國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，全國新房銷售面積同比增長19.5%，增速較1-2月回落5.6個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了2016年4月以來增速持續(xù)回落的態(tài)勢。事實(shí)上，扣除春節(jié)前后大規(guī)模返鄉(xiāng)置業(yè)的擾動(dòng)，去年10月以后，新房銷售面積增速回落趨勢非常明顯。盡管有去年高基數(shù)的影響，但熱點(diǎn)城市和區(qū)域啟動(dòng)調(diào)控是主要原因。
一方面，去年10月20個(gè)熱點(diǎn)城市強(qiáng)化或重啟限購限貸，今年春節(jié)后又加大了調(diào)控力度，如擴(kuò)大限購范圍、通過“認(rèn)房又認(rèn)貸”限制杠桿、啟動(dòng)“限售”（獲得產(chǎn)權(quán)證后一定年限后才能出售）、嚴(yán)厲打擊類住宅等。這些措施的直接效果，就是新房銷售明顯下滑。而且，基于調(diào)控績效考核，去年10月以來，熱點(diǎn)城市對新房啟動(dòng)嚴(yán)格的預(yù)售管制，新房供應(yīng)和銷售兩端均出現(xiàn)30%左右的下滑。
另一方面，近期有40多個(gè)城市啟動(dòng)了新一輪調(diào)控，覆蓋一二三四線城市（縣），特別是占全國商品房成交量20%的三大都市圈外圍，基本被限購限貸籠罩。加上今年1-2月再創(chuàng)新高的返鄉(xiāng)置業(yè)，從3月開始回落。因此，1-3月銷售增速大幅回落有必然性。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本輪樓市回升主要集中在二手房市場。今年一季度，中投證券監(jiān)測的17個(gè)熱點(diǎn)城市，二手房交易面積環(huán)比增長106%，其中一二三線城市分別增長107%、104%、115%。2月，北京二手房成交11627套，接近2016年最高值。3月，北京二手房成交25952套，比2月大漲113%。
上一輪調(diào)控以來，從2016年10月至2017年2月，相比2016年調(diào)控前的9個(gè)月，廣東二手住房月均交易面積翻了一倍，廣州、深圳、珠海等7個(gè)重點(diǎn)城市二手住房交易面積達(dá)到新房交易面積的近80%，比2016年前9個(gè)月上升了20多個(gè)百分點(diǎn)。3月，這7個(gè)重點(diǎn)城市二手住房交易面積達(dá)到新房交易面積的1.2倍。其中，深圳、廣州、佛山二手住房交易面積環(huán)比漲幅均超過120%。
國家統(tǒng)計(jì)局70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，3月熱點(diǎn)一二線城市新房價(jià)格同比漲幅繼續(xù)回落，環(huán)比總體平穩(wěn)，70城同比漲幅均值也連續(xù)3個(gè)月收窄。因此，新房市場可謂“量跌價(jià)穩(wěn)”，但二手住房價(jià)格明顯反彈。3月，70個(gè)大中城市二手住房價(jià)格環(huán)比平均上漲0.8%，相比2月的漲幅（0.4%）翻了一倍，而且已連續(xù)24個(gè)月上漲，其中廈門（4.9%）、廣州（3.3%）、北京（2.2%）和長沙（1.8%）位居漲幅榜前4位，4.9%的最高漲幅遠(yuǎn)大于新房2.6%的漲幅。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，3月北京二手住房價(jià)格達(dá)到67621元/平方米，較2016年“9·30”政策出臺(tái)時(shí)的均價(jià)上漲了29%。
根據(jù)中房協(xié)“房價(jià)行情平臺(tái)數(shù)據(jù)”，2017年3月，北京、廣州、廈門、長沙和青島二手住房均價(jià)分別為63716元/平方米、25525元/平方米、41538元/平方米、8246元/平方米、14678元/平方米，相比2016年10月，分別上漲24.9%、13.5%、12.2%、14.5%和17.4%。以3月70城房價(jià)指數(shù)中二手房價(jià)漲幅最高的廈門為例，2016年上半年之前，廈門二手住房價(jià)格與新房價(jià)格差異不大，但從2016年下半年開始，二手住房價(jià)格全面超過新房。今年3月，廈門二手住房均價(jià)比新房高出35.8%，同比漲幅高達(dá)31.7%，其他城市如青島、福州、廣州等，去年以來也出現(xiàn)二手住房價(jià)格超過新房并快速上漲的情況。
可以說，二手房市場快速反彈是本輪樓市回暖的最大特征。二手房市場之所以反彈，最大的動(dòng)因就是新房預(yù)售管制下，開發(fā)商新盤入市的積極性下降，新房供需兩端一起回落，需求開始轉(zhuǎn)向二手房市場，甚至是“類住宅”市場。特別是，此前并不活躍的三四線城市二手房市場，近期也普遍強(qiáng)勢反彈。
需求之所以快速回升，與政策的微妙變化有關(guān)。2017年，宏觀經(jīng)濟(jì)主題是穩(wěn)增長和防風(fēng)險(xiǎn)，這就決定了資金供應(yīng)適度、利率仍將在低位，也決定了房價(jià)不可能大跌。此時(shí)買房，風(fēng)險(xiǎn)或許是鎖定的，而去年10月調(diào)控后的短暫回調(diào)，似乎也是建倉的機(jī)會(huì)。同時(shí)，春節(jié)后，傳言中的加息未來臨，央行和銀監(jiān)會(huì)屢屢強(qiáng)調(diào)房貸要支持合理需求和“去庫存”。
