 ，21個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)與收入偏離度排名顯示，加拿大、瑞典、澳大利亞、英國(guó)、挪威、法國(guó)、比利時(shí)等7個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)位于合理區(qū)間之上；西班牙、中國(guó)、丹麥、韓國(guó)、美國(guó)、意大利等6個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)處于合理區(qū)間；瑞士、荷蘭、芬蘭、南非、愛爾蘭、德國(guó)、泰國(guó)、日本房?jī)r(jià)等8個(gè)國(guó)家位于合理區(qū)間之下。
??其中，中國(guó)房?jī)r(jià)收入偏離度為10%，處于合理區(qū)間；加拿大、瑞典、澳大利亞的房?jī)r(jià)收入偏離度都超過了70%，房?jī)r(jià)存在泡沫；而日本的房?jī)r(jià)收入偏離度數(shù)值最低為-58%，市場(chǎng)偏冷。
??報(bào)告提示，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，美國(guó)的貨幣政策變化常常預(yù)示著全球貨幣市場(chǎng)的未來走向。隨著2015年底美國(guó)重新進(jìn)入加息周期，全球性貨幣寬松恐將難以延續(xù)，因此房?jī)r(jià)漲幅過大問題需要引起重視。
??全國(guó)房?jī)r(jià)收入比去年為近5年最高，預(yù)計(jì)今年小幅回落
??2009年以來全國(guó)房?jī)r(jià)收入比總體呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，于2014年達(dá)到十年來最低點(diǎn)7.1。但近三年來比值持續(xù)攀升， 2016年達(dá)到近五年來最高值7.4。報(bào)告分析指出，房?jī)r(jià)收入比上行主要有兩個(gè)原因，一是2016年一線城市和重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)有明顯上漲，二是收入增幅小于房?jī)r(jià)增幅。
??報(bào)告預(yù)計(jì)2017年全國(guó)商品住宅成交均價(jià)增幅在5%左右，增幅有所回落。同時(shí)，隨著各項(xiàng)改革的推進(jìn)和收入基數(shù)的提高，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)仍將保持平穩(wěn)在8%附近。綜合此類指標(biāo)，報(bào)告預(yù)計(jì)2017年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比有望小幅降至7.2左右，相比2016年7.4有所回落，同時(shí)仍處于合理區(qū)間內(nèi)。
??2017年第一季度以來，以北京為代表的房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市紛紛展開新一輪的樓市調(diào)控，政策收緊的信號(hào)非常明顯。易居研究院研究員王夢(mèng)雯表示，本輪樓市調(diào)控重新定位在于強(qiáng)調(diào)居住屬性，預(yù)計(jì)“抑制投機(jī)為主、去庫存為輔”的政策思路將貫穿全年，進(jìn)一步抑制全國(guó)房?jī)r(jià)過快上漲的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)回歸理性。全國(guó)房?jī)r(jià)收入比的回落，也是本輪政策調(diào)控的效應(yīng)之一。
??本報(bào)告對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方法和衡量標(biāo)準(zhǔn)
??房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)主要用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民自住需求相匹配的程度。對(duì)于房?jī)r(jià)收入比的衡量，各類研究有不同的指標(biāo)。易居研究院給出了其中一種測(cè)算方法：房?jī)r(jià)收入比=住房總價(jià)/家庭可支配收入=(新建商品住宅成交均價(jià)×100平方米戶型)/(城鎮(zhèn)居民人均可支配收入×城鎮(zhèn)家庭戶均人口)。報(bào)告顯示，2016年全國(guó)新建商品住宅平均成交價(jià)格為7203元/平方米，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為33616元，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比為7.4，其含義是：普通城鎮(zhèn)家庭在不考慮其他支出的情況下，需要7.4年時(shí)間才可以認(rèn)購一套全國(guó)均價(jià)水平、100平方米戶型的住房。
??報(bào)告對(duì)房?jī)r(jià)收入比劃分了不同的區(qū)間，以更好判斷當(dāng)前房?jī)r(jià)收入比是否偏高。從區(qū)間劃分來看，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比處于6.5-7.5內(nèi)屬于合理區(qū)間，低于6.5屬于偏低區(qū)間，而高于7.5屬于偏高區(qū)間?；诖祟惻袛?，2016年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比仍處于6.5-7.5的合理區(qū)間，但接近此類區(qū)間的上限。
