變化比想象來(lái)得更快，當(dāng)銀行開(kāi)始主動(dòng)收緊“錢(qián)袋子”，讓過(guò)去靠資金推動(dòng)的樓市猛然失血，市場(chǎng)上仿佛一夜之間就已變得很難找到9折以下的房貸了。
樓市調(diào)控余震不斷。2月末開(kāi)始的新一輪樓市調(diào)控至今尚在被吸收消化途中，4月開(kāi)始多個(gè)大中城市上調(diào)房貸利率為調(diào)控加碼，從限購(gòu)限貸的強(qiáng)干預(yù)逐步過(guò)渡為調(diào)整信貸利率的金融手段。
中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月以來(lái)，深圳、上海、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門(mén)、南昌和寧波等多個(gè)城市紛紛調(diào)高利率。在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，占比22.89%。5月以來(lái)，房貸收緊的現(xiàn)象愈演愈烈。
銀行提高房貸利率
在經(jīng)歷限購(gòu)限貸等系列樓市調(diào)控手段后，樓市買家遭遇新的難題——房貸利率上漲導(dǎo)致融資受挫，購(gòu)房成本增加。
2016年中國(guó)房貸增幅驚人。央行數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)新增房地產(chǎn)貸款5.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)57.9%，占新增人民幣貸款比重高達(dá)45%，其中新增個(gè)人住房貸款高達(dá)4.96萬(wàn)億元，占新增房地產(chǎn)貸款比重為87%，而個(gè)人購(gòu)房貸款余額19.14 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35%。
但風(fēng)口不再，寬松的信貸環(huán)境結(jié)束了。2月末開(kāi)始，樓市調(diào)控政策再收緊。隨后央行發(fā)文要求銀行合理控制房貸比和增速，將住房信貸政策作為調(diào)控政策的組成部分。
2017年第一季度，房貸增長(zhǎng)勢(shì)頭已得到遏制。央行數(shù)據(jù)顯示，一季度，個(gè)人住房貸款余額19.05萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35.7%，增速比上年末低1.1 個(gè)百分點(diǎn)。
引導(dǎo)資金“脫虛向?qū)崱?、維護(hù)國(guó)家金融安全、加強(qiáng)金融監(jiān)管，仍是一行三會(huì)（央行、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)）監(jiān)控調(diào)控的重中之重。
此時(shí)，貨幣政策的重心已經(jīng)從“穩(wěn)增長(zhǎng)”讓位于“防風(fēng)險(xiǎn)”，房地產(chǎn)的金融屬性是引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的來(lái)源之一，收緊房貸符合貨幣政策收緊的內(nèi)在邏輯。
如果說(shuō)控制房貸總量、防止金融風(fēng)險(xiǎn)，是出于政策調(diào)控的話，那么上調(diào)房貸利率則由銀行本身的市場(chǎng)性、商業(yè)性決定。在金融去杠桿、央行縮表的大勢(shì)下，銀行融資渠道受限，融資成本全面提升，房貸收益覆蓋融資成本的難度增加。
中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴第一財(cái)經(jīng)：“利率上調(diào)符合國(guó)家整體調(diào)控需求，是去杠桿的需要。此時(shí)，銀行資金鏈吃緊，也惜貸，故提高利率以求自保?！?/span>
4月開(kāi)始，已有大型商業(yè)銀行上調(diào)利率。招商銀行深圳分行一名個(gè)貸經(jīng)理告訴第一財(cái)經(jīng)，“今年銀行的資金偏緊。招商銀行從4月8日把房貸利率從9折上調(diào)到9.5折，不排除進(jìn)一步上調(diào)至基準(zhǔn)的可能。不過(guò)，銀行審批、放款的期限未延長(zhǎng)，額度也不算緊張。”
招商銀行并非唯一。中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，占比22.89%。
融360實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)顯示，目前在深圳，除了招商銀行外，民生銀行的首套房貸利率也是9.5折，而廣州銀行的利率已調(diào)至基準(zhǔn)。除此外，中國(guó)銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多數(shù)銀行的利率保持9折，能做到8.5折的只有恒生銀行。
在北京，自勞動(dòng)節(jié)假期之后，多家銀行普遍上調(diào)了個(gè)人首套房貸利率至基準(zhǔn)，這已是銀行第三次集體上調(diào)房貸利率。今年1月1日起，各家銀行將北京首套房貸利率從原先的最低基準(zhǔn)利率8.5折上調(diào)至9折；“3·17新政”之后，各家銀行再度將首套房貸款利率上調(diào)至最低9.5折。