另外，今年全國“兩會(huì)”確立了“分類調(diào)控”的樓市管理主基調(diào)。就熱點(diǎn)城市調(diào)控而言，盡管力度和措施“加碼”，但在政策思路上，采取的是疏導(dǎo)需求、鼓勵(lì)合理需求，而不是抑制需求；方向是穩(wěn)定房價(jià)，而不是打壓房價(jià)；就“去庫存”而言，更強(qiáng)調(diào)需求端激活，如三四線城市與大城市基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，棚改“貨幣化”，鼓勵(lì)“返鄉(xiāng)置業(yè)”等。當(dāng)然，直到近期，住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)文明確，在售庫存去化周期超過12個(gè)月的，要縮減土地供應(yīng)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，管理層此舉，或意在讓樓市量價(jià)在高位實(shí)現(xiàn)中期平衡，為平衡“穩(wěn)增長”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”留出足夠的時(shí)空。
此外，本輪調(diào)控給市場的一個(gè)印象是，通過購房“扎根”大城市的門貌似正在慢慢關(guān)上。比如，限購從大城市中心區(qū)擴(kuò)展到外圍，甚至擴(kuò)展到周邊三四線城市（縣）；限購范圍從住宅擴(kuò)大到非住宅；非戶籍人群購房門檻逐步抬高，非戶籍人群在熱點(diǎn)城市購房所需社保和稅收繳納時(shí)限，從原來的1年逐步提高到5年，中間還不能斷繳。同時(shí)，因高房價(jià)而溢出到外圍購房的，原來沒有社保或稅收繳納時(shí)限要求，現(xiàn)在也相繼推出。
因此，出于在大都市圈“扎根”的顧慮，趕政策末班車而“搶上車”，也是這一波購房熱潮的一大主力。于是，新房預(yù)售管制下，需求開始轉(zhuǎn)向二手住房、“類住宅”等。二手住房一旦趨暖，中介亂象、投機(jī)炒作等問題開始嚴(yán)重了，比如近期北京學(xué)區(qū)房炒作、規(guī)避限購的假離婚和企業(yè)購房等，以及“類住宅”大行其道。另一個(gè)重要的原因是，2014年以來熱點(diǎn)樓市回升，改善型需求是主力。但近年來，因土地價(jià)格高企、“地王”頻現(xiàn)，新房供應(yīng)越來越偏遠(yuǎn)、越來越豪宅化、公共服務(wù)配套越來越差，特別是教育醫(yī)療等。于是，改善型需求開始轉(zhuǎn)向性價(jià)比更高、供應(yīng)效率更高的二手住房市場。因此可判斷，未來全國將加速進(jìn)入存量房市場。
在“冒頭即打”、雷厲風(fēng)行的調(diào)控政策基調(diào)下，目前全國已有40多個(gè)城市（縣）發(fā)布了新一輪調(diào)控。進(jìn)入4月，抑制需求的調(diào)控措施相繼落地，特別是限購限貸“加碼”、范圍擴(kuò)大，將很多需求擋在了外面。同時(shí)，13個(gè)城市啟動(dòng)了“限售”，加杠桿投資的購房需求也將下降。此外，3月因趕政策末班車而“搶上車”的購房也將趨于回落。近期，根據(jù)筆者調(diào)研，隨著各地學(xué)習(xí)北京“10天9調(diào)”的精細(xì)化密集調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，不管是房價(jià)上漲預(yù)期，或加緊入市購房行為，都明顯減少。
同時(shí)，近期熱點(diǎn)城市房貸開始緊縮，很多銀行將首套房貸優(yōu)惠利率折扣從3月基準(zhǔn)利率的0.9倍降至0.95倍。3月新增居民中長期貸款僅4500億元，低于去年平均水平，同比多增額降至零左右。截至3月末，全國個(gè)人住房貸款余額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。隨著調(diào)控政策落地、激進(jìn)的預(yù)期漸進(jìn)改觀，加上信貸投放的微妙變化，預(yù)計(jì)從5月開始，熱點(diǎn)城市和區(qū)域二手住房成交量將會(huì)下滑。近期權(quán)威媒體報(bào)道，北京、廣州、廈門等地二手房門店業(yè)務(wù)量大幅下滑。
筆者認(rèn)為，基于利率仍舊在歷史低位，貸款政策和調(diào)控政策支持“去庫存”、支持合理需求，未來住房需求仍將保持在高位。但在住房回歸居住屬性的定位下，打擊投資炒作的調(diào)控會(huì)堅(jiān)持下去，未來非自住購房需求會(huì)明顯減少。近年來，由于新房供應(yīng)效率較低，新市民購房需求和改善型需求占主體的情況下，樓市將快速進(jìn)入存量房時(shí)代，二手住房價(jià)格上漲還將維持一段時(shí)間。二手房時(shí)代到來，是樓市走向成熟的標(biāo)志，也標(biāo)志著樓市大規(guī)模新增建設(shè)的高潮過去了。由此，未來各大城市房屋交易還將比較頻繁，但開發(fā)投資將趨勢性回落。
