由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)存在上下游之間、內(nèi)外部之間的傳導(dǎo)過(guò)程，故出現(xiàn)“時(shí)滯”現(xiàn)象。
但是，調(diào)控政策的鈍化不等于政策的時(shí)滯效應(yīng)不會(huì)發(fā)生，最可怕的是，那么多調(diào)控政策不斷累積，最終可能出現(xiàn)“最后一根稻草壓死駱駝”的現(xiàn)象。由于房?jī)r(jià)上漲從本質(zhì)而言就是人口現(xiàn)象，根據(jù)人社部對(duì)500個(gè)村的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年一季度在外務(wù)工的人數(shù)為27.9萬(wàn)人，同比減少2.1%。這應(yīng)該是中國(guó)自80年代改革以來(lái)首次出現(xiàn)外出農(nóng)民工的負(fù)增長(zhǎng)，而中國(guó)流動(dòng)人口的減少則發(fā)生在2015年。此外，作為購(gòu)房主力的25-45歲群體人數(shù)的減少，也出現(xiàn)在2015年。我同時(shí)還發(fā)現(xiàn)，過(guò)去作為人口凈流出省份的安徽，去年常住人口竟然增加了60多萬(wàn)，這意味著其他發(fā)達(dá)省份或大城市的人口流入量在放緩甚至減少。那么，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力來(lái)自哪里呢?除了貨幣擴(kuò)張因素之外，其他如改善性需求等解釋力度不大。
??人口老齡化和人口流動(dòng)負(fù)增長(zhǎng)等對(duì)房?jī)r(jià)存在抑制作用的因素未能充分顯示作用，我認(rèn)為同樣是一個(gè)時(shí)滯現(xiàn)象。資本品價(jià)格的上漲或下跌，都會(huì)形成一種趨勢(shì)，趨勢(shì)一旦形成，其慣性作用要大大超過(guò)消費(fèi)品，這是因?yàn)橥顿Y者的趨利性和非理性程度超過(guò)了消費(fèi)者。在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候是如此，一旦下跌，我相信也會(huì)如此。認(rèn)為房?jī)r(jià)只會(huì)漲、不會(huì)跌，或者要跌也只是小幅度調(diào)整的觀點(diǎn)之所以被廣泛接受，是因?yàn)楫?dāng)前房?jī)r(jià)正處在持續(xù)上漲的慣性之中，因而忽視了負(fù)面的力量正在不斷強(qiáng)化。
??美國(guó)1993-2006年這輪房地產(chǎn)牛市中，房?jī)r(jià)年均漲幅大約為6%，在2006-2008年次貸危機(jī)中，全國(guó)房?jī)r(jià)的累計(jì)跌幅平均為20%左右，個(gè)別城市甚至接近50%。
??中國(guó)自2000-2010年這十年間房?jī)r(jià)漲幅最快，年均漲幅超過(guò)15%，2011年之后房?jī)r(jià)從普漲過(guò)渡到結(jié)構(gòu)性上漲，6年累計(jì)漲幅為40%(某研究院公布的百城房?jī)r(jià)加權(quán)指數(shù))，盡管后期漲幅趨緩但累計(jì)漲幅遠(yuǎn)超美國(guó)上一輪房地產(chǎn)牛市，如北上深三地房?jī)r(jià)的累計(jì)漲幅估計(jì)在15倍以上。此外，這些年來(lái)居民房貸余額的增速在不斷加快，2016年新增居民房貸達(dá)到4.96萬(wàn)億元，城鎮(zhèn)居民用于購(gòu)房的支出占當(dāng)年城鎮(zhèn)居民可支配收入總額的23%，工、農(nóng)、中、建四大行60%以上的貸款是居民房貸。居民購(gòu)房加杠桿如此之迅猛，是否有點(diǎn)美國(guó)當(dāng)年次貸膨脹的味道呢?
??居民部門(mén)大比例舉債購(gòu)房的時(shí)候，其消費(fèi)能力和需求就會(huì)減弱，故CPI已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月在1%以下，這就是所謂的按下葫蘆浮起瓢。所以，切勿低估時(shí)滯效應(yīng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)大系統(tǒng)，投資與消費(fèi)往往此消彼長(zhǎng)。當(dāng)你注意到有幾種資產(chǎn)價(jià)格泡沫泛起時(shí)，實(shí)際上泡沫早已擴(kuò)散了，能夠?qū)嵭泄苤频?，只是大系統(tǒng)中的很小一部分。
