今年3月以來(lái)，眾多城市相繼出臺(tái)了各類調(diào)控政策，調(diào)控升級(jí)的情況更是屢見(jiàn)不鮮。這些城市為什么要多次出臺(tái)新政？從這些新政里我們又能讀出些什么？
13城經(jīng)歷調(diào)控升級(jí)
延續(xù)了2016年下半年以來(lái)的政策收緊風(fēng)向，2017年以來(lái)，一股調(diào)控風(fēng)潮幾乎席卷了全國(guó)；尤其是進(jìn)入3月份后，眾多城市相繼出臺(tái)了新的調(diào)控政策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月中下旬，已有不少于60城在年內(nèi)出臺(tái)了調(diào)控新政。
這其中，有13個(gè)城市或區(qū)域在年內(nèi)不止一次公布實(shí)施了新的調(diào)控政策，經(jīng)歷了調(diào)控升級(jí)，它們分別是：西安、杭州、青島、北京、廣州、東莞、句容、成都、廈門、佛山、承德、保定滿城區(qū)以及蘭州。
這其中最受關(guān)注的當(dāng)屬北京，“3·17”新政后的一系列密集政策，向各地展示了多樣化的調(diào)控手段，也提供了不少的“參照系”；另一方面，東莞在從3月下旬到4月上旬的不足一個(gè)月時(shí)間里，連發(fā)了三道調(diào)控新政——除此之外，其他城市的新政發(fā)布次數(shù)相對(duì)較少，均只有兩次。
其中，調(diào)控升級(jí)間隔時(shí)間最長(zhǎng)的當(dāng)屬西安。2016年12月31日，西安出臺(tái)限購(gòu)新政，規(guī)定從2017年1月1日起，無(wú)論是本市還是非本市戶籍戶籍居民家庭，在六區(qū)（新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區(qū)）范圍內(nèi)均只能新購(gòu)一套住房；四個(gè)月后的4月18日，在眾多城市相繼加入限購(gòu)大軍后，西安的調(diào)控升級(jí)才“姍姍來(lái)遲”：限購(gòu)區(qū)域范圍擴(kuò)大，要求新購(gòu)住房拿證滿2年之后才能上市交易，差異化的信貸政策也同步出臺(tái)。
為什么要調(diào)控升級(jí)？
觀察這些城市的調(diào)控政策，不難發(fā)現(xiàn)其短期內(nèi)密集升級(jí)新政的原因無(wú)外乎以下幾種：
一是持續(xù)警示市場(chǎng)，表示手上始終還有“牌”。這一類城市的代表或者說(shuō)唯一的代表就是北京了。之前就有市場(chǎng)參與者曾坦言，一天一個(gè)政策讓人提心吊膽的，為何不一次性都出完？而這其實(shí)正是一連串“組合拳”想要的效果。
二是查缺補(bǔ)漏，不讓炒房等行為有空可鉆。實(shí)際上，大多數(shù)城市的調(diào)控升級(jí)都可以歸因?yàn)榇祟?，尤其是在廈門提出“新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證滿2年方可交易”的規(guī)定后，為其他城市提供了新的“限售”思路，一時(shí)涌現(xiàn)眾多效仿者——廣州、青島、杭州、成都等在3月24日之后升級(jí)調(diào)控的城市，其新政里都有類似的新購(gòu)住房再上市交易時(shí)間限制相關(guān)內(nèi)容。