在廣州和上海，同樣出現(xiàn)了房貸利率上調(diào)，甚至全部取消折扣優(yōu)惠的現(xiàn)象。除了一線城市外，福州、蘇州、廈門(mén)、南昌和寧波等二線城市的房貸亦同時(shí)收緊。
樓市預(yù)期下行
從目前種種跡象來(lái)看，2017年，房貸市場(chǎng)再出現(xiàn)2016年般的暴增情況的概率幾乎為零。
一名信貸從業(yè)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示：“目前，國(guó)家金融業(yè)和地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控、利率差和市場(chǎng)需求正在互相博弈。整體而言，今年銀行的放貸總量相比去年，增幅會(huì)有所收縮?！?/span>
然而監(jiān)管大年，市場(chǎng)小年。去年樓市火熱，寬松的信貸環(huán)境是主因。而如今房貸利率上調(diào)，導(dǎo)致購(gòu)房成本增加，或?qū)⒊蔀榻衲陿鞘邪l(fā)展下行的一個(gè)關(guān)鍵因素。
以總價(jià)500萬(wàn)元的、貸款30年的房產(chǎn)為例，假設(shè)還款方式是每月等額還款，利率為9折，每月月供為25067元，利息總額為402.4萬(wàn)元；而利率上調(diào)至9.5折以后，同一套房產(chǎn)、同樣的還款方式，每月月供為25811元，每月月供比9折利率高出744元，利息總額為429.2萬(wàn)元，比9折利率高出26.8萬(wàn)元。
從限購(gòu)到惜貸，樓市的“七傷拳”終于顯現(xiàn)出組合效應(yīng)的威力。以北京為例，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)第一財(cái)經(jīng)指出，“當(dāng)前北京新房成交量已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑，此前月度成交量是5000套~7000套，今年以來(lái)，月度成交量?jī)H2000套左右?！眮喓罊C(jī)構(gòu)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的4月份，北京二手商品住宅成交了1.7萬(wàn)套，比去年同期少了將近1萬(wàn)套。
“現(xiàn)在，房貸利率優(yōu)惠的減少，傳遞給買房者樓市調(diào)控不斷加強(qiáng)的預(yù)期，同時(shí)會(huì)導(dǎo)致投資投機(jī)需求快速的撤離市場(chǎng)?！惫泐A(yù)計(jì)，今年全國(guó)商品住宅價(jià)格趨勢(shì)將逐漸進(jìn)入穩(wěn)中下滑的階段。
宋丁認(rèn)為，利率上調(diào)必然擠壓需求動(dòng)力，降低樓市成交量，減緩房?jī)r(jià)上漲壓力。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，單純從市場(chǎng)流動(dòng)性控制、銀行房貸量控制的角度而言，上調(diào)房貸利率的“加息”措施會(huì)直接導(dǎo)致購(gòu)房成本增加，無(wú)論是對(duì)于首次置業(yè)的首套房還是改善置業(yè)的二套房，“加息”確實(shí)可以起到通過(guò)抑制需求放量及為市場(chǎng)降溫的作用。
但存在這樣一種可能：多重疊加的調(diào)控政策導(dǎo)致市場(chǎng)走向另一個(gè)極端。銀行關(guān)注房貸、防范金融風(fēng)險(xiǎn)建立在房?jī)r(jià)平穩(wěn)、樓市健康運(yùn)行的基礎(chǔ)上，而非不理性的下跌。
資金偏緊的市場(chǎng)預(yù)期正在不斷強(qiáng)化。目前，有觀點(diǎn)認(rèn)為，房貸利率上調(diào)將成為壓垮房?jī)r(jià)的最后一根稻草。此外，克而瑞發(fā)表報(bào)告表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控必將矯枉過(guò)正，部分城市已然出現(xiàn)“滯漲”的征兆，也許一夜之間房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生突變。
房貸利率上調(diào)，除了誤傷剛需外，對(duì)房企而言也是利空因素。張宏偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，如果這樣的政策擴(kuò)容并且一直持續(xù)執(zhí)行，勢(shì)必會(huì)影響到房企的正常銷售。
事實(shí)上，全國(guó)各地預(yù)售許可證審批已經(jīng)越來(lái)越嚴(yán)、網(wǎng)簽從嚴(yán)已經(jīng)放緩了交易節(jié)奏，導(dǎo)致房企結(jié)算周期拉長(zhǎng)、企業(yè)的回款周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。
張宏偉稱，“今年下半年，房企資金兌付壓力窗口期即將到來(lái)，屆時(shí)，房企資金壓力越來(lái)越大?！酉ⅰ榷嘀卣哂锌赡苓€會(huì)倒逼企業(yè)以價(jià)換量，為了快速回籠資金減輕公司財(cái)務(wù)壓力、調(diào)節(jié)在一定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)庫(kù)存，房企可能通過(guò)各式各樣的策略性降價(jià)或直接降價(jià)彌補(bǔ)上調(diào)房貸利率對(duì)于市場(chǎng)成交量的影響。”
樓市政策限購(gòu)