另有部分城市的查缺補(bǔ)漏則是因?yàn)橄惹肮嫉恼邲](méi)能一擊中的，最明顯的當(dāng)屬東莞了：3月21日其首次公布相關(guān)新政時(shí)，更多從開發(fā)企業(yè)的角度強(qiáng)調(diào)了土地管理、房?jī)r(jià)備案、市場(chǎng)整治等內(nèi)容，對(duì)于其他城市重點(diǎn)關(guān)注的限購(gòu)等領(lǐng)域，只提及了“嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)限貸政策”，并未有細(xì)化的規(guī)定；到3月27日調(diào)控首次升級(jí)，依然沒(méi)有將重點(diǎn)放在限購(gòu)限售上，而是強(qiáng)調(diào)了房?jī)r(jià)備案相關(guān)內(nèi)容；直到4月10的第三輪政策，才提及了本市與非本市戶籍居民家庭一律限購(gòu)2套，新購(gòu)住房需取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可交易等內(nèi)容。
三是先前政策過(guò)于寬松，繼續(xù)收緊調(diào)控尺度。這一類型的代表城市是保定滿城區(qū)，其在4月4日時(shí)出臺(tái)的政策本來(lái)規(guī)定本區(qū)戶籍居民家庭限購(gòu)3套，但到了4月14日調(diào)控升級(jí)后，重新規(guī)定本區(qū)戶籍居民家庭只能限購(gòu)2套了。
“組合拳”都有些什么“招式”？
通過(guò)觀察這些城市的調(diào)控升級(jí)路徑，不難歸納出這一輪調(diào)控的幾種關(guān)鍵“招式”：
限購(gòu)。貫穿這一輪調(diào)控最核心的“招式”，以是否本地戶籍、婚否等等標(biāo)準(zhǔn)來(lái)限定購(gòu)買套數(shù)。
非本地戶籍居民購(gòu)房資格認(rèn)定。與限購(gòu)政策相結(jié)合，通過(guò)個(gè)稅或社保繳納情況來(lái)框定購(gòu)房資格，長(zhǎng)者如北京、廣州都設(shè)置了至少繳納5年的限制，短者普遍也要求購(gòu)房對(duì)象在當(dāng)?shù)乩U納個(gè)稅或社保至少滿一年。
限貸。首套房還是二套房？首套房貸款是否結(jié)清？是否當(dāng)?shù)貞艏?？公積金貸款還是商業(yè)貸款？針對(duì)不同維度，各地基本都擬定了細(xì)致的差異化信貸政策，其對(duì)于首付比例的規(guī)定無(wú)疑對(duì)購(gòu)房者影響不小。不少城市還針對(duì)公積金貸款額度上限、取用標(biāo)準(zhǔn)、貸款利率等也作出了相應(yīng)規(guī)定。
限售。新購(gòu)住房拿證滿2-3年方可上市交易，由廈門首發(fā)的這一限售思路，成為3月下旬以來(lái)新的調(diào)控核心“招式”。在針對(duì)開發(fā)企業(yè)層面打出土地供應(yīng)、房?jī)r(jià)備案、市場(chǎng)整治，針對(duì)購(gòu)房者打出限購(gòu)、限貸等幾張牌以后，限售令所針對(duì)的對(duì)象明顯是二手房市場(chǎng)。不過(guò)，其著眼點(diǎn)更多并非當(dāng)前市場(chǎng)，而是未來(lái)。
當(dāng)然，除了這些通用“招式”以外，個(gè)別城市還會(huì)有一些限價(jià)、調(diào)整限購(gòu)區(qū)域范圍等調(diào)控方式。比對(duì)一下某城市這一套“組合拳”各招式是否已全部打出，基本就能夠判斷其在這一輪調(diào)控潮之中是否還有后招，后招會(huì)是什么了。
從媒體相關(guān)報(bào)道來(lái)看，3月以來(lái)的這輪調(diào)控過(guò)后，部分城市的樓市成交均有不同程度的降溫，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅繼續(xù)回落，環(huán)比總體平穩(wěn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開的數(shù)據(jù)顯示，3月18-31日，北京新建商品住宅日均成交套數(shù)減少，二手住宅日均購(gòu)房資格申請(qǐng)量下降，住宅交易三方合同成交筆數(shù)銳減。短期來(lái)看，熱點(diǎn)城市或?qū)⒅饾u進(jìn)入政策平穩(wěn)期。
